丽丰控股截至二零二二年七月三十一日止年度年报

封面圖片廣州麗豐國際中心 2021 - 2022年報 麗豐控股1公司資料2公司簡介3主席報告書4財務摘要10管理層討論及分析12財務概要28主要物業詳情30環境、社會及管治報告書34企業管治報告書68董事之履歷90董事會報告書97股東信息120獨立核數師報告書121綜合收益表127綜合全面收益表128綜合財務狀況表129綜合權益變動表131綜合現金流量表132財務報表附註134目錄 麗豐控股 2021 - 2022年報公司資料2於開曼群島之股份過戶登記處Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2ABlock 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia Court, Camana BayGrand Cayman, KY1-1100Cayman Islands於香港之股份過戶登記分處卓佳登捷時有限公司香港夏愨道十六號遠東金融中心十七樓獨立核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司東亞銀行有限公司中信銀行股份有限公司創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行有限公司香港分行恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司華僑銀行上海浦東發展銀行股份有限公司渣打銀行（香港）有限公司大華銀行有限公司上市資料股份本公司已發行股份於香港聯合交易所 有限公司主板上市及買賣股份代號╱買賣單位1125/400股票據本公司之全資附屬公司Lai Fung Bonds (2018) Limited發行於二零二三年到期息率為 5.65%之350,000,000美元有擔保票據（股 份代號：5087）於香港聯合交易所有限 公司主板上市及買賣美國預託證券統一號碼：50731L104交易代碼：LNGHY預託證券對普通股比率：1:8存管銀行：紐約梅隆銀行網址www.laifung.com投資者關係電話：(852) 2853 6116傳真：(852) 2853 6651電郵：ir@laifung.com註冊成立地點開曼群島董事會執行董事周福安（主席）林建康（執行副主席）林孝賢（行政總裁） （亦為余寶珠之替代董事）鄭馨豪李子仁余寶珠獨立非執行董事古滿麟林秉軍羅健豪麥永森石禮謙審核委員會羅健豪（主席）古滿麟林秉軍麥永森提名委員會周福安（主席）麥永森石禮謙薪酬委員會林秉軍（主席）周福安古滿麟羅健豪授權代表周福安林孝賢公司秘書嚴麗華註冊辦事處P.O. Box 309Ugland HouseGrand CaymanKY1-1104Cayman Islands主要營業地點香港九龍長沙灣道六百八十號麗新商業中心十一樓電話：(852) 2741 0391傳真：(852) 2741 9763 2021 - 2022年報 麗豐控股公司簡介3麗豐控股有限公司（「麗豐」）是麗新集團成員之一，於一九九七年十一月在香港聯合交易所有限公司上市。麗豐乃麗新集團在中國內地（「中國」）從事物業發展及投資之旗艦。麗豐之主要業務包括在中國投資及發展酒店式服務公寓、住宅、辦公樓及商用物業，以及開發經營及投資文化、休閒娛樂及相關設施。74.62%55.08%19.45%53.19%67.70%麗豐控股有限公司*寰亞傳媒集團有限公司#凱德集團物業投資物業發展酒店及酒店式服務公寓物業管理豐德麗控股有限公司*香港廣場五月花生活廣場麗豐天際中心凱欣豪園上海麗豐中心棕櫚彩虹花園創新方麗豐國際中心五月花商業廣場富邦廣場東山京士柏廣州中山橫琴文化、休閒娛樂及相關設施麗新製衣國際有限公司*麗新發展有限公司** 於香港聯合交易所有限公司主板上市# 於香港聯合交易所有限公司GEM上市於二零二二年十月十八日之公司架構 麗豐控股 2021 - 2022年報4主席報告書本人欣然提呈麗豐控股有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二二年七月三十一日止年度之經審核綜合業績。