锦艺集团控股2023年报

錦藝集團控股有限公司年報2023 目錄 公司資料2主席報告3管理層討論及分析7董事15董事會報告16企業管治報告23環境、社會及管治報告37獨立核數師報告52綜合損益及其他全面收益表57綜合財務狀況表59綜合權益變動報表61綜合現金流動表63綜合財務報表附註65財務概要131租賃投資物業附錄132 公司資料 股份過戶登記總處 董事會 陳錦艷先生（主席）陳錦東先生（行政總裁）關志輝先生*張詩培女士*王玉琴女士* Tricor Services (Cayman Islands) Limited3rd Floor, Century YardCricket SquareP.O. Box 902Grand Cayman KY1-1103Cayman Islands *獨立非執行董事 香港股份過戶登記分處 公司秘書邱梅美女士 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 核數師開元信德會計師事務所有限公司 主要往來銀行中國工商銀行鄭州銀行中國銀行恒生銀行 總辦事處及香港主要營業地點 香港九龍蕪湖街70-74號潤達商業大廈1樓A室網址：https://artgroup.etnet.com.hk 股份上市香港聯合交易所有限公司（股份代號：565） 註冊辦事處3rd Floor, Century YardCricket SquareP.O. Box 902Grand Cayman KY1-1103Cayman Islands 主席報告 本 人 謹 代 表 錦 藝 集 團 控 股 有 限 公 司（「本 公 司」）及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」）之 董 事 會（「董 事會」），匯報本集團錄得收益港幣143,233,000元（二零二二年：港幣184,601,000元）及年內虧損港幣683,448,000元（二零二二年：港幣88,159,000元）。 業務回顧 為擴大本公司發展潛力及股東回報，本集團將業務重心及資源放在物業營運範疇，以期成為輕資產及服務為本的物業營運商，深入探索未來前景和開發相關市場。為此，本集團於截至二零二三年六月三十日止年度根據物業所在地將過去由本公司於中華人民共和國（「中國」）之間接全資附屬公司鄭州中原錦藝商業運營管理有限公司（「中原錦藝」）單獨經營的物業營運業務擴展至本公司另外兩間中國間接全資附屬公司，即鄭州金福商業管理有限公司（「鄭州金福」）及鄭州旭福商業運營管理有限公司（「鄭州旭福」）。 本集團向兩名業主租賃兩個位於中國河南省鄭州市的購物商場，即佳潮購物中心及購物中心C區。佳潮購物中心的租期於二零三六年中屆滿，包括一座4層高的整個購物商場，其下建有一層地下商業區域，建築面積約為125,188平方米。本集團就佳潮購物中心向約134名租戶推廣及進一步招租，而 於 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日，約99.0%可 出 租 面 積 已 租 出 作 零 售 店 舖、餐 廳 及 ╱ 或 作 娛 樂 及 休 閒用途。佳潮購物中心是一站式購物天堂，向消費者及購物者提供廣泛服務及商品，包括一間知名百貨商店、電影院、超市、KTV（卡啦OK店）、珠寶、美容店舖、家電商舖、汽車銷售、國際名牌時裝、健身、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。佳潮購物中心的若干面積按短期租賃租予租戶，用於潮流單品攤位等。 此外，購物中心C區的租期於二零三六年中屆滿，該商場乃一座5層高的一體化商業商場，其下建有一層地下商業區域，建築面積約80,118平方米。購物中心C區乃毗鄰佳潮購物中心之購物中心。本集團就購物中心C區向約106名租戶推廣及進一步招租，而於二零二三年六月三十日，購物中心C區約95.0%可出租面積已租出作零售店舖、餐廳及╱或作娛樂及休閒用途。