丽新国际截至二零二三年七月三十一日止年度年报

麗新製衣 2022 - 2023年報1//封面圖片鱷魚恤中心位於香港九龍開源道之商廈 2022 - 2023年報 麗新製衣1//公司資料2公司簡介3主席報告書4財務摘要14管理層討論及分析16財務資料概要47主要物業詳情49環境、社會及管治報告書58企業管治報告書102董事及高級管理人員之履歷128董事會報告書137股東信息176獨立核數師報告書177綜合收益表183綜合全面收益表184綜合財務狀況表185綜合權益變動表187綜合現金流量表189財務報表附註192目錄 麗新製衣 2022 - 2023年報2//公司資料股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港夏愨道十六號遠東金融中心十七樓獨立核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司東亞銀行有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國光大銀行股份有限公司香港分行創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司華僑銀行上海商業銀行有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司渣打銀行（香港）有限公司大華銀行有限公司股份資料上市地點香港聯合交易所有限公司主板股份代號╱買賣單位191╱1,000股美國預託證券統一號碼： 50171P102交易代碼： LGRTY 預託證券對普通股比率： 1:20存管銀行： 紐約梅隆銀行網址www.laisun.com投資者關係電話： (852) 2853 6106傳真： (852) 2853 6651電郵： ir@laisun.com註冊成立地點香港董事會執行董事林建岳，GBM，GBS（主席）楊耀宗張森林孝賢 （亦為余寶珠之替代董事）林建康余寶珠獨立非執行董事周炳朝林秉軍梁樹賢吳志豪審核委員會梁樹賢（主席）周炳朝林秉軍提名委員會林建岳，GBM，GBS（主席）楊耀宗 （為林建岳之替任）周炳朝林秉軍薪酬委員會林秉軍（主席）楊耀宗周炳朝梁樹賢授權代表林建岳，GBM，GBS楊耀宗公司秘書謝碧霞註冊辦事處╱主要辦事處香港九龍長沙灣道六百八十號麗新商業中心十一樓電話： (852) 2741 0391傳真： (852) 2785 2775 2022 - 2023年報 麗新製衣3//公司簡介麗新集團始創於一九四七年，為成衣製造商，並於一九七二年杪在香港證券交易所首次上市。集團業務日漸演變及多元化，其主要業務包括於香港、中國內地及海外之物業投資及物業發展、酒店及餐廳之投資及營運、製作及發行電影及電視節目、音樂製作及出版、管理及製作演唱會、藝人管理、戲院營運、文化、休閒娛樂及相關設施，以及投資控股。麗新製衣國際有限公司於香港聯合交易所有限公司上市，並持有本集團旗下上市公司之主要權益。63.40%55.08%55.60%物業投資及發展麗豐控股有限公司*豐德麗控股有限公司*物業戲院營運(香港及中國內地)媒體及娛樂餐廳**酒店物業麗新發展有限公司*麗新製衣國際有限公司*物業投資酒店之投資及營運餐廳業務(香港、澳門及中國內地)文化、休閒、娛樂及相關設施(中國內地)物業管理酒店及酒店式服務公寓物業管理物業發展及銷售(香港及海外)蘇格蘭聖安德魯斯費爾蒙酒店(英國)香港海洋公園萬豪酒店(香港)胡志明市Caravelle酒店(越南)* 於香港聯合交易所有限公司主板上市** 在多間附屬公司及聯營公司下營運於二零二三年十月二十日之公司架構 主席報告書麗新製衣 2022 - 2023年報4//本人欣然提呈麗新製衣國際有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年七月三十一日止年度之經審核綜合業績。