丽丰控股截至二零二三年七月三十一日止年度年报

公 司 資 料2公 司 簡 介3主 席 報 告 書4財 務 摘 要10管 理 層 討 論 及 分 析12財 務 概 要28主 要 物 業 詳 情30環 境、社 會 及 管 治 報 告 書35企 業 管 治 報 告 書68董 事 之 履 歷93董 事 會 報 告 書100股 東 信 息124獨 立 核 數 師 報 告 書125綜 合 收 益 表131綜 合 全 面 收 益 表132綜 合 財 務 狀 況 表133綜 合 權 益 變 動 表135綜 合 現 金 流 量 表136財 務 報 表 附 註138 開 曼 群 島 Suntera (Cayman) Limited Suite 3204, Unit 2ABlock 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia Court, Camana BayGrand Cayman, KY1-1100Cayman Islands 林 建 岳（主 席）林 建 康（執 行 副 主 席）林 孝 賢（行 政 總 裁）（亦 為 余 寶 珠 之 替 代 董 事）鄭 馨 豪張 森李 子 仁余 寶 珠 卓 佳 登 捷 時 有 限 公 司 香 港夏 愨 道 十 六 號遠 東 金 融 中 心 十 七 樓 歐 海 豐古 滿 麟林 秉 軍羅 健 豪麥 永 森石 禮 謙 安 永 會 計 師 事 務 所執 業 會 計 師註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司東 亞 銀 行 有 限 公 司中 信 銀 行 股 份 有 限 公 司創 興 銀 行 有 限 公 司大 新 銀 行 有 限 公 司星 展 銀 行恒 生 銀 行 有 限 公 司香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司華 僑 銀 行上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司渣 打 銀 行(香 港)有 限 公 司大 華 銀 行 有 限 公 司 羅 健 豪（主 席）古 滿 麟林 秉 軍麥 永 森 林 建 岳（主 席）鄭 馨 豪（為 林 建 岳 之 替 任）麥 永 森石 禮 謙 林 秉 軍（主 席）鄭 馨 豪古 滿 麟羅 健 豪 林 孝 賢鄭 馨 豪 本 公 司 已 發 行 股 份 於 香 港 聯 合 交 易 所有 限 公 司 主 板 上 市 及 買 賣 1125/400股 嚴 麗 華 統 一 號 碼：交 易 代 碼：預 託 證 券 對 普 通 股 比 率：存 管 銀 行： P.O. Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands 50731L104LNGHY1:8紐 約 梅 隆 銀 行 www.laifung.com 香 港 九 龍長 沙 灣 道 六 百 八 十 號麗 新 商 業 中 心十 一 樓電 話：(852) 2741 0391傳 真：(852) 2741 9763 電 話：(852) 2853 6106傳 真：(852) 2853 6651電 郵：ir@laifung.com 麗 豐 控 股 有 限 公 司（「」）是 麗 新 集 團 成 員 之 一，於 一 九 九 七 年 十 一 月 在 香 港 聯 合 交 易 所 有限 公 司 上 市。麗 豐 乃 麗 新 集 團 在 中 國 內 地（「」）從 事 物 業 發 展 及 投 資 之 旗 艦。 麗 豐 之 主 要 業 務 包 括 在 中 國 投 資 及 發 展 酒 店 式 服 務 公 寓、住 宅、辦 公 樓 及 商 用 物 業，以 及 開發 經 營 及 投 資 文 化、休 閒 娛 樂 及 相 關 設 施。 *於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市 本 人 欣 然 提 呈 麗 豐 控 股 有 限 公 司（「」）及 其 附 屬 公 司（統 稱「」）截 至二 零 二 三 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度 之 經 審 核 綜 合 業 績。 