房地产行业周报（2024年第36周）：多地持续出台需求端政策

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌2.38%，沪深300指数较上周下跌2.71%，板块跑赢沪深300指数0.33pct，在31个板块中排第16位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积153万平米，环比-10.5%，同比-9.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积48万平米，环比-3.9%，同比+30.1%；二线城市商品房成交面积80万平米，环比-0.01%，同比-20.6%；三线城市商品房成交面积25万平米，环比-38.8%，同比-22.0%。我们重点监测的14城二手房成交面积132万平米，环比-7.6%，同比+1.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+0.2%，同比+45.7%；9个二线城市二手房成交面积88万平米，环比-10.6%，同比-10.1%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-9.2%，同比-14.0%。 本周行业新闻跟踪：广东云浮调整住房公积金贷款最高额度；湘潭房企可按套内面积销售；江西武宁县推出24条措施促进房地产市场健康发展；海口楼市新政鼓励“以旧换新”满足改善性购房需求；江西龙南市多孩家庭购房最高补贴1万元；赣州南康区发布房地产“十七条”；江西瑞金稳妥处置“工抵房”、“法拍房”；海南省调整住房公积金贷款政策，保障性住房首付降至15%；江西鹰潭余江区加强对“工抵房”价格管控，网签价格应与小区均价匹配；湖南衡阳推新政支持研发房地产保交楼险和稳价险；广州8月26日起实施新建商品房“购房即交房、交证”工作；湖南宁乡“以旧换新”购买新房的享受首套房屋首付比例；重庆在市内购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算；浙江省金华市宣布将对住房公积金使用政策进行优化调整。 重点公司跟踪：下周我们重点跟踪的房企中，万科、保利发展有债务到期。 投资建议：本周多地持续出台需求端政策，我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第36周板块行情回顾 1.1第36周行业指数表现 本周（2024/8/30~2024/9/5）申万房地产指数下跌2.38%，沪深300指数较上周下跌2.71%，板块跑赢沪深300指数0.33pct，在31个板块中排第16位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第36周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：合肥城建、衢州发展、深振业A、世联行、金地集团；跌幅排名前5位的个股分别为：ST数源、荣安地产、福星股份、万业企业、上海临港。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/8/30~2024/9/5）30大中城市商品房成交面积153万平米，环比-10.5%，同比-9.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积48万平米，环比-3.9%，同比+30.1%；二线城市商品房成交面积80万平米，环比-0.01%，同比-20.6%；三线城市商品房成交面积25万平米，环比-38.8%，同比-22.0%。 今年截止目前（2024/9/5）30大中城市商品房成交面6323万平米，同比-33.7%； 其中一线城市商品房成交面积1725万平米，同比-24.9%；二线城市商品房成交面积3235万平米，同比-38.0%；三线城市商品房成交面积1363万平米，同比-32.6%。 9月截止目前（2024/9/5）30大中城市商品房成交面积92万平米，同比-20.1%； 其中一线城市商品房成交面积25万平米，同比+2.4%；二线城市商品房成交面积48万平米，同比为-27.0%；三线城市商品房成交面积19万平米，同比-23.8%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/8/30~2024/9/5）我们重点监测的14城二手房成交面积132万平米，环比-7.6%，同比+1.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+0.2%，同比+45.7%；9个二线城市二手房成交面积88万平米，环比-10.6%，同比-10.1%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-9.2%，同比-14.0%。 今年截止目前（2024/9/5）我们重点监测的14城二手房成交面积6663万平米，同比+13.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积1261万平米，同比+8.8%；9个二线城市二手房成交面积4039万平米，同比-8.8%；3个三四线城市二手房成交面积232万平米，同比-19.5%。 9月截止目前（2024/9/5）我们重点监测的14城二手房成交面积100万平米，同比+26.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积25万平米，同比+71.5%；9个二线城市二手房成交面积71万平米，同比+17.1%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，同比+9.3%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/8/30~2024/9/5）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-14.5%、+3.6%、-24.8%、+3.8%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为+23.8%、+24.3%、+31.1%、+48.6%。