購物中心C區提供各種服務及商品，包括電影院、水族館、珠寶、美容店舖、汽車銷售、國際名牌時裝、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。購物中心C區的若干面積按短期租賃租予租戶，用於潮流單品攤位等。 主席報告 本集團擁有由能幹及資深管理層及員工組成的現有團隊同時經營兩座購物中心之優勢。因此，經營購物中心之額外成本對本集團而言屬微不足道，且向兩座購物中心租戶提供租賃、管理及營運服務可為本集團帶來可觀收入。購物商場面積越大，可經營相近類型店舖越多，從而吸引更多顧客，向其提供多樣化及知名品牌選擇。透過管理佳潮購物中心及購物中心C區，將對本集團客流量及租戶等級帶來積極好處及協同影響，並最終促使物業營運業務錄得正收益及利潤率。 自二零二零年初起，COVID-19疫情在全球範圍內蔓延。此後，全球各地的情況持續迅速變化。董事會認為本集團的業務於本年度受到購物中心關閉及疫情管控的重大影響。本集團為受疫情影響的佳潮購物中心及購物中心C區（包括潮流單品攤位）逾275名（二零二二年：275名）租戶提供支援，於截至二零二三年六月三十日止年度按不同基準降低其租金、管理及營運服務費用，總額約港幣23,025,000元（二零二二年：港幣8,087,000元）。本集團將降低成本作為關鍵策略重點，以助應對因COVID-19疫情而導致的業務不確定因素。此外，本集團亦致力於在此困難時期保護及提升租戶及客戶利益，同時以其僱員及業務合作夥伴的安全及福祉為首要任務。 憑藉既有優勢、經驗及遠見，本集團繼續滲透物業營運市場、開拓其他新市場潛力及實施嚴格之成本控制政策及財務規劃，以期增加利潤率。本公司董事（「董事」）相信，本集團將於日後實現更穩健的業績表現。 錦藝集團控股有限公司年報2023 主席報告 策略及展望 鑒於COVID-19疫情持續在全球蔓延及其對全球經濟造成嚴重後果，本集團調整其未來營運規劃，增加推廣活動以提升購物商場的知名度、密切關注業務營運、為主要商戶提供援助政策及實時緊貼市場趨勢及政府相關政策，以便及時作出適當的管理決策。雖然COVID-19疫情衍生種種難題，但亦帶來檢討現有程序及審視不同改善處事方式的機遇。在適應新常態的過程中，企業韌性對於在後疫情時期利用新的機會並從前所未有的衝擊中迅速復甦至關重要。 長遠而言，本集團計劃透過向更多知名品牌提供租賃以升級其物業營運分類，並將繼續豐富租戶類型，以滿足不同年齡及背景客戶之需求及興趣。為達成該等目標，本集團於中西節日均舉辦大型營銷及宣傳活動。因此，本集團所管理之租賃物業一直為本集團產生穩定、源源不斷的收入及相對穩定的現金流，最終令本公司及其股東整體受惠。然而，自二零二零年初發生疫情以來，資金回流放緩，但整體現金流對本集團之財務狀況影響不大。此外，在一帶一路倡議及內╱外循環經濟影響下，本集團會竭力探索物業營運業務之任何可能投資機遇，因為中國擁有龐大的人口及強勁的消費力，因此，預期會帶來雄厚的市場潛力。 為應對接踵而來的挑戰，本集團專注著力於維持物業營運業務之可持續財務業績，開拓更具盈利前景的局面。董事會對釐定本集團策略發展及規劃之過程，以及如何創造及保留本集團長遠價值，投入不少精力。因此，董事會密切監察及定期檢討實施有關策略之成效，以期可重振本集團表現、提升其競爭力及提高股份價值。 本集團繼續推行審慎成本管理政策，藉以提升營運效率，及維持合理財務狀況，務求抓緊業務發展及新湧現之機遇，增強其業務發展勢頭。本集團之財務狀況穩中有升，旗下物業營運業務繼續帶來穩定持續現金流。本集團將一如既往，採納審慎及周詳之財務管理政策，並深信其能夠提高長遠股份價值。 展望未來，預期本集團之業務日後將平穩發展。我們將於發展現有項目及開拓新機遇（包括與業務夥伴合作）時採取審慎方法。我們將繼續物色及投放資源至適合的物業營運項目以拓寬收益來源、提高盈利能力及豐富業務類型，從而進一步發展本集團業務及提升股東回報。 致謝 本人謹代表董事會，對本公司租戶、客戶、往來銀行、業務夥伴及股東一直以來之支持及信賴，致以衷心感謝，並對本集團旗下員工辛勤工作衷心致謝。