末期業績概覽截至二零二三年七月三十一日止年度，本集團錄得營業額4,994,600,000港元（二零二二年：5,191,800,000港元）及毛利799,300,000港元（二零二二年：1,622,100,000港元）。減少主要是由於回顧年度內(i)佔大部份來自麗豐控股有限公司（「麗豐」）及其附屬公司（統稱「麗豐集團」）之物業銷售較上個財政年度減少；及(ii)若干發展中物業及已落成待售物業較上個財政年度撇減所致。下表載列按分部劃分之營業額：截至七月三十一日止年度二零二三年二零二二年差額（百萬港元）（百萬港元）（百萬港元）百分比變動 物業投資1,255.61,341.8-86.2-6.4物業發展及銷售946.61,685.5-738.9-43.8餐廳及餐飲產品銷售業務552.6419.9+132.7+31.6酒店業務977.7650.0+327.7+50.4媒體及娛樂372.5256.8+115.7+45.1電影及電視節目113.1184.6-71.5-38.7戲院營運525.1385.0+140.1+36.4主題公園營運18.916.0+2.9+18.1其他232.5252.2-19.7-7.8 總計4,994.65,191.8-197.2-3.8 主席林建岳博士主席報告書 2022 - 2023年報 麗新製衣5//末期業績概覽（續）截至二零二三年七月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損淨額約為1,665,400,000港元（二零二二年：1,196,300,000港元）。虧損（部分已被其他經營費用及稅項支出減少而抵銷）增加主要是由於回顧年度內(i)佔大部份來自麗豐之物業銷售較上個財政年度減少；(ii)若干發展中物業及已落成待售物業較上個財政年度撇減；(iii)融資成本較上個財政年度增加；及(iv)本集團擁有之投資物業的公平值較上個財政年度減少所致。每股虧損淨額為2.159港元（二零二二年（經調整）：1.928港 元 ）。若不計及物業重估之影響，本公司擁有人應佔虧損淨額約為1,142,100,000港元（二零二二年：890,700,000港元）。若不計及於回顧年度內物業重估之影響，每股虧損淨額為1.481港元（二零二二年（經調整）：1.435港 元 ）。截至七月三十一日止年度二零二三年二零二二年本公司擁有人應佔虧損百萬港元百萬港元 已呈報(1,665.4)(1,196.3)減： 由以下公司持有之投資物業重估調整 — 本公司及附屬公司493.5112.0 — 聯營公司及合營公司43.5159.3 投資物業遞延稅項(13.7)34.3 不計及投資物業重估之除稅後虧損淨額(1,142.1)(890.7) 於二零二三年七月三十一日，本公司擁有人應佔權益為18,290,700,000港元，相較於二零二二年七月三十一日為19,274,600,000港元。本公司擁有人應佔每股資產淨值由二零二二年七月三十一日之每股32.729港元跌至二零二三年七月三十一日之每股20.706港元。減少主要由於股東基礎因供股於二零二三年一月完成而擴大所致。 主席報告書麗新製衣 2022 - 2023年報6//末期股息本公司董事會（「董事會」）不建議派發截至二零二三年七月三十一日止年度之末期股息（二零二二年：無）。年內並無宣派中期股息（二零二二年：無）。業務回顧及展望於回顧年度內，全球地緣政治及經濟問題繼續為本已岌岌可危的全球經濟復甦之路蒙上陰影。烏克蘭戰事導致供應鏈中斷，使能源及農作物等若干商品價格創下歷史新高，加速了全球通脹。高息環境令此一局面愈加惡化，導致市場維持審慎氣氛，整體經濟環境疲弱，並面臨確實的衰退風險。雖然中國所受到的直接影響有限，但中美關係持續緊張、中國貿易受限，加上中國於回顧年度內部分時間實施COVID-19限制措施，均令投資者信心及外部需求下降。內需及一帶一路倡議成員國的需求填補了一部分的此需求缺口，惟中國各地仍無可避免地承受了上述影響所帶來的衝擊。香港及海外物業市場COVID-19措施、高息、對國家安全法的成見在回顧年度的大部分時間持續存在。該等因素導致自二零二二年第三季度以來出現技術性衰退。