房地产行业点评研究：上海率先落地税收优惠，促进改善需求释放

上海四部门联合发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，核心内容包括：

1. 契税调整：将普通住房面积标准从90㎡提升至140㎡，二套房契税税率下调，140㎡及以下从3%降至1%，140㎡以上从3%降至2%。以120㎡、1000万价格的二套房为例，可节约契税20万元。
2. 增值税政策：个人购买2年及以上的原非普通住宅对外销售，免征增值税。
3. 个人所得税政策：取消普通与非普通住宅区分，统一以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

政策背景及效果：

• 9月29日上海已发布一系列宽松政策，10月-11月新房、二手房成交面积同比分别增长12.9%、66.0%和12.5%、78.0%。
• 本次政策进一步降低居民购房成本，有望提振市场信心，促进楼市企稳。

投资建议：

• 建议关注一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企（如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等）。
• 关注受益于一二手房市场活跃度提升的房产中介平台（如我爱我家等）。
• 期待其他一线城市跟进此类税收宽松政策。

风险提示：

• 政策效果不达预期。
• 房企流动性风险加剧。
• 市场信心不及预期。