丽丰控股截至二零二四年七月三十一日止年度年报

公 司 資 料2公 司 簡 介3財 務 摘 要4業 績 摘 要5主 席 報 告 書6管 理 層 討 論 及 分 析16財 務 概 要34主 要 物 業 詳 情36環 境、社 會 及 管 治 報 告 書41企 業 管 治 報 告 書76董 事 之 履 歷100董 事 會 報 告 書107股 東 信 息128獨 立 核 數 師 報 告 書129綜 合 收 益 表135綜 合 全 面 收 益 表136綜 合 財 務 狀 況 表137綜 合 權 益 變 動 表139綜 合 現 金 流 量 表140財 務 報 表 附 註142 開 曼 群 島 Suntera (Cayman) Limited Suite 3204, Unit 2ABlock 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia CourtCamana BayGrand CaymanKY1-1100Cayman Islands 林 建 岳（主 席）林 建 康（執 行 副 主 席）林 孝 賢（行 政 總 裁）（亦 為 余 寶 珠 之 替 代 董 事）鄭 馨 豪張 森（集 團 首 席 財 務 總 監）李 子 仁余 寶 珠歐 海 豐古 滿 麟林 秉 軍羅 健 豪麥 永 森石 禮 謙羅 健 豪（主 席）古 滿 麟林 秉 軍麥 永 森林 建 岳（主 席）鄭 馨 豪（為 林 建 岳 之 替 任）麥 永 森石 禮 謙林 秉 軍（主 席）鄭 馨 豪古 滿 麟羅 健 豪林 孝 賢鄭 馨 豪嚴 麗 華P.O. Box 309Ugland HouseGrand CaymanKY1-1104Cayman Islands香 港 九 龍長 沙 灣 道 六 百 八 十 號麗 新 商 業 中 心十 一 樓電 話：(852) 2741 0391傳 真：(852) 2741 9763 卓 佳 登 捷 時 有 限 公 司香 港夏 慤 道 十 六 號遠 東 金 融 中 心 十 七 樓 安 永 會 計 師 事 務 所執 業 會 計 師註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司東 亞 銀 行 有 限 公 司中 信 銀 行 股 份 有 限 公 司浙 商 銀 行 股 份 有 限 公 司創 興 銀 行 有 限 公 司大 新 銀 行 有 限 公 司星 展 銀 行恒 生 銀 行 有 限 公 司香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司華 僑 銀 行上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司渣 打 銀 行(香 港)有 限 公 司大 華 銀 行 有 限 公 司 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 1125/400股 www.laifung.com 電 話：(852) 2853 6106傳 真：(852) 2853 6651電 郵：ir@laifung.com 麗 豐 控 股 有 限 公 司（「麗 豐」）是 麗 新 集 團 成 員 之 一，於 一 九 九 七 年 十 一 月 在 香 港 聯 合 交 易 所有 限 公 司 上 市。麗 豐 乃 麗 新 集 團 在 中 國 內 地 從 事 物 業 發 展 及 投 資 之 旗 艦。 麗 豐 之 主 要 業 務 包 括 在 中 國 內 地 投 資 及 發 展 酒 店 式 服 務 公 寓、住 宅、辦 公 樓 及 商 用 物 業，以及 開 發 經 營 及 投 資 文 化、休 閒 娛 樂 及 相 關 設 施。 *於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市 本 公 司 擁 有 人 應 佔 淨 虧 損 為267,700,000港 元，較 上 個 財 政 年 度 之 虧 損584,700,000港元 有 所 改 善。 •扣 除 投 資 物 業 公 平 值 變 動 以 及 其 他 非 現 金 及 非 經 常 性 項 目 之 影 響，經 調 整 除 利息、稅 項、折 舊 及 攤 銷 前 盈 利（「經 調 整EBITDA」）增 長 至782,000,000港 元，按 年 上 升35.7%。 •租 賃 組 合 保 持 穩 健，產 生 租 金 收 入995,400,000港 元，在 消 費 市 場 環 境 受 壓 的 情 況 下，仍 然 維 持 穩 定 的 出 租 率 及 高 效 營 運，按 年 上 升11.3%。 •已 確 認 物 業 銷 售 及 其 他 營 運 為1,197,400,000港 元，按 年 上 升32.2%。 •由 於 實 施 有 效 之 成 本 控 制 措 施，行 政 費 用 按 年 減 少26.4%。其 他 經 營 費 用 淨 額 亦 按年 減39.2%。 •本 集 團 總 資 金 資 源 約 為4,787,500,000港 元，包 括 於 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 之 現 金及 銀 行 結 餘 約1,857,100,000港 元 以 及 未 動 用 銀 行 融 資 約2,930,400,000港 元，而 本 集團 於 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 的 一 年 內 到 期 借 款 約 為615,500,000港 元。 借 款 總 額 減 少 至9,853,200,000港 元，按 年 減 少7.2%。 •本 集 團 於 橫 琴 創 新 方 建 立 之 電 子 商 務 中 心 取 得 重 大 突 破。橫 琴 創 新 方 已 成 功 重 新定 位 為 跨 境 電 商 及 社 交 媒 體 以 及 相 關 生 態 圈 發 展 項 目。截 至 本 年 報 日 期， –第 一 期 已 全 面 投 入 營 運，主 要 辦 公 室 租 戶 為 領 先 的 中 國 社 交 媒 體 及 電 商 平 台、科 技 及 物 流 企 業 以 及 其 相 關 生 態 圈 內 的 合 作 夥 伴，增 加 了 商 業 區 的 人 流 並 完善 其 租 戶 結 構，同 時 與 其 第 一 期 的 文 化 工 作 坊 單 位 及 珠 海 橫 琴 凱 悅 酒 店 產 生協 同 效 應；及 –第 二 期 取 得 重 大 進 展，尤 其 是 保 障 性 租 賃 住 房 大 樓。