锦艺集团控股2024年报

錦藝集團控股有限公司年報2024 目錄 2 公司資料 綜合現金流動表66 綜合財務報表附註68 財務概要135 租賃投資物業附錄136 公司資料 董事會 註冊辦事處 陳錦艷先生（主席）蘇培欣先生（行政總裁）（於二零二四年八月二十一日獲委任）陳錦東先生（於二零二四年八月二十一日辭任）姚霖穎先生（於二零二四年六月二十四日獲委任）蔡文曉女士*（於二零二三年十一月二十八日獲委任並於二零二四年一月二十三日辭任）莊瀚宏先生**（於二零二四年七月二十五日獲委任）關志輝先生**（於二零二四年七月二十五日辭任）張詩培女士**王玉琴女士** 3rd Floor, Century YardCricket SquareP.O. Box 902Grand Cayman KY1-1103Cayman Islands 股份過戶登記總處 Tricor Services (Cayman Islands) Limited3rd Floor, Century YardCricket SquareP.O. Box 902Grand Cayman KY1-1103Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 *非執行董事**獨立非執行董事 公司秘書 邱梅美女士 主要往來銀行鄭州銀行中國銀行恒生銀行 （於二零二三年十二月一日辭任並於二零二四年一月二十三日獲委任）沈靜宜女士（於二零二三年十二月一日獲委任並於二零二四年一月二十三日辭任） 股份上市香港聯合交易所有限公司（股份代號：565） 核數師 天健國際會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 總辦事處及香港主要營業地點 香港九龍蕪湖街70-74號潤達商業大廈1樓A室網址：https://artgroup.etnet.com.hk 主席報告 本 人 謹 代 表 錦 藝 集 團 控 股 有 限 公 司（「本 公 司」）及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）之 董 事 會（「董 事會」），匯報本集團錄得收益港幣111,160,000元（二零二三年：港幣143,233,000元）及年內虧損港幣270,792,000元（二零二三年：港幣683,448,000元）。 業務回顧 為擴大本公司發展潛力及股東回報，本集團將業務重心及資源放在物業營運範疇，以期成為輕資產及服務為本的物業營運商，深入探索前景和開發相關市場。本集團透過持有鄭州中原錦藝商業運營管理有限公司（「中原錦藝」）、鄭州金福商業管理有限公司（「鄭州金福」）及鄭州旭福商業運營管理有限公司（「鄭州旭福」）全部股權於中華人民共和國（「中國」）主要從事物業營運業務。中原錦藝、鄭州金福及鄭州旭福的主要活動為物業營運業務。 本集團自若干 業 主 租 賃 部 分 佳 潮 購 物 中心及整個購物中心C區，購物中心均位於中國河南省鄭州市。佳潮購物中心租期於二零三六年中屆滿，包括一座4層高的整幢購物商場及一層地下商業區。由 於 佳 潮 購 物 中 心 的 若 干 區 域 涉 及 與 其 業 主 債 權 人 的 訴 訟，本 集 團 無 法 就 有 關 區 域 產 生 任 何 收入。自二零二四年六月二十二日起，本集團之佳潮購物中心的租賃面積由125,188.32平方米減至74,655.84平方米。本集團自根據相關租賃協議每月應收租戶的租金、管理及營運服務收入產生收益，有關租賃協議的餘下租期介乎一年至十一年。儘管如此，本集團向約119名租戶推廣及轉租佳潮購物中心的餘下部分，且截至二零二四年六月三十日，約87.5%可出租面積已租出作零售店舖、餐廳及╱或作娛樂及休閒用途。佳潮購物中心是一站式購物天堂，向消費者及購物者提供各種服務及商品，包括電影院、超市、KTV（卡啦OK店）、珠寶、美容店舖、家電商舖、汽車銷售、國際名牌時裝、健身、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。