截 至 二 零 二 三 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度，本 集 團 錄 得 營 業 額1,800,500,000港 元（二零 二 二 年：2,515,800,000港 元），較 上 個 財 政 年 度 減 少 約28.4%。人 民 幣（「」）平 均 匯 率 較 上 個 財 政 年 度 貶 值 約7.3%。扣 除 貨 幣 換 算 造 成 之 影 響，以 人 民 幣 計值 之 營 業 額 減 少 約22.8%。該 減 少 主 要 由 於 回 顧 年 度 內 物 業 銷 售 營 業 額 較 去 年減 少 所 致。毛 利 自 上 個 財 政 年 度 之1,296,900,000港 元 減 少30.4%至902,000,000港 元。 下 表 載 列 按 分 部 劃 分 之 營 業 額︰ 1.截 至 二 零 二 三 年 及 二 零 二 二 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度 所 採 納 之 匯 率 分 別 為0.8951及0.82972.包 括 本 集 團 主 要 物 業 之 租 賃 營 業 額、來 自 酒 店 及 酒 店 式 服 務 公 寓 營 運 之 營 業 額 以及 物 業 管 理 收 入 本 公 司 擁 有 人 應 佔 淨 虧 損 約 為584,700,000港 元，而 上 個 財 政 年 度 之 本 公 司 擁 有人 應 佔 淨 虧 損 則 為134,500,000港 元。虧 損（部 份 已 被 其 他 經 營 費 用 和 稅 項 支 出 減少 而 抵 銷）增 加 之 主 要 原 因 為(i)物 業 銷 售 收 入 減 少；(ii)融 資 成 本 增 加；及(iii)本 集團 擁 有 之 投 資 物 業 估 值 減 少。 每 股 淨 虧 損 為1.766港 元（二 零 二 二 年：每 股0.406港 元）。 於 回 顧 年 度，扣 除 物 業 重 估 之 淨 影 響，本 公 司 擁 有 人 應 佔 淨 虧 損 約 為534,000,000港 元（二 零 二 二 年：391,600,000港 元）。扣 除 物 業 重 估 之 影 響 之 每 股 淨 虧 損 約 為1.613港 元（二 零 二 二 年：1.183港 元）。 於 回 顧 年 度，扣 除 物 業 重 估 及 其 他 非 經 常 性 項 目 之 淨 影 響，本 公 司 擁 有 人 應 佔淨 虧 損 約 為391,000,000港 元（二 零 二 二 年：151,600,000港 元）。扣 除 物 業 重 估 及 其他 非 經 常 性 項 目 之 影 響 之 每 股 淨 虧 損 約 為1.181港 元（二 零 二 二 年：0.458港 元）。 於 二 零 二 三 年 七 月 三 十 一 日，本 公 司 擁 有 人 應 佔 資 產 淨 值 為12,777,900,000港 元（二 零 二 二 年 七 月 三 十 一 日：14,606,400,000港 元）。於 二 零 二 三 年 七 月 三 十 一 日，本 公 司 擁 有 人 應 佔 每 股 資 產 淨 值 由 二 零 二 二 年 七 月 三 十 一 日 之 每 股44.12港 元下 跌 至 每 股38.60港 元。 本 公 司 董 事 會（「」）不 建 議 派 付 截 至 二 零 二 三 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度 之 末期 股 息（二 零 二 二 年：無）。 於 回 顧 年 度 內，全 球 地 緣 政 治 及 經 濟 問 題 繼 續 為 本 已 岌 岌 可 危 的 全 球 經 濟 復 甦之 路 蒙 上 陰 影。烏 克 蘭 戰 事 導 致 供 應 鏈 中 斷，使 能 源 及 農 作 物 等 若 干 商 品 價 格創 下 歷 史 新 高，加 速 了 全 球 通 脹。