房地产行业周报（2024年第45周）：政策持续出台，销售同比保持高增

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨6.83%，沪深300指数较上周上涨5.50%，板块跑赢沪深300指数1.32pct，在31个板块中排第11位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积238万平米，环比-30.8%，同比+27.3%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积68万平米，环比-43.5%，同比+45.6%；二线城市商品房成交面积124万平米，环比-25.1%，同比+18.4%；三线城市商品房成交面积46万平米，环比-20.8%，同比+29.8%。我们重点监测的17城二手房成交面积280万平米，环比-3.6%，同比+50.0%。细分城市能级来看，3个一线城市二手房成交面积98万平米，环比-18.4%，同比+68.4%；6个二线城市二手房成交面积129万平米，环比+8.2%，同比+46.7%；8个三四线城市二手房成交面积53万平米，环比+3.4%，同比+30.8%。 行业新闻跟踪：四川西昌优化确定首套住房认定，扩大购房补贴范围，提高补贴标准；郑州房票政策升级，全市通用、契税减免；佛山召开房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效政策解读培训会；深圳辖内银行今年已审批“白名单”项目67个；福州落实一揽子增量政策，优化房地产措施；苏州积极落实购买存量房安置和房票安置，确保资源合理配置和有效利用。 投资建议：本周高能级城市新房和二手房交易量同比仍保持高增速，各地方持续出台政策。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企；此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企。建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第45周板块行情回顾 1.1第45周行业指数表现 本周（2024/11/1~2024/11/7）申万房地产指数上涨6.83%，沪深300指数较上周上涨5.50%，板块跑赢沪深300指数1.32pct，在31个板块中排第11位。 图1.本周行业指数表现 1.2第45周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：华夏幸福、亚通股份、荣盛发展、阳光股份、世联行；跌幅排名前5位的个股分别为：皇庭国际、空港股份、合肥城建、滨江集团、北辰实业。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/11/1~2024/11/7）30大中城市商品房成交面积238万平米，环比-30.8%，同比+27.3%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积68万平米，环比-43.5%，同比+45.6%；二线城市商品房成交面积124万平米，环比-25.1%，同比+18.4%；三线城市商品房成交面积46万平米，环比-20.8%，同比+29.8%。 今年截止目前（2024/11/7）30大中城市商品房成交面积8170万平米，同比-30.1%； 其中一线城市商品房成交面积2278万平米，同比-19.9%；二线城市商品房成交面积4075万平米，同比-36.5%；三线城市商品房成交面积1817万平米，同比-25.5%。 11月截止目前（2024/11/7）30大中城市商品房成交面积238万平米，同比+17.5%； 其中一线城市商品房成交面积68万平米，同比+51.5%；二线城市商品房成交面积124万平米，同比为+4.2%；三线城市商品房成交面积46万平米，同比+18.9%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.217城二手房成交情况 本周（2024/11/1~2024/11/7）我们重点监测的17城二手房成交面积280万平米，环比-3.6%，同比+50.0%。细分城市能级来看，3个一线城市二手房成交面积98万平米，环比-18.4%，同比+68.4%；6个二线城市二手房成交面积129万平米，环比+8.2%，同比+46.7%；8个三四线城市二手房成交面积53万平米，环比+3.4%，同比+30.8%。 今年截止目前（2024/11/7）我们重点监测的17城二手房成交面积8743万平米，同比+26.3%；其中，3个一线城市二手房成交面积3201万平米，同比+91.3%；6个二线城市二手房成交面积3714万平米，同比+9.3%；8个三四线城市二手房成交面积1828万平米，同比-1.2%。 11月截止目前（2024/11/7）我们重点监测的17城二手房成交面积269万平米，同比+43.9%；其中，3个一线城市二手房成交面积98万平米，同比+73.3%；6个二线城市二手房成交面积129万平米，同比+43.1%；8个三四线城市二手房成交面积53万平米，同比+31.8%。 图6.本周17城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/11/1~2024/11/7）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-32.0%、-44.0%、-12.4%、-65.9%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为+2.1%、+71.8%、+129.1%、+7.7%。