房地产行业百强销售月报(2022年9月)：百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年10月6日 行业研究 百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速 ——房地产行业百强销售月报（2022年9月） 房地产（地产开发） 促需求进入实质性阶段，百强销售同比降幅连续四月收窄 2022年1-8月，TOP10/20/50/100房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为15.5%、22.1%、31.5%、38.3%；同比-5.2pct、-7.5pct、-12.5pct、-14.7pct，环比1-7月+0.2pct、+0.5pct、+0.5pct、+0.6pct。 2022年9月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,687亿元、1,816亿元、1,610万平，同比-7.3%、-15.5%、-34.7%，环比+7.4%、+4.2%、+2.5%； TOP20房企的上述三项指标分别为3,805亿元、2,601亿元、2,271万平，同比-18.8%、-22.9%、-34.0%，环比+4.9%、+0.2%、-4.8%；TOP50房企的上述三项指标分别为5,159亿元、3,421亿元、3,073万平，同比-27.2%、-32.7%、-38.0%，环比+3.7%、-4.1%、-3.6%；TOP100房企上述三项指标分别为6,269亿元、4,248亿元、3,687万平，同比-26.5%、-29.6%、-35.5%，环比+3.7%、-2.0%、-0.3%。 2022年1-9月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为21,957亿元、31,010亿元、43,892亿元、53,088亿元；14,817万平、20,597万平、28,382万平、33,386万平；累计同比分别为-39.3%、-42.2%、-45.7%、-45.8%；-48.7%、-47.9%、-48.9%、-49.3%。 9月单月主流房企销售表现进一步分化，低能级城市布局房企去化压力仍较大 2022年9月，20家主流重点房企中有7家企业销售同比为正。具体来看，表现较好的为越秀地产（全口径销售金额单月同比+175.0%，权益口径销售金额单月同比+182.2%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+45.1%，权益口径销售金额单月同比+43.1%）、招商蛇口（全口径销售金额单月同比+46.9%，权益口径销售金额单月同比+43.2%）、中海地产（全口径销售金额单月同比+10.8%，权益口径销售金额单月同比+10.8%）。2022年1-9月，20家主流重点房企全口径销售金额同比仅越秀地产为正。具体来看，其中表现较好的为越秀地产（全口径销售金额累计同比+11.4%，权益口径销售金额累计同比+13.8%） 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221001政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评 20220925百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转——百城土地成交月度跟踪报告（2022年8月） 20220924 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评 20220916 居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月） 20220901 8月百强房企销售业绩环比企稳，区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022年8月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 促需求进入实质性阶段，百强销售同比降幅连续四月收窄 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强：5月25日全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等，宽松政策进入实质性执行阶段，进一步提振居民与企业信心；同时，各地纾困政策不断，多城通过放松四限、提高购房补贴、放宽人才落户条件等激发市场需求活力。7月，针对个别房企楼盘出现延期交付情况政治局会议定调“保交楼”，银保监会及多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。8月中旬，住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。9月23日，银保监会相关部门负责人就房地产问题表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，差别化住房信贷调控政策针对销售压力较大的特定城市，因城施策下降低居民购房成本；同时个税退税优惠政策利于进一步推动合理购房需求的释放。 短期来看，高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，Q4在政策利好频发、年末加速推盘叠加行业顺利渡过偿债高峰后或有望迎来单月销售同比转正。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能进而影响销售表现，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在党中央、国务院领导下，在各级政府的精准施策下，在社会各界人士的共同努力下，将进一步压实房地产企业落实主体责任，促进房地产市场平稳有序发展，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.1、 房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年1-8月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为15.5%、22.1%、31.5%、38.3%；较2021年1-8月同比下降5.2pct、7.5pct、12.5pct、14.7pct，较2022年1-7月环比上升0.2pct、0.5pct、0.5pct、0.6pct。 注：房企集中度计算公式为“累计各梯队房企权益口径销售额/累计全国商品房销售额”。 图1：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度 图2：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：数据截止22M8。 1.2、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年9月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,687亿元、1,816亿元、1,610万平，较2021年9月单月同比下降了7.3%、15.5%、34.7%； 2022年1-9月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为21,957亿元、15,137亿元、14,817万平，较2021年1-9月累计同比下降了39.3%、43.5%、48.7%。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图3：TOP10房企当月全口径销售情况 图4：TOP10房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年9月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,805亿元、2,601亿元、2,271万平，较2021年9月单月同比下降了18.8%、22.9%、34.0%； 2022年1-9月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为31,010亿元、21,546亿元、20,597万平，较2021年1-9月累计同比下降了42.2%、44.1%、47.9%。 图5：TOP20房企当月全口径销售情况 图6：TOP20房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年9月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,159亿元、3,421亿元、3,073万平，较2021年9月单月同比下降了27.2%、32.7%、38.0%； 2022年1-9月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为43,892亿元、30,479亿元、28,382万平，较2021年1-9月累计同比下降了45.7%、47.0%、48.9%。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图7：TOP50房企当月全口径销售情况 图8：TOP50房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年9月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,269亿元、4,248亿元、3,687万平，较2021年9月单月同比下降了26.5%、29.6%、35.5%； 2022年1-9月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为53,088亿元、37,116亿元、33,386万平，较2021年1-9月累计同比下降了45.8%、46.3%、49.3%。 图9：TOP100房企当月全口径销售情况 图10：TOP100房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 表1：百强房企累计销售数据 权益销售金额 同比 全口径销售金额 同比 全口径销售面积 同比 全口径销售均价 同比 亿元