房地产行业百强销售月报（2023年4月）：1-4月百强销售金额同比+9%，头部央国企表现持续强势

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年5月1日 行业研究 1-4月百强销售金额同比+9%，头部央国企表现持续强势 ——房地产行业百强销售月报（2023年4月） 房地产（地产开发） 百强房企4月销售额环比回落13.9%，环比回落幅度略高于20、21年同期水平；1-4月销售额同比涨幅扩张6.6pct至+8.7%，销售同比数据仍维持较好表现。 4月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,743亿元、3,830亿元、5,410亿元、6,421亿元；1,497万平、2,037万平、2,719万平、3,256万平。当月同比分别为+39.8%、+40.1% 、+33.8%、+30.4%；+10.7%、+13.5%、+2.4%、+2.2%。环比分别为-17.7%、-18.5%、-15.3%、-13.9%；-24.0%、-24.7%、-25.4%、-24.2%（2020、2021年4月同期百强房企全口径销售金额环比分别为-7.6%、-1.3%）。 1-4月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为10,062亿元、14,349亿元、19,641亿元、23,056亿元；6,086万平、8,395万平、11,207万平、13,133万平。累计同比分别为+17.3%、+19.5%、+12.8%、+8.7%；-2.9%、-0.8%、-4.8%、-5.1%。 1-4月，TOP50主要房企销售额累计同比平均值及中位数依旧保持高位；1-3月，TOP20房企销售市占率同比提升明显，百强房企销售集中度同比止跌回升。 1-4月，TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为+33.9%，中位数+28.4%，其中累计同比正增长公司有31家，较上月减少1家；累计同比在+30%的房企有23家，以国央企和部分优质头部民企为主。 1-3月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为17.6%、24.4%、32.8%、38.4%，同比+2.2pct、+3.0pct、+1.6pct、+0.3pct。 1-4月，国央企销售额累计同比涨幅领先，其中，地方国企中，越秀/华发/建发涨幅领先；央企阵营中，华润/招蛇/中海涨幅领先。 1-4月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（全口径销售额累计同比+128.0%）、华发股份（全口径销售额累计同比+105.7%）、华润置地（全口径销售额累计同比+83.6%）。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/1沪深300300地产 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/12023/4/1恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20230426 一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升——土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和复苏——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 20230326百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续——土地市场月度跟踪报告（2023年2月） 20230317 楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2023年2月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 1-4月百强房企销售金额同比+9%，销售同比数据仍维持较好表现 1.1、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年4月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,743亿元、2,031亿元、1,497万平，同比分别为+39.8%、+49.5%、+10.7%（较上月分别变动+12.8pct、+12.8pct、-4.6pct），环比分别为-17.7%、-15.6%、-24.0%； 2023年1-4月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为10,062亿元、7,394亿元、6,086万平，同比分别为+17.3%、+25.3%、-2.9%，较上月累计同比分别变动+6.7pct、+7.2pct、+3.8pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TOP20房企 2023年4月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,830亿元、2,805亿元、2,037万平，同比分别为+40.1%、+45.3%、+13.5%（较上月同比分别变动+9.0pct、+8.8pct、+1.2pct），环比分别为-18.5%、-14.6%、-24.7%； 2023年1-4月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为14,349亿元、10,252亿元、8,395万平，同比分别为+19.5%、+24.0%、-0.8%，较上月累计同比分别变动+6.1pct、+6.5pct、+3.8pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 ▶TOP50房企 2023年4月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,410亿元、3,861亿元、2,719万平，同比分别为+33.8%、+33.4%、+2.4%（较上月同比分别变动+0.9pct、-2.7pct、-14.8pct），环比分别为-15.3%、-12.6%、-25.4%； 2023年1-4月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为19,641亿元、13,876亿元、11,207万平，同比分别为+12.8%、+14.3%、-4.8%，较上月累计同比分别变动+6.4pct、+6.0pct、+2.1pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 ▶TOP100房企 2023年4月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,421亿元、4,603亿元、3,256万平，同比分别为+30.4%、+32.3%、+2.2%（较上月同比分别变动+1.7pct、+1.7pct、-15.9pct），环比分别为-13.9%、-11.4%、-24.2%（2020、2021年4月同期百强房企全口径销售额环比分别为-7.6%、-1.3%）； 2023年1-4月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为23,056亿元、16,344亿元、13,133万平，同比分别为+8.7%、+10.5%、-5.1%，较上月累计同比分别变动+6.6pct、+6.7pct、+2.2pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年4月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为+54.1%，中位数为+20.1%（3月同比平均值为+73.4%，中位数为+48.8%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有22、10、3、6、6家，在4