佳潮購物中心的若干面積按短期租賃租予租戶，用於潮流單品攤位等。 此 外，購 物 中 心C區 的 租 期 於 二 零 三 六 年 中 屆 滿，該 商 場 乃 一 座5層 高 的 綜 合 商 業 中 心，其 下 建 有一層地下商業區，建築面積約80,118平方米。購物中心C區乃毗鄰佳潮購物中心之購物中心。本集團根據相關租賃協議向多個獨立租戶推廣及轉租購物中心C區，餘下租期介乎一年至十二年。截至二零二四年六月三十日，購物中心C區約91名租戶及約85.0%可出租面積已出租作零售店舖及餐廳及╱或作娛樂及休閒用途。購物中心C區提供各種服務及商品，包括電影院、水族館、照相館、美容店舖、汽車銷售、國際名牌時裝、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。購物中心C區的若干面積按短期租約租予租戶，用於潮流單品攤位等。 主席報告 本集團擁有由能幹及資深管理層及員工組成的現有團隊同時經營兩座購物中心之優勢。因此，經營購物中心之額外成本對本集團而言屬微不足道，且向兩座購物中心租戶提供租賃、管理及營運服務可為本集團帶來可觀收入。購物商場面積越大，可經營相近類型店舖越多，從而透過提供多元的知名品牌選擇吸引更多顧客。同時管理佳潮購物中心及購物中心C區，將對本集團客流量及租戶等級帶來積極好處及協同影響，並最終為物業營運業務錄得正收益及利潤率作出貢獻。 於二零二一年四月二十八日，本公司的間接全資中國附屬公司與獨立第三方福建千城綠景觀工程有 限 公 司（「借 款 人」）訂 立 貸 款 協 議，據 此，其 同 意 向 借 款 人 提 供 本 金 額 為 人 民 幣250百 萬 元 的 貸款，年 利 率 為7.5厘，自 提 取 日 期 起 計 為 期12個 月。截 至 二 零 二 二 年 六 月 三 十 日 止 年 度，本 金 額 修訂為人民幣210百萬元，年利率為4.785厘。本集團集中資源用於物業營運業務，且無意開展放貸業務。借款人與本集團接洽，尋求融資途徑。訂立上述貸款協議乃由於(i)本集團有盈餘現金；(ii)本集團將收取利息收入；及(iii)借款人及其擔保人的信貸及償還能力。於二零二二年六月二十九日，訂約雙方同意延長貸款的還款日期至二零二三年四月二十七日（「經續期貸款」）。於延長經續期貸款前，本公司已進行若干工作以評估借款人及擔保人的信貸風險及償還能力，有關工作包括(i)取得及審查當時可獲得的借款人最新管理層賬戶；(ii)了解借款人的最新業務、營運及預測；(iii)取得及審查借款人及擔保人的若干現有業務合約；及(iv)對借款人及擔保人開展最新背景及企業查詢。 截至二零二四年六月三十日止年度，借款人已於到期日（即二零二三年四月二十七日）後結清人民幣20百萬元及港幣15百萬元。二零二四年六月三十日，本集團尚未收到剩餘本金約人民幣145.7百萬元的進一步付款。於本年度，本集團已與借款人進行商討以修訂經續期貸款之還款時間表。詳情請參閱本公司日期為二零二一年四月二十八日、二零二一年五月十三日、二零二一年十一月十九日、二零二二年五月二十七日、二零二二年六月二十九日、二零二三年二月二十三日及二零二三年十二月六日的公佈以及本公司日期為二零二二年八月十二日的通函。 自二零二零年初起，COVID-19疫情在全球範圍內蔓延，此後，全球各地的情況迅速變化。本集團的業務於過去幾年受到購物中心關閉及疫情管控的重大影響。COVID-19已成為地方病，因此，截至二零二四年六月三十日止年度，本集團不再向佳潮購物中心及購物中心C區租戶提供優惠費用。而截至二零二三年六月三十日止年度，本集團為受疫情影響的兩間購物中心（包括潮流單品攤位）逾275名租戶提供支援，按不同基準降低其租金、管理及營運服務費用，總額約港幣23,025,000元。本集團將降低成本作為關鍵策略重點，以助應對因疫情而導致的業務不確定因素。 