丽新发展截至二零二五年七月三十一日止年度年报

公 司 資 料2公 司 簡 介3財 務 摘 要4業 績 摘 要5主 席 報 告 書6管 理 層 討 論 及 分 析20財 務 資 料 概 要53主 要 物 業 詳 情55環 境、社 會 及 管 治 報 告 書64企 業 管 治 報 告 書110董 事 之 履 歷138董 事 會 報 告 書145股 東 信 息168獨 立 核 數 師 報 告 書169綜 合 收 益 表175綜 合 全 面 收 益 表176綜 合 財 務 狀 況 表177綜 合 權 益 變 動 表179綜 合 現 金 流 量 表181財 務 報 表 附 註185 香 港 卓 佳 證 券 登 記 有 限 公 司香 港夏 慤 道 十 六 號遠 東 金 融 中 心 十 七 樓 林 建 岳，GBM，GBS（主 席）張 森（集 團 首 席 財 務 總 監）林 孝 賢（亦 為 余 寶 珠 之 替 代 董 事）李 子 仁 安 永 會 計 師 事 務 所執 業 會 計 師註 冊 公 眾 利 益 實 體 核 數 師 余 寶 珠 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 銀 行 股 份 有 限 公 司交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司東 亞 銀 行 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股 份 有 限 公 司中 國 光 大 銀 行 股 份 有 限 公 司 香 港 分 行創 興 銀 行 有 限 公 司大 新 銀 行 有 限 公 司星 展 銀 行恒 生 銀 行 有 限 公 司香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司上 海 商 業 銀 行 有 限 公 司上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司大 華 銀 行 有 限 公 司 林 秉 軍梁 樹 賢葉 澍 堃，GBS，JP陸 瀚 民 梁 樹 賢（主 席）林 秉 軍葉 澍 堃，GBS，JP 林 建 岳，GBM，GBS（主 席）張 森（為 林 建 岳 之 替 任）余 寶 珠（於 二 零 二 五 年 七 月 十 八 日 獲 委 任）梁 樹 賢林 秉 軍陸 瀚 民（於 二 零 二 五 年 七 月 十 八 日 獲 委 任） 梁 樹 賢（主 席）張 森林 秉 軍 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 張 森林 孝 賢 488/300股 張 森 www.laisun.com 香 港 九 龍長 沙 灣 道 六 百 八 十 號麗 新 商 業 中 心十 一 樓電 話：(852) 2741 0391傳 真：(852) 2785 2775 電 話：(852) 2853 6106傳 真：(852) 2853 6651電 郵：ir@laisun.com 麗 新 發 展 有 限 公 司 是 麗 新 集 團 成 員 之 一。本 公 司 業 務 多 元 化，主 要 業 務 包 括 物 業 投 資、物 業發 展、酒 店 及 餐 廳 之 投 資 及 營 運、製 作 及 發 行 電 影 及 電 視 節 目、音 樂 製 作 及 出 版、管 理 及 製 作演 唱 會、藝 人 管 理、戲 院 營 運、開 發 經 營 及 投 資 文 化、休 閒 娛 樂 及 相 關 設 施，以 及 投 資 控 股。本 公 司 於 本 集 團 重 組 後 於 一 九 八 八 年 三 月 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 上 市。 1.按 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧 損 及 本 年 度 內 已 發 行 普 通 股 之 加 權 平 均 數 計 算。2.按 各 財 政 年 度 末 已 發 行 普 通 股 數 目 計 算。 本 公 司 擁 有 人 應 佔 淨 虧 損 為2,874,300,000港 元，較 上 個 財 政 年 度 之 虧 損3,674,700,000港 元 有 所 收 窄， 主 要 由 於 本 集 團(i)物 業、 廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 減 值 減 少；(ii)物 業、廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 折 舊 因 於 上 個 財 政 年 度 就 該 等 資 產 減 值 虧 損而 減 少；(iii)投 資 物 業 公 平 值 虧 損 減 少；及(iv)融 資 成 本 減 少 所 致。該 虧 損 減 少 部 分 被麗 豐 集 團 物 業 銷 售 以 及 電 影 及 電 視 節 目 分 部 貢 獻 減 少 連 同 應 佔 合 營 公 司 之 虧 損 增 加所 抵 銷。 •投 資 物 業 組 合 維 持 穩 健，產 生 租 金 收 入1,201,200,000港 元，面 對 極 具 挑 戰 的 經 營 環 境，在 香 港 及 中 國 內 地 仍 錄 得 高 出 租 率，較 上 個 財 政 年 度 下 降5.0%。 •已 確 認 物 業 銷 售 為885,000,000港 元，較 上 個 財 政 年 度 下 跌42.1%。物 業 銷 售 減 少 乃 由於 麗 豐 集 團 之 物 業 項 目 已 將 近 全 數 售 罄，令 該 物 業 銷 售 減 少，部 分 減 少 被 香 港 物 業（即位 於 元 朗 之 尚 柏）之 物 業 銷 售 增 加 所 抵 銷。 •酒 店 業 務 錄 得 收 入1,243,800,000港 元，較 上 個 財 政 年 度 上 升4.4%，主 要 得 益 於Caravelle酒 店。 •非 物 業 業 務 之 分 部 虧 損 大 幅 收 窄， 乃 主 要 由 於(i)關 閉 及 整 合 表 現 不 佳 之 門 店； 及(ii)與 業 主 重 新 磋 商 租 約。 •由 於 實 施 有 效 之 成 本 控 制 措 施，行 政 開 支 較 上 個 財 政 年 度 減 少5.0%。其 他 經 營 開 支亦 較 上 個 財 政 年 度 下 降39.4%。 •融 資 成 本 為1,124,900,000港 元，較 上 個 財 政 年 度 減 少17.0%，主 要 原 因 是 香 港 銀 行 同 業拆 息 下 降 及 平 均 貸 款 結 餘 減 少 以 及 麗 豐 集 團 成 功 以 較 低 利 率 再 融 資 若 干 借 款。資 本化 前 之 融 資 成 本 為1,448,800,000港 元，減 少20.5%。 •於 二 零 二 五 年 七 月 三 十 一 日，本 集 團（不 包 括 豐 德 麗 集 團 及 麗 豐 集 團）之 資 本 資 源 總額 約 為3,213,900,000港 元，包 括 現 金 及 銀 行 結 餘 約2,014,300,000港 元 及 未 提 取 銀 行 融 資約1,199,600,000港 元，而 於 二 零 二 五 年 七 月 三 十 一 日，本 集 團（不 包 括 豐 德 麗 集 團 及麗 豐 集 團）於 一 年 內 到 期 之 銀 行 貸 款 約 為6,117,500,000港 元。該6,117,500,000港 元 中，本 集 團 已 成 功 再 融 資3,060,000,000港 元，作 為 於 二 零 二 五 年 九 月 三 十 日 完 成 之 長 沙 灣廣 場 銀 團 貸 款3,457,000,000港 元 之 一 部 分，為 期 五 年。 •於 二 零 二 五 年 七 月 三 十 一 日， 本 集 團 貸 款 總 額 穩 定 維 持 於25,377,800,000港 元， 而二 零 二 四 年 七 月 三 十 一 日 則 為25,294,300,000港 元。 •本 集 團 於 其 截 至 二 零 二 五 年 一 月 三 十 一 日 止 六 個 月 之 中 期 報 告 中 公 佈 其 擬 於 未 來 兩年 內 實 現 出 售 金 額8,000,000,000港 元（包 括 麗 豐 集 團 之2,000,000,000港 元）的 資 產。除 自上 一 中 期 業 績 以 來 直 至 二 零 二 五 年 十 月 十 四 日 於 日 常 業 務 過 程 中 實 現 之 約2,200,000,000港 元 待 售 項 目 外，本 集 團 一 直 就 出 售 資 產 以 改 善 本 集 團 流 動 資 金 提 前 與 潛 在 買 家 進行 磋 商。倘 所 有 該 等 交 易 均 成 功 完 成，本 集 團 預 期 將 收 取 所 得 款 項 總 額 約4,500,000,000港 元。 本 人 謹 此 提 呈 麗 新 發 展 有 限 公 司（「本 公 司」）及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）截 至二 零 二 五 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度 之 經 審 核 綜 合 業 績。 截 至 二 零 二 五 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度， 本 集 團 錄 得 營 業 額4,898,600,000港 元（二 零 二 四 年：5,998,900,000港 元）及 毛 利990,200,000港 元（二 零 二 四 年：1,529,900,000港 元）。該 減 少 主 要 由 於(i)麗 豐 集 團 之 物 業 項 目 已 將 近 全 數 售 罄，令 該 物 業 銷售 減 少，部 分 減 少 被 香 港 物 業（即 位 於 元 朗 之 尚 柏）之 物 業 銷 售 增 加 所 抵 銷；及(ii)來 自 電 影 及 電 視 節 目 分 部 的 貢 獻 因 於 回 顧 年 度 未 有 發 行 新 的 電 視 節 目 而 較 上個 財 政 年 度 有 所 減 少。 下 表 載 列 按 分 部 劃 分 之 營 業 額： 截 至 二 零 二 五 年 七 月 三 十 一 日 止 年 度， 本 公 司 擁 有 人 應 佔 虧 損 淨 額 約 為2,874,300,000港 元（二 零 二 四 年：3,674,700,000港 元）。於 回 顧 年 度 內 之 虧 損 較 上 個財 政 年 度 減 少 主 要 由 於 本 集 團(i)物 業、廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 減 值 減 少；(ii)物 業、廠 房 及 設 備 以 及 使 用 權 資 產 折 舊 因 於 上 個 財 政 年 度 就 該 等 資 產 減 值 虧損 而 減 少；(iii)投 資 物 業 公 平 值 虧 損 減 少；及(iv)融 資 成 本 減 少 所 致。該 虧 損 減 少部 分 被 麗 豐 集 團 物 業 銷 售 以 及 電 影 及 電 視 節 目 分 部 貢 獻 減 少 連 同 應 佔 合 營 公 司之 虧 損 增 加 所 抵 銷。 每 股 虧 損 淨 額 為1.978港 元（二 零 二 四 年：2.528港 元）。 為 補 充 本 集 團 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 呈 列 之 綜 合 財 務 報 表，本 集 團 亦 採 用(i)本集 團 經 調 整 除 利 息、稅 項、折 舊 及 攤 銷 前 盈 利（「經 調 整EBITDA」）及(ii)本 公 司 擁有 人 應 佔 經 調 整 淨 虧 損（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）作 為 額 外 財 務 計 量，有 關 計量 並 非 由 香 港 財 務 報 告 準 則 所 規 定 或 按 照 香 港 財 務 報 告 準 則 呈 列。本 集 團 認 為，該 等 非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量 扣 除 若 干 非 現 金、一 次 性 及 波 動 性 項 目（通 常 由物 業 市 場 變 動 等 外 部 因 素 引 致），有 助 於 比 較 不 同 年 度 及 不 同 公 司 之 經 營 業 績。本 集 團 認 為，此 項 計 量 如 同 協 助 本 集 團 管 理 層 般，為 投 資 者 及 其 他 人 士 提 供 有用 資 料，以 了 解 及 評 估 綜 合 經 營 業 績。 (i)本 集 團 經 調 整EBITDA之 對 賬（非 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量）： 附 註： 1.鑒 於