房地产行业研究：央国企单月销售增长，中债增支持民企融资

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1685 沪深300指数 3767 上证指数 3071 深证成指 11187 中小板综指 11936 相关报告 1.《销售结构性复苏，坚定看好优质房企-地产行业三季报总结》，2022.11.5 2.《房地产贷款仍偏弱，更多差异化政策或落地-地产行业周报》，2022.10.30 3.《首套房利率持续下行，二手房销售更具韧性-地产行业周报》，2022.10.23 4.《信贷宽松持续落地，优质房企更加受益-地产行业周报》，2022.10.16 5.《政策组合拳托底楼市，央国企销售逐步复苏-地产行业周报》，2022.10.5 杜昊旻 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 央国企单月销售增长，中债增支持民企融资 行业点评  本周A股港股地产板块、物业板块均有所反弹。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+14.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+9%，沪深300指数涨跌幅为+6.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.6%和+8.3%。  本周苏州、济南等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1741万㎡，单周环比1%，单周同比2%，平均溢价率0.4%，拿地企业仍以地方国资为主。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面43416万㎡，累计同比-39%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交同比持续下降，环比受二三四线城市带动持续转正。本周（10.29-11.4）35个城市商品房成交合计436万平米，周环比+2%，周同比-24%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-8%；二线城市周环比+5 %，周同比-16%；三四线城市周环比+32%，周同比-53%。  本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计165万平米，周环比+3%，周同比+50%。其中，一线城市周环比+0%，周同比+26%；二线城市周环比+4%，周同比+56 %；三四线城市周环比-12%，周同比+129%。  金九银十百强房企销售同比下降，而部分央国企销售销售逆势增长。根据克而瑞，9月和10月TOP100房企单月全口径销售金额分别同比下降26%和32%，在此背景下部分央国企凭借其经营稳健、市场信誉等优势，积极发力加大促销力度，呈现出逆势增长的业绩表现。主要原因是：①去年低基数；②当前市场环境下购房者更偏好央国企的信用背书；③是央国企更为聚焦一二线热点城市，例如招商蛇口9月分别在上海、深圳推出了象屿招商蟠龙府项目和深圳太子湾招商玺家园，开盘首日全部售罄；④加大推货力度，增加现房营销、明星项目的铺排。  三部门加大支持民营房企融资，或将有更多企业通过中债增发债进行融资。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司三部门召集21家民营房企召开座谈会，旨在加大支持民营房企融资。当前的困境是房企一年内到期债务余额7007亿元，且销售没有明显复苏回暖，尤其民营房企融资困难，未来一年面临巨大偿债压力。在此背景下，中债增加大支持民营房企发债融资的力度，在首批龙湖、碧桂园等房企成功发行中期票据后，或将有更多的企业通过中债增支持发债进行融资 。 投资建议  首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1304146816311795195821222285211108220208220508220808国金行业 沪深300 2022年11月06日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 金九银十部分央国企销售同比转正，中债增继续支持民企融资 ....................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 .................................................................................... 12 地产公司动态............................................................................................... 13 物管行业政策和新闻 .................................................................................... 15 物管公司动态............................................................................................... 15 行业估值...................................................................................................... 16 风险提示...................................................................................................... 17 图表目录 图表 1：部分央国企九月十月销售同比持续转正............................................. 4 图表 2：一年内到期的待偿债券余额统计 ....................................................... 4 图表 3：所受支持民营房企发债规模 .............................................................. 5 图表 4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序................................................ 5 图表 5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 ............................................. 5 图表 6：本周地产个股涨跌幅前5名 .............................................................. 6 图表 7：本周地产个股涨跌幅末5名 .............................................................. 6 图表 8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ................ 6 图表 9：本周物业个股涨跌幅前5名 .............................................................. 6 图表 10：本周物业个股涨跌幅末5名 ............................................................ 6 图表 11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................ 7 图表 12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比................................ 7 图表 13：2022年初至今权益拿地金额前20房企........................................... 7 图表 14：40城新房成交面积及同比增速........................................................ 8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 .................................... 9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 .................................... 9 图表17：35城新房成交明细（万平方米） .................................................... 9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）........................................ 10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ........................... 10 行业周报 -3- 敬请参阅最后一页特别声明 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ........................... 10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）................................................11 图表22：12城商品房的库存和去化周期.......................................................