本集團之成就及隨時能夠以空前之速度及規模持續應對最大挑戰乃各員工盡展所長和盡忠職守之功勞。 主席陳錦艷 香港，二零二三年九月二十八日 管理層討論及分析 營運及財務回顧 本集團透過持有鄭州中原錦藝商業運營管理有限公司（「中原錦藝」）、鄭州金福商業管理有限公司（「鄭州金福」）及鄭州旭福商業運營管理有限公司（「鄭州旭福」）全部股權於中國主要從事物業營運業務。中原錦藝、鄭州金福及鄭州旭福的主要活動為物業營運業務。作為長期策略規劃，截至二零二三年六月三十日止年度，本集團將過去由中原錦藝單獨經營的物業營運業務擴展至另外兩間中國附屬公司，以便管理及開發潛在新物業。截至二零二二年六月三十日止年度，本公司收購中原錦藝25%的股權。於完成後，中原錦藝成為本公司的間接全資附屬公司。詳情請參閱日期為二零二一年十一月十五日的公佈。 中原錦藝出租佳潮購物中心，租期於二零三六年中屆滿，包括一座4層高的整幢購物商場，其下建有一層地下商業區，建築面積約為125,188平方米，位於中國河南省鄭州市。本集團自根據相關租賃協議應收租戶的每月租金、管理及營運服務的收入產生收益，餘下租期介乎一年至十一年。佳潮購物中心是一站式購物天堂，提供購物、餐飲及娛樂等各項服務及商品，例如一間知名百貨商店、電影院、超市、KTV（卡啦OK店）、珠寶、美容店舖、家電商舖、汽車銷售、國際名牌時裝、健身、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。於二零二三年六月三十日，佳潮購物中心約99.0%可出租面積已租予約134名租戶。佳潮購物中心的若干面積按短期租賃租予租戶，用於潮流單品攤位等。 此外，中原錦藝向一名房地產開發商租賃購物中心C區，租期至二零三六年中屆滿，該商場乃一座5層高的綜合商業中心，其下建有一層地下商業區，建築面積約80,118平方米，位於鄭州市。購物中心C區乃毗鄰佳潮購物中心之購物中心。中原錦藝根據相關租賃協議向多個獨立租戶推廣及轉租購物中心C區，餘下租期介乎一年至八年。於二零二三年六月三十日，購物中心C區約95.0%可出租面積已租予約106名租戶作零售店舖、餐廳及╱或作娛樂及休閒用途。購物中心C區提供各種服務及商品，包括電影院、水族館、珠寶、美容店舖、汽車銷售、國際名牌時裝、時尚生活、休閒服裝╱運動、兒童天地、兒童學習及食肆。購物中心C區的若干面積按短期租約租予租戶，用於潮流單品攤位等。 管理層討論及分析 中原錦藝擁有由能幹及資深管理層及員工組成的現有團隊同時經營兩座購物中心之優勢。因此，經營購物中心之額外成本對中原錦藝而言屬微不足道，而向租戶招租該等購物中心則可賺取可觀的收入。董事會相信可供購物的面積越大，可經營相近類型商舖就越多，從而吸引更多顧客，以供彼等選購多元的知名品牌。佳潮購物中心及購物中心C區同時由中原錦藝管理，將對本集團客流量及租戶等級帶來積極好處及協同影響，並最終為本集團的物業營運業務之收益及利潤率作出貢獻。 截至二零二二年六月三十日止年度，本集團出售了位於中國雲南省紅河州的生物科技分類（本公司持有該分類60%的股權）。由於中國監管機構並未授出大麻二酚（「大麻二酚」）的生產許可證，故自二零一九年成立以來尚未開始商業生產，董事會決定停止營運該分類，以免產生進一步費用。 於二零二一年四月二十八日，本公司的間接全資中國附屬公司與獨立第三方福建千城綠景觀工程有 限 公 司（「借 款 人」）訂 立 貸 款 協 議，據 此，其 同 意 向 借 款 人 提 供 本 金 額 為 人 民 幣250百 萬 元 的 貸款，年 利 率 為7.5厘，自 提 取 日 期 起 計 為 期12個 月。截 至 二 零 二 二 年 六 月 三 十 日 止 年 度，本 金 額 修訂為人民幣210百萬元，年利率為4.785厘。本集團集中資源用於物業營運業務，且無意開展放貸業務。借款人與本集團接洽，尋求融資途徑。訂立上述貸款協議乃由於(i)本集團有盈餘現金；(ii)本集團將收取利息收入；及(iii)借款人及其擔保人的信貸及償還能力。於二零二二年六月二十九日，訂約雙方同意延長貸款的還款日期至二零二