敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年7月1日 行业研究 6月百强房企销售同比降幅收窄，边际回暖信号加强 ——房地产行业百强销售月报（2022年6月） 房地产（地产开发） 6月单月百强房企全口径销售金额环比+60.1%，同比-43.0%；高能级城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程 2022年1-5月，TOP10/20/50/100房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为15.4%、21.6%、31.6%、38.2%，同比-6.3pct、-9.4pct、-15.0pct、-17.7pct；环比1-4月-0.2pct、-0.3pct、-0.6pct、-0.9pct。 2022年6月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,531亿元、2,478亿元、2,337万平，同比-35.5%、-34.5%、-45.7%，环比+62.2%、+61.7%、+50.2%；TOP20房企的上述三项指标分别为5,024亿元、3,537亿元、3,266万平，同比-37.1%、-34.6%、-44.1%，环比+63.4%、+62.0%、+59.0%；TOP50房企的上述三项指标分别为6,991亿元、4,862亿元、4,472万平，同比-40.4%、-38.8%、-44.9%，环比+59.7%、+56.2%、+54.9%；TOP100房企上述三项指标分别为8,311亿元、5,870亿元、5,198万平，同比-43.0%、-41.3%、-46.8%，环比+60.1%、+59.6%、+52.9%。6月各梯队房企均迎来边际复苏，头部房企同比降幅收窄更为明显。 2022年1-6月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为14,283亿元、20,105亿元、28,786亿元、34,706亿元；10,159万平、13,782万平、19,128万平、22,438万平；累计同比分别为-45.4%、-47.7%、-50.2%、-50.7%；-51.0%、-51.4%、-52.1%、-52.9%。 6月，20家主流房企单月实现全口径销售额5024亿元，同比-30.7%；累计实现全口径销售额20105亿元，累计同比-42.1% 2022年6月，20家主流重点房企中仅有4家企业销售额同比为正，其中表现较好的为越秀地产（全口径销售金额同比+76.6%，权益口径销售金额单月同比+78.3%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+40.5%，权益口径销售金额单月同比+38.7%）、滨江集团（全口径销售金额单月同比+28.8%，权益口径销售金额单月同比+71.9%），华润置地（全口径销售金额单月同比+2.5%，权益口径销售金额单月同比+1.1%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，房地产企业信用风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220628 22城首轮土拍落幕，“缩量提升”明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月） 20220620 疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年5月） 20220614 需求侧居民信贷仍处地位，供给侧地产融资仍受阻——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年5月） 20220515 省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段——对5月15日央行调整差别化住房信贷政策的点评 20220429 中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对4月29日中央政治局会议房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 6月百强房企销售边际回暖信号加强，低能级城市筑底完成仍需时间 当前从中央到地方的各级政府政策支持力度均较强：5月25日全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等，宽松政策进入实质性执行阶段，进一步提振居民与企业信心；同时，各地纾困政策不断，多城通过放松四限（限购、限贷、限售、限价）、提高购房补贴、放宽人才落户条件（6月28日，上海放宽人才落户政策）等刺激楼市需求。 政策宽松加码叠加年中房企推盘积极性较高，部分因疫情推迟的购房需求迎来释放，6月单月百强房企全口径销售实现较大幅度量价环比双增；但受高基数影响，同比数据来看市场销售表现仍相对低迷。短期来看，高能级城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，但考虑到房企推盘节奏、疫情反复及市场信心尚未完全扭转，市场整体企稳尚待进一步观察。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能进而影响销售表现，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在疫情影响逐渐淡化下，房地产市场交易或逐步回归正常化，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 1.1、 房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年1-5月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为15.4%、21.6%、31.6%、38.2%；较2021年1-5月同比下降6.3pct、9.4pct、15.0pct、17.7pct，较2022年1-4月环比下降0.2pct、0.3pct、0.6pct、0.9pct。 注：房企集中度计算公式为“累计各梯队房企权益口径销售额/累计全国商品房销售额”。 图1：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图2：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：数据统计截至22M5，环比为环比22M1-4。 mNsRnMsQnOtPmRoPsOmMwPaQ9R7NnPnNtRmOjMqQpQeRpPrQ9PoPqPxNqRpQuOsPrO 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年6月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,531亿元、2,478亿元、2,337万平，较2021年6月单月同比下降了35.5%、34.5%、45.7%； 2022年1-6月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为14,283亿元、9,910亿元、10,159万平，较2021年1-6月累计同比下降了45.4%、48.0%、51.0%。 图3：TOP10房企当月全口径销售情况 图4：TOP10房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年6月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,024亿元、3,537亿元、3,266万平，较2021年6月单月同比下降了37.1%、34.6%、44.1%； 2022年1-6月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为20,105亿元、13,984亿元、13,782万平，较2021年1-6月累计同比下降了47.7%、48.7%、51.4%。 图5：TOP20房企当月全口径销售情况 图6：TOP20房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2022年6月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,991亿元、4,862亿元、4,472万平，较2021年6月单月同比下降了40.4%、38.8%、44.9%； 2022年1-6月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为28,786亿元、20,120亿元、19,128万平，较2021年1-6月累计同比下降了50.2%、50.6%、52.1%。 图7：TOP50房企当月全口径销售情况 图8：TOP50房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年6月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为8,311亿元、5,870亿元、5,198万平，较2021年6月单月同比下降了43.0%、41.3%、46.8%； 2022年1-6月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为34,706亿元、24,336亿元、22,438万平，较2021年1-6月累计同比下降了50.7%、50.8%、52.9%。 图9：TOP100房企当月全口径销售情况 图10：TOP100房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 1.3、 20家主流重点房企的销售变化情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年6月，20家主流重点房企中仅有4家企业销售额同比为正。具体来看，表现较好的为越秀地产（全口径销售金额单月同比+76.6%，权益口径销售金额单月同比+78.3%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+40.5%，权益口径销售金额单月同比+38.7%）、滨江集团（全口径销售金额单月同比+28.8%，权益口径销售金额单月同比+71.9%）；华润置地（全口径销售金额单月同比+2.5%，权益口径销售金额单月同比+1.1%）。 表1：20家主流重点房企当月销售金额 全口径销售金额（亿元） 权益销售金额（亿元） 企业简称 2022年6月 2021年6月 单月同比 2022年6月 2021年6月 单月同比 碧桂园 458