主席報告 基於上述優勢，本公司於報告期後透過其持有鄭州英睿物業服務有限公司（「鄭州英睿」）全部股權的間接全資中國附屬公司擴展其物業營運業務。鄭州英睿於河南省新密市工業園區錦藝智雲城租賃42套房屋，租期於二零二七年上半年屆滿，建築面積約130,873平方米。於報告期後，本集團將錦藝智雲城推廣及轉租予約79名租戶，及約73.2%的可出租面積已租出作生產、加工及銷售男鞋及女鞋、加工及銷售鞋飾及批發雜貨用途。 憑藉既有優勢、經驗及遠見，本集團繼續滲透物業營運市場、開拓其他新市場潛力及實施嚴格之成本控制政策及財務規劃，以期增加利潤率。本公司董事（「董事」）相信，本集團將於日後實現更穩健的業績表現。 策略及展望 在經歷了數年的疫情及中國經濟復甦低於預期後，本集團調整其未來營運規劃，通過為更多流行品牌提供租賃以升級其物業營運分類，並將繼續擴展租戶類型，以滿足不同年齡及背景的客戶需求及利益。為達至該等目的，本集團增加了於中西節日的大型營銷及推廣活動，提高購物中心知名度，密切關注業務經營情況，及時幫助關鍵商戶，並緊跟市場趨勢，以及時作出適當管理決策。 因此，本集團所管理之租賃物業一直為本集團產生穩定、源源不斷的收入及穩定的現金流，最終令本公司及其股東整體受惠。然而，自二零二零年初發生疫情以來，資金回流放緩，整體現金流對本集團之財務狀況產生了一定的影響。本集團管理層定期評估現有租賃物業之表現，並將根據本公司及其股東的最佳及長遠利益釐定必要的安排。此外，在一帶一路倡議及內╱外循環經濟影響下，本集團會竭力探索物業營運業務之任何可能投資機遇，因為中國擁有龐大的人口及強勁的消費力，因此，預期會帶來雄厚的市場潛力。 為應對接踵而來的挑戰，本集團專注於維持物業營運業務之可持續財務業績，開拓更具盈利前景的局面。董事會對釐定本集團策略發展及規劃之過程，以及如何創造及保留本集團長遠價值，投入不少精力。因此，董事會密切監察及定期檢討實施有關策略之成效，以期重振本集團表現、提升其競爭力及提高股份價值。 主席報告 本集團繼續推行審慎成本管理政策，藉以提升營運效率，及維持合理財務狀況，務求抓緊業務發展及新湧現之機遇，增強其業務發展勢頭。本集團之財務狀況穩中有升，旗下物業營運業務繼續帶來穩定持續現金流。本集團將一如既往，採納審慎及周詳之財務管理政策，並深信其能夠提高長遠股份價值。 展望未來，預期本集團之業務日後將平穩發展。我們將於發展現有項目及開拓新機遇（包括與業務夥伴合作）時採取審慎方法。我們將繼續物色及投放資源至適合的物業營運項目以拓寬收益來源、提高盈利能力及豐富業務類型，從而進一步發展本集團業務及提升股東回報。 致謝 本人謹代表董事會，對本公司租戶、客戶、往來銀行、業務夥伴及股東一直以來之支持及信賴，致以衷心感謝，並對本集團旗下員工辛勤工作衷心致謝。本集團之成就及隨時能夠以空前之速度及規模持續應對最大挑戰乃各員工盡展所長和盡忠職守之功勞。 主席陳錦艷 香港，二零二四年十月十七日 管理層討論及分析 營運及財務回顧 本集團透過持有鄭州中原錦藝商業運營管理有限公司（「中原錦藝」）、鄭州金福商業管理有限公司（「鄭州金福」）及鄭州旭福商業運營管理有限公司（「鄭州旭福」）全部股權於中華人民共和國（「中國」）主要從事物業營運業務。中原錦藝、鄭州金福及鄭州旭福的主要活動為物業營運業務。 本集團自若干 業 主 租 賃 部 分 佳 潮 購 物 中心及整個購物中心C區，購物中心均位於中國河南省鄭州市。佳潮購物中心租期於二零三六年中屆滿，包括一座4層高的整幢購物商場及一層地下商業區。由 於 佳 潮 購 物 中 心 的 若 干 區 域 涉 及 與 其 業 主 債 權 人 的 訴 訟，本 集 團 無 法 就 有 關 區 域 產 生 任 何 收入。自二零二四年六月二十二日起，本集團之佳潮購物中心的租賃面積由125,188.32平方米減至74,655.84平方米。本集團自根據相關租賃協議每月應收租戶的租金、管理及營運服務收入產生收益，有關租賃協議的餘下租期介乎一年至十一年。儘管如此，本集團向約119名租戶推廣及轉租佳潮購物中心的餘下部分，且截至二零二四年