敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年9月1日 行业研究 1-8月百强房企销售额同比-10%，宽松政策及时落地助力楼市企稳 ——房地产行业百强销售月报（2023年8月） 房地产（地产开发） 8月，市场销售表现依旧低迷，百强房企当月销售额同比-37.6%，环比微跌0.9%；1-8月，百强房企销售额累计同比-10%，较1-7月降幅扩大 4.1pct。近期，“认房不认贷”、“二套房按揭利率政策优化”等政策加速落地，更好满足刚性及改善性住房需求，助力楼市平稳健康发展，楼市“金九银十”销售有望企稳。 8月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,718亿元、2,351亿元、3,050亿元、3,775亿元；1,073万平、1,441万平、1,825万平、2,173万平，当月同比分别为-31.4%、-35.2%、-38.7%、-37.6%；-31.7%、-39.6%、-42.7%、-41.3%，环比分别为+6.3%、+2.9%、-2.3%、-0.9%；-0.9%、-0.8%、-4.4%、-3.5%。 1-8月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为18,324亿元、25,850亿元、35,489亿元、42,148亿元；11,053万平、15,127万平、20,153万平、23,745万平，累计同比分别为-4.9%、-5.0%、-8.4%、-10.0%；-16.3%、-17.5%、-20.4%、-20.0%。 1-7月百强房企销售集中度同比提升4.5pct，因市场销售下行，环比继续回落。1-8月TOP50房企销售额累计同比中位数下滑至-0.9%，多数房企销售压力增大。 1-7月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为18.6%、25.9%、35.3%、42.1%，百强房企销售额集中度同比提升4.5pct。 8月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：越秀地产（+21.0%）、华润置地（-7.7%）、招商蛇口（-17.9%）；1-8月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（+60.2%）、华发股份（+38.9%）、建发房产（+30.8%）。 1-8月，TOP50房企中的46家房企全口径销售额累计同比平均值为+2.5%，中位数-0.9%，其中累计同比正增长公司有23家，较上月减少4家；累计同比在+30%以上的房企有10家，以优质地方国企和地方实力民企为主。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230830 广州落地“认房不认贷”，北上或为“分区施策”——对近期房地产政策的跟踪报告 20230826多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告 20230824 1-7月百城宅地成交建面同比-29％，成交楼面均价同比 5％——土地市场月度跟踪报告（2023年7月） 20230811江浙放开省域落户，静待政策优化落地——对近期房地产政策的跟踪报告 20230801 7月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速——房地产行业百强销售月报（2023年7月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 8月市场成交冷清，百强房企单月销售额同比回落37.6% 1.1、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年8月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,718亿元、1,142亿元、1,073万平，同比分别为-31.4%、-34.5%、-31.7%（较上月分别变动+3.5pct、-0.1pct、-5.0pct），环比分别为+6.3%、+4.4%、-0.9%； 2023年1-8月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为18,324亿元、13,100亿元、11,053万平，累计同比分别为-4.9%、-1.7%、-16.3%，较上月累计同比分别变动-4.0pct、-4.9pct、-2.1pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TOP20房企 2023年8月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,351亿元、1,562亿元、1,441万平，同比分别为-35.2%、-39.8%、-39.6%（较上月同比分别变动-1.0pct、-6.4pct、-6.9pct），环比分别为+2.9%、-0.8%、-0.8%； 2023年1-8月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为25,850亿元、18,234亿元、15,127万平，累计同比分别为-5.0%、-3.7%、-17.5%，较上月累计同比分别变动-4.6pct、-5.7pct、-3.3pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 ▶TOP50房企 2023年8月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,050亿元、2,079亿元、1,825万平，同比分别为-38.7%、-41.7%、-42.7%（较上月同比分别变动-1.5pct、-5.6pct、-6.5pct），环比分别为-2.3%、-3.4%、-4.4%； 2023年1-8月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为35,489亿元、24,835亿元、20,153万平，累计同比分别为-8.4%、-8.2%、-20.4%，较上月累计同比分别变动-4.5pct、-5.1pct、-3.2pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 ▶TOP100房企 2023年8月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,775亿元、2,619亿元、2,173万平，同比分别为-37.6%、-39.6%、-41.3%（较上月同比分别变动-0.4pct、-4.0pct、-4.5pct），环比分别为-0.9%、-3.1%、-3.5%； 2023年1-8月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为42,148亿元、29,692亿元、23,745万平，同比分别为-10.0%、-9.7%、-20.0%，较上月累计同比分别变动-4.1pct、-4.5pct、-3.0pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年8月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为-38.0%，中位数为-41.4%（7月同比平均值为-35.5%，中位数为-39.9%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有1、3、3、10、29家，在46家房企中占比分别为2.2%、6.5%、6.5%、21.7%、63.0%； 2023年1-8月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为+2.5%，中位数-0.9%（1-7月同比平均值为+10.6%，中位数为+6.8%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有10、13、6、7、10家，在46家房企中占比分别为21.7%、28.3%、13.0%、15.2%、21.7%。 图17：TOP50房企2023年1-8月全口径销售额累计同比分布 图18：TOP50房企2023年8月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心