末期業績概覽截至二零二二年七月三十一日止年度，本集團錄得營業額2,515,800,000港元（二零二一年：3,196,600,000港元），較上個財政年度減少約21.3%。該減少主要是由於回顧年度內之物業銷售營業額較去年下跌所致。於回顧年度內，人民幣（「人民幣」）平均匯率較上個財政年度升值約2.1%。扣除貨幣換算造成之影響，以人民幣計值之營業額減少22.9%。毛利自去年之719,100,000港元增加80.3%至1,296,900,000港元，乃主要由於回顧年度內物業銷售之盈利能力有所改善所致。下表載列按分部劃分之營業額︰截至七月三十一日止年度截至七月三十一日止年度二零二二年 1二零二一年 1二零二二年二零二一年（百萬港元）（百萬港元）百分比變動（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）百分比變動 租金收入2875.1890.3-1.7%726.0754.4-3.8%物業銷售31,624.72,275.5-28.6%1,348.01,928.0-30.1%主題公園營運16.030.8-48.1%13.326.1-49.0% 總計2,515.83,196.6-21.3%2,087.32,708.5-22.9% 1. 截至二零二二年及二零二一年七月三十一日止年度所採納之匯率分別為0.8297及0.84732. 包括本集團主要物業之租賃營業額、來自酒店及酒店式服務公寓營運之營業額以及物業管理收入3. 包括物業銷售收入及融資租賃項下物業之收入主席周福安先生 2021 - 2022年報 麗豐控股5末期業績概覽（續）本公司擁有人應佔淨虧損約為134,500,000港元，而上個財政年度之本公司擁有人應佔淨虧損則為539,000,000港元。該顯著減幅主要由於以下因素綜合所致︰(i)物業銷售之盈利能力改善；(ii)本集團擁有之投資物業於截至二零二二年七月三十一日止年度之公平值增值較上個財政年度增加；及(iii)物業、廠房及設備於截至二零二二年七月三十一日止年度之減值虧損增加。每股淨虧損為0.406港元（二零二一年：每股1.628港 元 ）。於回顧年度，扣除物業重估之淨影響，本公司擁有人應佔淨虧損約為391,600,000港元（二零二一年：727,500,000港元）。扣除物業重估之影響之每股淨虧損約為1.183港元（二零二一年：2.198港 元 ）。於回顧年度，扣除物業重估及其他非經常性項目之淨影響，本公司擁有人應佔淨虧損約為151,600,000港元（二零二一年：604,400,000港元）。扣除物業重估及其他非經常性項目之影響之每股淨虧損約為0.458港元（二零二一年：1.826港 元 ）。截至七月三十一日止年度本公司擁有人應佔虧損（百萬港元）二零二二年二零二一年 已呈報(134.5)(539.0)投資物業的調整 投資物業重估增值(341.0)(250.8) 投資物業重估之遞延稅項85.262.7 非控制性權益分佔之重估變動減遞延稅項(1.3)(0.4) 除稅後淨虧損，不包括投資物業重估增值(391.6)(727.5) 其他非經常性項目的調整 物業、廠房及設備之減值366.3189.4 物業、廠房及設備減值之遞延稅項(66.3)(35.5) 非控制性權益分佔之物業、廠房及設備減值 減遞延稅項(60.0)(30.8) 除稅後淨虧損，不包括投資物業重估增值及 物業、廠房及設備之減值(151.6)(604.4) 麗豐控股 2021 - 2022年報6主席報告書末期業績概覽（續）於二零二二年七月三十一日，本公司擁有人應佔資產淨值為14,606,400,000港元（二零二一年七月三十一日：15,431,300,000港 元 ）。於二零二二年七月三十一日，本公司擁有人應佔每股資產淨值由二零二一年七月三十一日之每股46.62港元輕微下跌至每股44.12港元。