除 三 幢 在 建 大 樓 外（當中 兩 幢 大 樓 作 住 房 用 途），本 集 團 已 獲 當 地 政 府 批 准，可 將 餘 下 八 幢 住 房 大樓 發 展 作 保 障 性 租 賃 用 途，成 為 橫 琴 首 個 獲 認 證 為 保 障 性 租 賃 住 房 大 樓 的 項目，以 滿 足 橫 琴 商 業 生 態 圈 日 益 增 長 之 保 障 性 租 賃 住 房 需 求，並 作 為 此 圈 的配 套 設 施。 本 人 欣 然 提 呈 麗 豐 控 股 有 限 公 司（「本 公 司」）及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）截 至二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度 之 經 審 核 綜 合 業 績。 截 至 二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度， 本 集 團 錄 得 營 業 額2,192,800,000港 元（二 零 二 三 年：1,800,500,000港 元），較 上 個 財 政 年 度 大 幅 上 升 約21.8%。人 民 幣（「人 民 幣」）平 均 匯 率 較 上 個 財 政 年 度 貶 值 約3.3%。扣 除 貨 幣 換 算 造 成 之 影 響，以 人 民 幣 計 值 之 營 業 額 增 加 約25.9%。該 增 加 主 要 由 確 認 過 往 年 度 之 預 售 物 業，以 及 回 顧 年 度 內 之 租 金 收 入 較 去 年 整 體 增 加 所 帶 動。毛 利 自 上 個 財 政 年 度 之902,000,000港 元 輕 微 下 跌 約1.3%至890,000,000港 元。 本 公 司 擁 有 人 應 佔 淨 虧 損 約 為267,700,000港 元，而 上 個 財 政 年 度 之 本 公 司 擁 有人 應 佔 淨 虧 損 則 為584,700,000港 元。虧 損（部 份 已 被 稅 項 支 出 增 加 而 抵 銷）大 幅下 跌 之 主 要 原 因 為 回 顧 年 度 內 之(i)投 資 物 業 公 平 值 收 益；(ii)其 他 經 營 費 用 淨 額減 少；及(iii)行 政 費 用 減 少。就 投 資 物 業 公 平 值 收 益 而 言，有 關 收 益 主 要 由 於 最近 落 成 之 投 資 物 業（即 上 海 麗 豐 天 際 中 心 及 廣 州 麗 豐 國 際 中 心）產 生 之 實 際 建 築成 本 低 於 預 算 所 致。創 新 方 第 二 期 兩 幢 在 建 樓 宇 之 經 修 訂 預 算 亦 低 於 先 前 預 期。 每 股 淨 虧 損 為0.809港 元（二 零 二 三 年：每 股1.766港 元）。 為 補 充 本 集 團 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 呈 列 之 綜 合 財 務 報 表， 本 集 團 亦 採 用(i)本 集 團 經 調 整EBITDA及(ii)本 公 司 擁 有 人 應 佔 經 調 整 淨 虧 損（非 香 港 財 務 報 告 準則 計 量）作 為 額 外 財 務 計 量，有 關 計 量 並 非 由 香 港 財 務 報 告 準 則 所 規 定 或 按 照香 港 財 務 報 告 準 則 呈 列。本 集 團 認 為，該 等 非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量 扣 除 若 干非 現 金、一 次 性 及 波 動 性 項 目（通 常 由 物 業 市 場 變 動 等 外 部 因 素 引 致），有 助 於比 較 不 同 年 度 及 不 同 公 司 之 經 營 業 績。本 集 團 認 為，此 項 計 量 如 同 協 助 本 集 團管 理 層 般，為 投 資 者 及 其 他 人 士 提 供 有 用 資 料，以 了 解 及 評 估 綜 合 經 營 業 績。 (i)本 集 團 經 調 整EBITDA之 對 賬（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）︰ 附 註︰ 1.鑒 於 本 集 團 持 有 龐 大 投 資 物 業 組 合，該 調 整 與 投 資 物 業 公 平 值 收 益╱虧 損有 關，屬 非 現 金 性 質。2.該 調 整 來 自 本 集 團 之 物 業、廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 折 舊，屬 非 現 金 性 質。3.該 調 整 來 自 本 集 團 之 物 業、廠 房 及 設 備 減 值，屬 非 現 金 及 非 經 常 性 質。4.該 調 整 來 自 撇 減 本 集 團 落 成 待 售 物 業 至 可 變 現 淨 值，屬 非 現 金 及 非 經 常 性 質。 於 回 顧 年 度，扣 除 物 業 重 估 以 及 其 他 非 現 金 及 非 經 常 性 項 目 之 淨 影 響，本 集 團 之EBITDA約 為782,000,000港 元（二 零 二 三 年︰576,100,000港 元）。 (ii)本 公 司 擁 有 人 應 佔 經 調 整 淨 虧 損 之 對 賬（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）︰ 本 公 司 擁 有 人 應 佔 經 調 整 淨 虧 損 之 對 賬（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）︰（續） 附 註︰ 1.鑒 於 本 集 團 持 有 龐 大 投 資 物 業 組 合，該 等 調 整 與 投 資 物 業 公 平 值 收 益╱虧損 及 相 關 遞 延 稅 項 以 及 對 非 控 制 性 權 益 分 佔 部 分 之 影 響 有 關，屬 非 現 金 性 質。2.該 等 調 整 來 自 本 集 團 之 物 業、廠 房 及 設 備 減 值 及 相 關 遞 延 稅 項 以 及 對 非 控制 性 權 益 分 佔 部 分 之 影 響，屬 非 現 金 及 非 經 常 性 質。3.該 等 調 整 來 自