二手房市场本周北京成交面积环比-29.2%，同比+38.8%；上海成交面积环比-15.3%，同比+73.2%；深圳成交面积环比+3.4%，同比+161.2%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年9月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交450亿元、343亿元、217亿元、199亿元，同比分别-20.0%、-16.0%、-22.0%、+30.2%，环比分别-22.2%、-11.8%、-0.1%、-8.7%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/11/1~2024/11/7）我们重点监测的10个二线城市中，新房成交仅杭州、青岛环比上涨，分别为+42.5%、+6.0%，其余城市环比均下跌，其中福州、宁波环比跌幅超过50%，分别为-55.5%、-69.6%。同比表现方面，南宁、杭州、宁波、成都同比下跌，分别为-2.4%、-3.6%、-18.1%、-28.8%；其余城市环比均上涨，其中武汉、青岛上涨幅度超过100%，分别为+210.9%、+106.4%。二手房市场方面，杭州、厦门、南宁环比下跌，分别为-13.3%、-14.2%、-19.0%，其余城市环比均上涨。 同比表现方面，所有城市同比均上涨，其中青岛、南宁涨幅超过50%，分别为+131.9%、+73.1%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/11/1~2024/11/7）我们重点监测的21个三四线城市中，新房成交环比中泰安、云浮涨幅超过100%，分别为+124.7%、+119.6%。同比表现方面，芜湖、荆门、泉州、莆田涨幅超过100%，分别为+268.5%、+242.9%、+183.0%、+138.3%。 二手房市场上，衢州、清远、金华、佛山环比上涨，分别为+20.3%、+9.2%、+0.8%、+0.8%。同比表现方面，仅江门同比下跌，为-3.7%，其余城市同比均上涨。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/11/1~2024/11/7）一线城市中，上海本周暂未公布库存情况，北京、深圳、广州的去化周期分为21.35个月、13.28个月、15.66个月。我们跟踪的4个二线城市，厦门、杭州、宁波、福州去化周期分别为13.50个月、4.38个月、21.87个月、18.86个月。我们跟踪的4个三四线城市，苏州、莆田、泉州、温州去化周期分别为26.16个月、98.62个月，258.88个月、35.71个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 四川西昌：优化确定首套住房认定扩大购房补贴范围，提高补贴标准 11月3日消息，西昌市财政局、西昌市教育和体育局近期联合印发《西昌市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。措施提出，优化确定首套住房认定。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款在西昌市购买商品住房时，家庭成员在西昌市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。扩大购房补贴范围，提高补贴标准。对农村户籍家庭，新落户西昌市不满3年的城镇居民，现役军人、退役军人、“三属”（烈士遗属、因公牺牲人员遗属、病故军人遗属），符合条件的教职工、医护人员、消防救援人员、公安民辅警、残疾人员、环卫工人、学校教职工、“西昌好人”、州市见义勇为群体，购买新建商品住房的，给予首套400元/平方米（补贴最高不超过4万元）。 郑州房票政策升级：全市通用、契税减免，或助去库存提速 11月4日，郑州市安置房专班负责人宣布，该市的房票政策已升级。新政策允许房票在全市范围内通用，持有者可跨行政区购房，且根据票面金额购买一套或多套房源。这一政策调整旨在加速去库存进程，为购房者提供更多灵活性和选择。 郑州市此次房票政策的升级，不仅扩大了房票的使用范围，还通过契税减免等措施，进一步降低了购房者的负担。据新浪河南报道，郑州市惠济区新城街道贾河村20户村民已发放电子房票，群众在售楼部有序选房并签订购房协议，这是郑州市《郑州市征收安置项目房票安置实施办法》发布后的首张“开票即购房”房票。 此外，郑州市住宅与房地产业协会也发布通知，号召全市房地产开发企业积极参与房票安置工作，保障群众得到快速安置，助力全市房票安置工作顺利实施，促进房地产市场平稳健康发展。第一财经指出，通过“以购代建”的房票方式，一方面能尽快解决拆迁村民的安置问题，另一方面通过化解存量，也有望将郑州的房地产市场逐渐恢复健康。 深圳二手房周签约量已连续4周单周超2000套 11月4日，深圳市房地产中介协会数据显示，10月28日-11月3日，深圳二手房签约量为2109套，环比下降4.5%。深房中协表示，周签约量环比虽有小幅下降，但从绝对值看，二手房市场仍保持高位运行，二手房周签约量已连续4周单周超2000套，反映出当前二手房市场热度不减。另据过往报道，11月1日，根据深房中协统计，10月全市二手房录得量达到8,269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创下近45个月以来的新高。 杭州拟出台容积率新规：符合规定的开放式风雨连廊不计容 11月4日，浙江省杭州市规划和自然资源局宣布，自10月31日至11月11日，就《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》公开征求公众意见。此举旨在进一步完善杭州市房屋建筑项目的规划管理，提升城市建设质量与效率。根据《征求意见稿》，在提升居住品质方面，征求意见稿提及，一是对居住用地内符合特定要求的小区主入口门厅不计容；二是对符合规定的开放式风雨连廊不计容且不计建筑密度；三是对有特殊要求的规划条件明确采用全封闭式阳台的容积率计算规则调整为按照阳台水平投影的1/2计算容积率。 辽宁营口市调整住房贷款政策首付款比例统一降至15% 11月5日，辽宁省营口市住房和城乡建设局发布《营口市关于进一步促进房地产市场平