末期股息本公司董事會（「董事會」）不建議派付截至二零二二年七月三十一日止年度之末期股息（二零二一年：無）。業務回顧及展望全球經濟於二零二一年逐步復甦，然而，自二零二一年底以來，各國增長動力顯著放緩，當中以最主要經濟體的情況尤其嚴重。儘管世界各國央行於二零二二年大幅加息以抑制通脹，但基於（其中包括）通脹持續高企、借貸成本增加、地緣政治局勢不穩及衝突持續、能源價格波動以及供應鏈中斷問題未解等各種因素，全球經濟衰退風險不斷上升。由於國內限制因素增加及全球復甦欠明朗，於二零二二年三月舉行的第十三屆全國人大第五次會議上，中國將本年度的經濟增長目標下調至約5.5%，並將穩定經濟發展定為年度優先目標。我們相信，中國政府將砥礪向前，透過結合更多的中性財政政策及溫和的支持性貨幣政策，維持穩定的經濟表現。鑒於強調重新平衡國內外需求的雙循環發展模式，我們對中國營商環境的長遠前景及可持續性維持樂觀的態度，並對本集團業務所在城市的未來前景充滿信心，尤其是中國南部的大灣區，且繼續將我們總部所在的香港視為主要受惠城市之一。近年，本集團之地區焦點及租賃主導策略展現出抗逆能力。位於上海、廣州、中山及橫琴（即中國一線城市及大灣區內城市）約4,500,000平方呎之租賃組合於截至二零二二年七月三十一日止年度內之租賃收入表現穩定。於未來數年，一線城市及大灣區將仍然為帶動本集團租金增長之主要來源。上海麗豐天際中心為位於上海靜安區天目西路、鄰近上海火車站的甲級辦公樓，其已於二零二二年九月竣工，為本集團之租賃組合增添約727,200平方呎租賃建築面積（不包括停車位）。上海麗豐天際中心正進行招租。於本年報日期，約8%之商業及辦公室面積已獲預租，並已簽署意向書。 2021 - 2022年報 麗豐控股7業務回顧及展望（續）於餘下項目（包括廣州麗豐國際中心（廣州海珠廣場發展項目）及橫琴創新方項目（「創新方」）第 二 期（「創新方第二期」））之建築工程完成後，本集團將擁有約6,800,000平方呎之租賃組合。廣州麗豐國際中心預期將於二零二二年底前竣工，並正進行預租。於本年報日期，約20%之商業及辦公室面積已獲預租。創新方第一期（「創新方第一期」）之商業區正進行招租，約有77%之可供出租區域已出租，而主要租戶包括兩個主題室內體驗中心（即「獅門娛樂天地®」及「橫琴國家地理探險家中心」）、珠海免稅集團、保聯（珠海橫琴）商業零售有限公司、Adidas直營店、口袋屋蹦床公園、一個室內射擊場、Starbucks、McDonald’s、橫琴保拉納德國啤酒餐廳、蠔大仙及華潤萬家LIFE。創新方第二期之建築工程現正進行中。該混合用途開發項目預期將於二零二四年前分階段完成，提供面積分別為355,500平方呎、1,585,000平方呎及578,400平方呎的商業及體驗式娛樂設施、辦公室空間，以及酒店式服務公寓空間。部分辦公室單位及酒店式服務公寓單位已獲指定為待售物業。截至二零二二年七月三十一日止年度，創新方第二期成為Retail & Leisure International（「RLI」）二零二一年全球RLI大獎最佳社區營造計劃類別的得獎者，並於二零二一年至二零二二年亞太區物業大獎中獲評為中國廣東省五星級 — 最佳混合用途建築。創新方第二期亦為榮獲第十七屆中國商業地產節「年度文化旅遊地產示範項目」獎項之唯一得獎者。本集團仍然充滿信心，相信橫琴及澳門兩地間的深化合作及橫琴粵澳深度合作區的持續發展，將會鼓勵更多企業及市民遷居橫琴，從而進一步促進旅遊業市場增長，令創新方為本集團之長遠業績帶來新貢獻。上海五里橋項目為位於黃浦區黃浦江之高檔豪華住宅項目，其提供之28個住宅單位及43個停車位已於二零二零年九月推出發售，並獲市場熱烈反應。於二零二二年七月三十一日，一個住宅單位連同13個停車位仍然未售。中山棕櫚彩虹花園餘下各期之建築工程已竣工，已售單位之交付現正進行中。中山棕櫚彩虹花園之住宅單位及未出售之酒店式服務公寓單位、橫琴創新方第一期之文化工作室、文化工作坊及辦公室，以及橫琴創新方第二期之辦公室及酒店式服務公寓單位預