經濟復甦仍然疲弱，但預期將於二零二三年底前恢復至0.5%至2.0%。然而，隨著全球經濟展望轉差，財政狀況更加收緊，借貸成本不斷攀升，在此情形下，消費者情緒表明經濟前景更加惡化。於回顧年度，寫字樓租賃業務在部分地區恢復增長勢頭。甲級辦公樓，尤其是中環地區的甲級辦公樓，表現出強勁的韌性，而其他地區則出現下滑。租戶往往持謹慎態度，面對越來越多的不確定因素，彼等放緩了搬遷或擴張計劃。鑒於商業氣氛惡化以及跨國企業及中國企業需求不足，租賃市場將繼續面臨壓力。預期短期內空置率將上升，租金將受到不同程度地抑制。雖然旅客數量有所恢復，但零售業仍然依賴本地消費。經濟前景不佳、加息週期及股市波動預期將繼續打擊本地消費情緒，因此零售租金預期仍存在下行壓力。在按揭貸款利率上升及房價疲軟隨著購買情緒疲弱遍及不同住宅市場細分的情況下，一手及二手住宅市場的市場活動亦有所放緩。 2022 - 2023年報 麗新製衣7//業務回顧及展望（續）香港及海外物業市場（續）於回顧年度內，香港的辦公室及零售租賃業務充滿挑戰。本集團持續優化租戶組合，以應對不斷變化的市場趨勢及不斷演變的營運環境。於回顧年度內，本集團已完成若干翻新及空間優化工程，以提高本集團主要租賃物業的競爭力。倫敦市規劃和交通委員會（City of London’s Planning and Transportation Committee）已授出規劃同意書，且所有租約經已統一於二零二三年屆滿，麗新發展有限公司（「麗新發展」）及其附屬公司（統稱「麗新發展集團」）就日後重建倫敦Leadenhall Street之三處物業（包括Leadenhall Street 100號、106號及107號）（「Leadenhall物業」），繼續密切監察倫敦市況。麗新發展集團於二零二二年八月向倫敦市規劃和交通委員會（City of London’s Planning and Transportation Committee）提交一份經修訂議案，要求改進原有設計，並重新定位該大廈，以提供更高級別的可持續性標準及完善的樓宇內部設施。經修訂議案已於二零二三年五月獲倫敦市管理局（City of London Authority）批准。麗新發展集團現正考慮重建Leadenhall物業的方案及時間。儘管短期內全球經濟前景充滿不確定性，但香港正踏上其復常之途，經濟恢復增長勢頭。由於供應緊缺及本地實質用家及投資者壓抑已久的強勁需求，香港住宅物業市場展現出抗逆能力，我們仍對香港住宅物業市場的長期前景充滿信心。位於觀塘Bal Residence及元朗大旗嶺項目的建築工程如期進行，預期將於二零二四年上半年竣工。於完成後，該兩項住宅項目預期將分別為麗新發展集團之發展物業組合增加總建築面積（「建築面積」）約71,800平方呎及42,200平方呎。Bal Residence已於二零二三年二月開始預售。截至二零二三年十月二十日，Bal Residence已預售出8個單位，銷售面積約為2,731平方呎，平均售價約為每平方呎17,800港元。大旗嶺項目預期將於二零二四年第二季度推出預售。 主席報告書麗新製衣 2022 - 2023年報8//業務回顧及展望（續）香港及海外物業市場（續）麗新發展集團於過去兩年內取得的兩個住宅項目（即窩打老道116號項目以及旭龢道1號及1A號項目），其施工前工作正在進行中。麗新發展集團擬將窩打老道116號項目（其於二零二一年九月獲收購，並於二零二二年三月交吉）重建為總建築面積約46,600平方呎的住宅項目，提供約85個住宅單位。麗新發展集團亦收購位於港島半山旭龢道1號及1A號項目，該交易已於二零二二年三月交吉完成。麗新發展集團計劃將該地皮重建為總建築面積約55,200平方呎的豪華住宅項目，提供約27個中至大型住宅單位。黃竹坑站第五期物業發展住宅項目的建築工程正在進行中，預期將於二零二五年第四季度竣工。九龍塘廣播道79號項目將被發展為一個高質素的豪華住宅物業，獲准許的建築面積上限約為71,600平方呎，提供約46個中至大型單位（包括2幢獨立洋房）。項目設計及地基工作