丽新国际截至二零二四年七月三十一日止年度年报

公 司 資 料2公 司 簡 介3財 務 摘 要4業 績 摘 要5主 席 報 告 書6管 理 層 討 論 及 分 析22財 務 資 料 概 要56主 要 物 業 詳 情58環 境、社 會 及 管 治 報 告 書67企 業 管 治 報 告 書113董 事 之 履 歷137董 事 會 報 告 書143股 東 信 息176獨 立 核 數 師 報 告 書177綜 合 收 益 表183綜 合 全 面 收 益 表184綜 合 財 務 狀 況 表185綜 合 權 益 變 動 表187綜 合 現 金 流 量 表189財 務 報 表 附 註192 香 港 卓 佳 登 捷 時 有 限 公 司香 港夏 慤 道 十 六 號遠 東 金 融 中 心 十 七 樓 林 建 岳，GBM，GBS（主 席）楊 耀 宗張 森（集 團 首 席 財 務 總 監）林 孝 賢（亦 為 余 寶 珠 之 替 代 董 事）林 建 康余 寶 珠 安 永 會 計 師 事 務 所執 業 會 計 師註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司東 亞 銀 行 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股 份 有 限 公 司中 國 光 大 銀 行 股 份 有 限 公 司 香 港 分 行創 興 銀 行 有 限 公 司大 新 銀 行 有 限 公 司星 展 銀 行恒 生 銀 行 有 限 公 司香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司華 僑 銀 行上 海 商 業 銀 行 有 限 公 司上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司大 華 銀 行 有 限 公 司 周 炳 朝林 秉 軍梁 樹 賢吳 志 豪 梁 樹 賢（主 席）周 炳 朝林 秉 軍 林 建 岳，GBM，GBS（主 席）楊 耀 宗（為 林 建 岳 之 替 任）周 炳 朝林 秉 軍 林 秉 軍（主 席）楊 耀 宗周 炳 朝梁 樹 賢 林 建 岳，GBM，GBS楊 耀 宗 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 191/1,000股 謝 碧 霞 www.laisun.com 香 港 九 龍長 沙 灣 道 六 百 八 十 號麗 新 商 業 中 心十 一 樓電 話：(852）2741 0391傳 真：(852）2785 2775 電 話：(852) 2853 6106傳 真：(852) 2853 6651電 郵：ir@laisun.com 麗新製衣2023 - 2024 年報2// 麗 新 集 團 始 創 於 一 九 四 七 年，為 成 衣 製 造 商，並 於 一 九 七 二 年 杪 在 香 港 證 券 交 易 所 首 次 上 市。集 團 業 務 日 漸 演 變 及 多 元 化，其 主 要 業 務 包 括 於 香 港、中 國 內 地 及 海 外 之 物 業 投 資 及 發 展、酒 店 及 餐 廳 之 投 資 及 營 運、製 作 及 發 行 電 影 及 電 視 節 目、音 樂 製 作 及 出 版、管 理 及 製 作 演 唱 會、藝 人 管 理、戲 院 營 運、文 化、休 閒 娛 樂 及 相 關 設 施，以 及 投 資 控 股。麗 新 製 衣 國 際 有 限 公 司 於香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 上 市，並 持 有 本 集 團 旗 下 上 市 公 司 之 主 要 權 益。 儘 管 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧 損 增 加 至2,167,800,000港 元，本 集 團 在 充 滿 挑 戰 的 環 境 下 的 經營 虧 損 由 上 個 財 政 年 度 的2,358,100,000港 元 收 窄 至1,668,500,000港 元： •扣 除 投 資 物 業 公 平 值 變 動 以 及 其 他 非 現 金 及 非 經 常 性 項 目 之 影 響，經 調 整 除 利息、稅 項、折 舊 及 攤 銷 前 盈 利（「經 調 整EBITDA」）增 長 至1,191,600,000港 元，按 年 上 升44.4%。 •投 資 物 業 組 合 表 現 穩 健，面 對 具 挑 戰 的 經 營 環 境，在 香 港 及 中 國 內 地 仍 錄 得 高 出 租率，租 金 收 入 為1,363,500,000港 元，按 年 上 升8.6%。 •酒 店 業 務 抓 住COVID疫 情 後 的 復 甦 機 遇，面 對 客 戶 消 費 模 式 的 改 變，仍 錄 得 收 入1,191,400,000港 元，按 年 上 升21.9%，主 要 得 益 於 海 洋 公 園 萬 豪 酒 店。 •已 確 認 物 業 銷 售 大 幅 增 加 至1,529,500,000港 元，主 要 來 自 我 們 的 中 國 物 業 旗 艦 麗 豐集 團 的 物 業 銷 售 推 動，按 年 上 升61.6%。 •由 於 實 施 有 效 之 成 本 控 制 措 施，行 政 開 支 按 年 減 少12.2%。 •於 二 零 二 四 年 十 月 十 五 日， 已 售 出Bal Residence 156個 單 位 中 的84個， 及 已 預 售出 尚 柏112個 單 位 中 的103個。 各 項 目 之 所 得 款 項 總 額 估 計 為436,200,000港 元 及305,600,000港 元，其 中119,500,000港 元 及305,600,000港 元 將 於 下 個 財 政 年 度 確 認。 •回 顧 年 度 內 順 利 達 成 合 共2,081,100,000港 元 的 非 核 心 出 售 事 項，其 中527,700,000港 元將 於 下 個 財 政 年 度 確 認。本 集 團 將 繼 續 審 視 及 重 新 評 估 旗 下 業 務 方 案，並 適 時 重 新調 配 資 源。 •於 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日，本 集 團 之 資 本 資 源 總 額 約 為10,171,300,000港 元，包 括現 金 及 銀 行 結 餘 約4,234,300,000港 元 及 未 提 取 銀 行 融 資 約5,937,000,000港 元， 而 於二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日，本 集 團 於 一 年 內 到 期 之 銀 行 貸 款 約 為2,523,000,000港 元；未 計 將 於 下 一 個 財 政 年 度 確 認 的 來 自 物 業 銷 售 及 非 核 心 出 售 事 項 的 上 述 所 得 款 項952,800,000港 元。 •本 集 團 於 橫 琴 創 新 方（由 麗 豐 集 團 持 有）建 立 之 電 子 商 務 中 心 取 得 重 大 突 破。橫 琴創 新 方 已 成 功 重 新 定 位 為 跨 境 電 商 及 社 交 媒 體 以 及 相 關 生 態 圈 發 展 項 目。截 至本 年 報 日 期， –第 一 期 已 全 面 投 入 營 運，主 要 辦 公 室 租 戶 為 領 先 的 中 國 社 交 媒 體 及 電 商 平 台、科 技 及 物 流 企 業 以 及 其 相 關 生 態 圈 內 的 合 作 夥 伴，增 加 了 商 業 區 的 人 流 並 完善 其 租 戶 結 構，同 時 與 其 第 一 期 的 文 化 工 作 坊 單 位 及 珠 海 橫 琴 凱 悅 酒 店 產 生協 同 效 應；及 –第 二 期 取 得 重 大 進 展，尤 其 是 保 障 性 租 賃 住 房 大 樓。除 三 幢 在 建 大 樓 外（當 中兩 幢 大 樓 作 住 房 用 途），麗 豐 集 團 已 獲 當 地 政 府 批 准，可 將 餘 下 八 幢 住 房 大 樓發 展 作 保 障 性 租 賃 用 途，成 為 橫 琴 首 個 獲 認 證 為 保 障 性 租 賃 住 房 大 樓 的 項 目，以 滿 足 橫 琴 商 業 生 態 圈 日 益 增 長 之 保 障 性 租 賃 住 房 需 求，並 作 為 此 圈 的 配 套設 施。 本 人 欣 然 提 呈 麗 新 製 衣 國 際 有 限 公 司（「本 公 司」）及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）截 至 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度 之 經 審 核 綜 合 業 績。 截 至 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度， 本 集 團 錄 得 營 業 額6,096,100,000港 元（ 二 零 二 三 年：4,994,600,000港 元 ）及 毛 利1,604,000,000港 元（ 二 零 二 三 年：799,300,000港 元）。增 加 主 要 是 由 於（i）本 集 團 租 賃 業 務 的 營 業 額 上 升；（ii）本 集 團的 物 業 銷 售 額（尤 其 是 來 自 麗 豐 集 團）增 加；（iii）本 集 團 酒 店 業 務 增 長，此 主 要 因COVID-19限 制 放 寬 所 致；及（iv）豐 德 麗 集 團 電 影 及 電 視 節 目 的 收 入 增 加。儘 管 如此，與 上 個 財 政 年 度 相 比，本 集 團 於 回 顧 年 度 內 在 戲 院 營 運 方 面 的 表 現 弱 於 預期，部 分 抵 銷 了 這 一 增 長。 下 表 載 列 按 分 部 劃 分 之 營 業 額： 截 至 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度， 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧 損 淨 額 約 為2,167,800,000港 元（二 零 二 三 年：1,665,400,000港 元）。虧 損 增 加 主 要 是 由 於（i）本集 團 直 接 擁 有 的 投 資 物 業 公 平 值 減 少 及（ii）於 回 顧 年 度 內 麗 新 發 展 集 團 持 有之 應 佔 合 營 公 司 之 虧 損 較 上 個 財 政 年 度 增 加 所 致。每 股 虧 損 淨 額 為2.454港 元（二 零 二 三 年：2.159港 元）。 為 補 充 本 集 團 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 呈 列 之 綜 合 財 務 報 表，本 集 團 亦 採 用(i)本集 團 經 調 整EBITDA及(ii)本 公 司 擁 有 人 應 佔 經 調 整 淨 虧 損（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）作 為 額 外 財 務 計 量，有 關 計 量 並 非 由 香 港 財 務 報 告 準 則 所 規 定 或 按 照 香 港 財 務報 告 準 則 呈 列。本 集 團 認 為，該 等 非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量 扣 除 若 干 非 現 金、一 次 性 及 波 動 性 項 目（通 常 由 物 業 市 場 變 動 等 外 部 因 素 引 致），有 助 於 比 較 不 同年 度 及 不 同 公 司 之 經 營 業 績。本 集 團 認 為，此 項 計 量 如 同 協 助 本 集 團 管 理 層 般，為 投 資 者 及 其 他 人 士 提 供 有 用 資 料，以 了 解 及 評 估 綜 合 經 營 業 績。 (i)本 集 團 經 調 整EBITDA之 對 賬（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）： 附 註： 1.鑒 於 本 集 團，聯 營 公 司 及 合 營 公 司 持 有 龐 大 投 資 物 業 組 合，該 等 調 整 與 投資 物 業 公 平 值 虧 損 有 關，屬 非 現 金 性 質。2.該 等 調 整 來 自 本 集 團 之 物 業、廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 折 舊，屬 非 現 金性 質。3.該 調 整 來 自 電 影 版 權、電 影 及 電 視 節 目 產 品 以 及 音 樂 版 權 之 攤 銷，屬 非 現金 性 質。4.該 等 調 整 來 自 本 集 團 及 合 營 公 司 之 物 業 以 及 餐 廳 及 餐 飲