地产行业点评：“沪七条”促进需求释放，上海楼市政策底或已现

“沪七条”促进需求释放，上海楼市政策底或已现 glmszqdatemark2026年02月25日 分析师：徐得尊执业证书：S0590525110054邮箱：xudezun@glms.com.cn 分析师：方鹏执业证书：S0590524100003邮箱：fangpeng@glms.com.cn 分析师：杜昊旻执业证书：S0590524070006邮箱：hmdu@glms.com.cn 推荐 维持评级 事件 2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），以更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，《通知》涉及调减限购、优化公积金、完善房产税三大方面七条内容，又称“沪七条”。 调减住房限购政策，满足居民合理住房需求。 《通知》对上海的购房限制进行了调减，主要针对非沪籍家庭或成年单身人士，社保满1年（原为3年）可在外环内购买1套住房，在外环外购房不限套数；社保满3年（与沪籍购房待遇一致）可在外环内购买2套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房，无需社保。此次调整优化有利于上海吸纳非沪籍居民的刚需和改善性需求，提升外环内改善项目的热度，同时消化外环外存量。 相关研究 1．香港房地产系列报告（一）：潮起潮落港到城，三度涅槃两重生-2026/01/212．地产行业点评：降准降息有一定空间，“止跌回稳”获持续支持-2026/01/163．地产行业点评：中央定调地产积极，政策预期氛围浓厚-2026/01/124．房地产行业2026年度投资策略：寒冬渐远，广积粮、筑高墙，奔向暖春-2025/12/265．中央经济工作会议点评：“稳”字当头定调房地产，制度改革构建新模式-2025/12/12 优化住房公积金政策，发挥支持住房消费作用。 公积金最高贷款额提升，首套贷款额最高324万元（原为216万元），二套贷款额最高270万元；优化贷款套数认定（“认房不认贷”），无房或仅1套的本市缴存家庭，且当前已结清，可再次申请公积金贷款；多子女家庭公积金贷款支持政策的适用范围从首套拓展至二套。《通知》对公积金政策的优化，有助于提升居民购房意愿，降低购房压力，也是对中央经济工作会议提出“深化住房公积金制度改革”的积极响应。 完善住房房产税政策，支持置换改善需求释放。 《通知》规定对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税，即未成年子女已与父母等共同拥有住房的，子女成年后新购或置换住房后，该住房仍是子女家庭唯一住房的免征。房产税的完善，利于置换需求购房的负担降低，促进改善需求的释放，打通一二手房置换链条。 投资建议： “沪七条”政策的支持力度可观，预计将推动3、4月份楼市“小阳春”的表现良好，同时其他一线城市后续也有效仿的可能性，基本面数据或逐步企稳，地产板块行情预计有延续。推荐主打改善型项目的头部房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国金茂等；新政带动楼市成交活跃度提升，关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等；关注直接受益于新政的上海本土房企。 风险提示：政策效果不达预期，市场信心不及预期，行业环境变化超预期。 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的利益。 免责声明 本报告由国联民生证券股份有限公司或其关联机构制作。国联民生证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由国联民生证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由国联证券国际金融有限公司在香港地区发行。国联证券国际金融有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的发行与分销。 本报告仅供本公司授权之机构及个人使用，本公司不会因任何人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对任何人的操作建议或任何保证，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑获取本报告的机构及个人的具体投资目的、财务状况、特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，进行独立评估，并应同时考量自身的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代自身的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事；本公司自营部门及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、公开传播、篡改或引用，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。 上海上海市虹口区杨树浦路188号星立方大厦B座7层 无锡江苏省无锡市金融一街8号国联金融大厦8楼 北京北京市西城区丰盛胡同20号丰铭国际大厦B座5F 深圳深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场1座10层01室