沪七条构筑上海楼市政策底实质利好支撑楼市底部

核心观点与政策分析

限购调减

• 非沪籍外环内购房政策：社保要求从3年改为1年，持有3年及以上可购买第二套房产；居住证持有满5年的非沪籍人士可在全市范围内限购一套房产，且不受社保限制。
• 政策目的：通过放宽限购措施，吸纳非沪籍购房需求，促进刚需和改善性住房需求的释放。

公积金优化

• 贷款额度提升：上海二手房成交价中超过一半在400万及以下，公积金贷款最高额度从216万提升至324万。
• “认房不认贷”：新政策可覆盖所有按揭需求，主力购房家庭贷款额度可达240万，覆盖绝大部分按揭需求。
• 实际现金流支出降低：公积金贷款利率为2.6%，低于商贷利率（3.05%），且公积金可覆盖全部或大部分贷款，降低还款的实际现金流支出。
• 租金回报率对比：上海老破小租金回报率接近2.5%，与贷款利率相当，表明主力二手房价的底部基本确认。

房产税完善

• 未成年子女房产继承政策：未成年子女与父母共同拥有的住房，子女成年后新购或置换住房，若该住房仍是子女家庭的唯一住房，可免征房产税。
• 政策目的：降低置换需求购房的负担，打通一二手房置换链条。

研究结论

• 政策底确认：“沪七条”政策组合构筑了上海楼市的政策底，实质性利好支撑楼市底部。
• 市场影响：限购调减和公积金优化政策将有效刺激购房需求，促进市场活跃度；房产税完善则有助于优化住房结构，提升市场流动性。