上海楼市新政点评：沪“新七条”发布，小阳春可期

——上海楼市新政点评 本报告导读： 房地产《第8周成交回落、春节黄金周回升，整体回稳不变》2026.02.23房地产《第7周成交回落，行业定位积极有利于市场复苏》2026.02.16房地产《租赁住房REITs投资体系》2026.02.13房地产《第6周成交分化，房企减少拿地改善新房市场预期》2026.02.08房地产《第5周成交震荡，房企降杠杆有利未来高质量发展》2026.02.01 2月25日，上海发布“新七条”，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容。预计本次组合拳将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。 投资要点： 沪“新七条”发布，政策优化再次升级。2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“新七条”），涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容。住房限购政策方面，对于非沪籍居民家庭或成年单身人士：1）连续缴纳社保或个税满1年及以上，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房。2）连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内限购2套住房。3）持《上海市居住证》满5年及以上，在全市范围内限购1套住房。公积金贷款政策方面，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。房产税政策方面，对于沪籍家庭子女成年后，新购或置换住房后，只要该住房属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收房产税。 精准施策，关注小阳春“量升价稳”。此次新政以梯度松绑、分区施策，形成“资格+资金+成本”的组合发力。具体来看，限购政策松绑主要针对非沪籍家庭或单身人士，能够有效承接市场刚需与改善增量，对于带动外环内楼市具有明显提升作用。其次，公积金贷款政策同步优化，可直接降低购房成本、打通置换链条核心，有效降低刚需与改善家庭首付和月供压力。最后，房产税政策优化，属于对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，确保新增改善性需求能够快速传导至一二手市场。我们认为本次组合拳将有效释放此前所积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心。风险提示。销售不畅，行业总量下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号