二手房市场本周北京成交面积环比-1.6%，同比+40.5%；深圳成交面积环比+6.9%，同比+66.4%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年7月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交657亿元、427亿元、248亿元、283亿元，同比分别+49.7%、+47.4%、-7.6%、+90.8%，环比分别-22.8%、+4.8%、-2.3%、+13.4%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/8/30~2024/9/5）我们重点监测的14个二线城市中，成都环比涨幅最大，为+25.5%，福州、武汉、杭州、东莞环比涨幅均为正，无锡、苏州、青岛、宁波、济南、佛山环比下跌，分别为-6.0%、-20.4%、-21.1%、-26.0%、-45.9%、-58.0%；同比表现方面，仅福州、东莞、无锡、武汉同比上涨，分别为+74.0%、+32.8%、+15.1%、+0.7%，其余城市同比均下跌，其中宁波跌幅最大，为-79.9%。 二手房市场方面，南宁环比涨幅最大，为+2.4%，其余城市环比均下跌。同比方面，厦门同比涨幅最大，为+30.2%；佛山同比跌幅最大，为-30.4%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/8/30~2024/9/5）我们重点监测的13个三四线城市中，惠州环比涨幅最大，为+168.2%，此外，金华和韶关环比增长均超过40%；泉州环比跌幅最大，为-83.9%。同比表现方面，惠州、韶关、温州、芜湖、莆田同比涨幅超过100%，分别为+3333.4%、+212.2%、+198.2%、+117.6%、+109.1%；绍兴、泉州、赣州同比跌幅超过80%，分别为-80.7%、-85.7%、-100.0%。二手房市场上，扬州、江门、金华本周成交环比分别为-13.2%、+6.3%、-16.8%，同比分别-13.3%、+23.3%、-38.7%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/8/30~2024/9/5）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别-0.4%、-0.6%、-0.7%、0.0%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为20.32个月、7.72个月、18.30个月、18.08个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-3.1%、+6.0%、-0.1%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为18.86个月、3.38个月和21.53个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.3%、+0.1%、+0.8%；去化周期分别为114.55个月，308.43个月和30.94个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 规划总建成交总面（万价（亿㎡）元） 时间 2024/6/10 2024/6/17 2024/6/24 2024/7/1 2024/7/8 2024/7/22 2024/7/29 2024/8/5 2024/8/19 2024/8/26 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 广东云浮：调整住房公积金贷款最高额度 9月5日，广东省云浮市住房公积金管理中心发布《关于调整云浮市住房公积金贷款最高额度的通知》，本通知自2024年9月5日起实施。 文件提出，单个缴存职工在本市辖区内购买首套、第二套自有产权住房或首次、第二次使用个人住房公积金贷款的，最高贷款额度调整为30万元。 同时，两个以上缴存职工在本市辖区内共同购买同一套自有产权住房的，住房公积金贷款额度按缴存职工及配偶双方、或产权共有人应得的贷款限额合计，首套、第二套自有产权住房或首次、第二次使用个人住房公积金贷款的最高贷款额度调整为40万元。 二孩家庭住房公积金贷款额度可按现行最高贷款额度上浮10%确定，三孩家庭住房公积金贷款额度可按现行最高贷款额度上浮20%确定。 湘潭：房企可按套内面积销售团购不纳入房价监测范围 9月5日，湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。 通知显示，在优化住房销售方式方面，购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。 一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。 房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。 江西武宁县推出24条措施促进房地产市场健康发展 9月5日，江西省九江市武宁县人民政府办公室近日印发《关于进一步促进武宁县房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》，包括实行“房票”安置政策，支持城市住房“以旧换新”，落实交易税费优惠政策，进一步优化住房公积金政策，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，稳妥处置“工抵房”“法拍房”，加快商品住房去库存，支持商品房现房销售等24条。 在武宁县城市规划区范围内，除国家规定必须新建的外，一律停止新建安置房，实行现有安置房安置或房票安置政策。确需实物安置的，原则上以现有安置房安置或以购买存量新建商品住房方式予以安置。 积极探索商品房现售销售试点。该县城市规划区内，自本文件印发之日至2024年12月31日期间签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。购房契税实行先征后补，补贴资金由受益财政保障，各乡镇参照执行。 海口：鼓励“以旧换