高 息 環 境 令 此 一 局 面 愈 加 惡 化，導 致 市 場 維持 審 慎 氣 氛，整 體 經 濟 環 境 疲 弱，並 面 臨 確 實 的 衰 退 風 險。雖 然 中 國 所 受 到 的直 接 影 響 有 限，但 中 美 關 係 持 續 緊 張、中 國 貿 易 受 限，加 上 中 國 於 回 顧 年 度 內部 分 時 間 實 施COVID-19限 制 措 施，均 令 投 資 者 信 心 及 外 部 需 求 下 降。內 需 及 一帶 一 路 倡 議 成 員 國 的 需 求 填 補 了 一 部 分 的 此 需 求 缺 口，惟 全 國 各 地 仍 無 可 避 免地 承 受 了 上 述 影 響 所 帶 來 的 衝 擊。 中 國 於 二 零 二 三 年 三 月 舉 行 的 全 國 人 民 代 表 大 會 上 宣 佈，今 年 的 國 內 生 產 總 值增 長 目 標 約 為5.0%，反 映 了 經 濟 放 緩 的 影 響。儘 管 中 國 政 府 推 出 多 項 經 濟 刺 激及 支 持 措 施 以 提 振 經 濟 增 長，但 中 國 經 濟 環 境 仍 然 因「清 零 政 策」下 的 防 疫 封 控措 施 而 轉 差、貿 易 增 長 放 緩，房 地 產 業 進 一 步 衰 退。我 們 相 信，中 國 政 府 將 繼 續砥 礪 向 前，透 過 結 合 更 多 的 中 性 財 政 政 策 及 溫 和 的 支 持 性 貨 幣 政 策 維 持 經 濟 表現。調 低 銀 行 儲 備 要 求 比 率、降 低 首 付 款 金 額、減 少 有 關 購 買 第 二 套 住 房 的 限制 等 各 項 措 施 都 印 證 了 政 府 在 這 方 面 的 決 心。鑒 於 強 調 重 新 平 衡 國 內 外 需 求 的雙 循 環 發 展 模 式，我 們 對 中 國 營 商 環 境 的 長 遠 前 景 及 可 持 續 性 維 持 樂 觀 的 態 度，並 對 本 集 團 業 務 所 在 城 市 的 未 來 前 景 充 滿 信 心，尤 其 是 中 國 南 部 的 大 灣 區，且繼 續 將 我 們 總 部 所 在 的 香 港 視 為 主 要 受 惠 城 市 之 一。 近 年，本 集 團 之 地 區 焦 點 及 租 賃 主 導 策 略 展 現 出 抗 逆 能 力。位 於 上 海、廣 州、中 山 及 橫 琴（即 中 國 一 線 城 市 及 大 灣 區 內 城 市）約5,900,000平 方 呎 之 租 賃 組 合 於年 內 之 租 賃 收 入 雖 然 疲 弱，但 仍 維 持 穩 定 表 現。位 於 上 海 及 廣 州 之 兩 幢 新 甲 級辦 公 樓（即 上 海 麗 豐 天 際 中 心 及 廣 州 麗 豐 國 際 中 心）均 已 取 得 綠 色 建 築 認 證，其建 築 工 程 分 別 於 二 零 二 二 年 九 月 及 十 一 月 竣 工，為 本 集 團 之 租 賃 組 合 增 添 約1,300,000平 方 呎 總 租 賃 建 築 面 積（「」）（不 包 括 停 車 位）。本 集 團 致 力 於 提高 其 業 務 營 運 之 環 境 表 現。該 兩 幢 新 綠 色 大 樓 以 環 保 及 可 持 續 發 展 方 面 之 特 色優 勢 獲 得 國 際 認 可。上 海 麗 豐 天 際 中 心 位 於 上 海 靜 安 區，鄰 近 上 海 火 車 總 站，而 廣 州 麗 豐 國 際 中 心 位 於 廣 州 越 秀 區 珠 江 沿 岸，該 兩 項 物 業 均 已 取 得 領 先 能 源與 環 境 設 計（「LEED」）v4金 級 認 證。上 海 麗 豐 天 際 中 心 及 廣 州 麗 豐 國 際 中 心 正 進行 招 租。於 本 年 報 日 期，上 海 麗 豐 天 際 中 心 約 有73%及32%之 商 業 及 辦 公 室 面 積，以 及 廣 州 麗 豐 國 際 中 心 約 有40%及38%之 商 業 及 辦 公 室 面 積 已 分 別 落 實 租 約。 橫 琴 創 新 方 項 目（「」）