房地产行业百强销售月报（2023年10月）：10月百强销售额同比-28.3%，销售边际改善幅度较小

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年11月2日 行业研究 10月百强销售额同比-28.3%，销售边际改善幅度较小 ——房地产行业百强销售月报（2023年10月） 房地产（地产开发） 10月，百强房企销售额环比小幅增长0.4%，同比下降28.3%，降幅较9月收窄1.2pct，销售均价同比提升15.0%；1-10月，百强房企销售额同比减少14.0%，降幅较1-9月扩大1.7pct；整体看，10月百强房企销售恢复力度仍较弱，销售均价提升明显或反映出房企重点推售高单价楼盘以及区域销售分化格局凸显。 10月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,042亿元、2,823亿元、3,753亿元、4,437亿元；1,092万平、1,459万平、1,812万平、2,186万平，当月同比分别为-24.8%、-27.3%、-29.0%、-28.3%；-25.5%、-31.1%、-39.3%、-37.6%，环比分别为+2.1%、-4.0%、-1.0%、+0.4%；-0.8%、-11.0%、-18.1%、-16.5%。 1-10月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为22,366亿元、31,614亿元、43,033亿元、51,003亿元；13,246万平、18,224万平、24,178万平、28,547万平，累计同比分别为-9.3%、-9.4%、-12.5%、-14.0%；-18.7%、-19.8%、-22.9%、-22.6%。 1-9月百强房企销售集中度同比下降0.6pct，环比则连续3个月回落。1-10月TOP50房企销售额累计同比中位数继续下滑至-9.0%，头部房企销售皆承压。 1-9月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为16.2%、22.6%、30.8%、36.7%，百强房企销售额集中度同比下降0.6pct。 10月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：绿地控股（+8.6%）、华润置地（+0.4%）、中国金茂（-5.3%）；1-10月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为华发股份（+33.3%）、越秀地产（+32.7%）、建发房产（+20.8%）。 1-10月，TOP50房企中的46家房企全口径销售额累计同比平均值为-7.0%，中位数-9.0%，其中累计同比正增长公司有20家，较9月持平；累计同比在+30%以上的房企有8家，较9月减少2家，以优质地方国企和地方实力民企为主。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231006 9月百强销售平稳修复，核心城市需求回升可期——房地产行业百强销售月报（2023年9月） 20231006 1-8月百城宅地成交建面同比-29％，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛——土地市场月度跟踪报告（2023年8月） 20230903 政策力度略超预期，金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百强房企10月销售额环比微涨，单月同比边际改善幅度较小 1.1、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年10月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,042亿元、1,465亿元、1,092万平，同比分别为-24.8%、-20.3%、-25.5%（较上月分别变动+0.7pct、＋6.7pct、+6.1pct），环比分别为+2.1%、+10.5%、-0.8%； 2023年1-10月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为22,366亿元、15,890亿元、13,246万平，累计同比分别为-9.3%、-6.4%、-18.7%，较上月累计同比分别变动-1.9pct、-1.7pct、-0.7pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TOP20房企 2023年10月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,823亿元、1,975亿元、1,459万平，同比分别为-27.3%、-26.4%、-31.1%（较上月同比分别变动-4.6pct、+0.1pct、-3.2pct），环比分别为-4.0%、+3.4%、-11.0%； 2023年1-10月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为31,614亿元、22,120亿元、18,224万平，累计同比分别为-9.4%、-8.7%、-19.8%，较上月累计同比分别变动-2.2pct、-2.2pct、-1.2pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 ▶TOP50房企 2023年10月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,753亿元、2,567亿元、1,812万平，同比分别为-29.0%、-29.7%、-39.3%（较上月同比分别变动-2.5pct、-4.7pct、-11.3pct），环比分别为-1.0%、+0.1%、-18.1%； 2023年1-10月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为43,033亿元、29,966亿元、24,178万平，累计同比分别为-12.5%、-12.2%、-22.9%，较上月累计同比分别变动-2.0pct、-2.1pct、-1.7pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 ▶TOP100房企 2023年10月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,437亿元、3,122亿元、2,186万平，同比分别为-28.3%、-27.6%、-37.6%（较上月同比分别变动+1.2pct、+1.5pct、-8.6pct），环比分别为+0.4%、+3.8%、-16.5%； 2023年1-10月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为51,003亿元、35,823亿元、28,547万平，同比分别为-14.0%、-13.5%、-22.6%，较上月累计同比分别变动-1.7pct、-1.6pct、-1.6pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年10月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为-22.2%，中位数为-33.7%（9月同比平均值-25.9%，中位数为-32.4%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有4、4、3、10、25家，在46家房企中占比分别为8.7%、8.7%、6.5%、21.7%、54.3%； 2023年1-10月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为-7.0%，中位数-9.0%（1-9月同比平均值为+3.6%，中位数为-5.5%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有8、12、6、7、13家，在46家房企中占比分别为17.4%、26.1%、13.0%、15.2%、28.3%。 图17：TOP50房企2023年1-10月全口径销售额累计同比分布 图18：TOP50房企2023年10月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 1.3、房地产行业销