乌克兰：住宅物业价格指数（RPPI）技术援助报告访问团（2024年7月15日至19日）

乌克兰 报告关于住宅价格指数（RPPI）任务（2024年7月15日至19日） 2024年9月 准备人：Barra Casey 作者部门：统计局 免责声明 本文件的 内容构成 国际货币基金组织（IMF）工作人员向乌克兰当局（“CD接收方”）提供的专业技术建议。应其请求提供技术援助。本文件（全部或部分）或其摘要可能由IMF向乌克兰的IMF执行董事、其他IMF执行董事及其工作人员、CD接收方的其他机构或机构披露，并在其请求下，向世界银行工作人员、其他技术援助提供者和有合法利益的捐赠者披露，除非CD接收方明确反对此类披露（参见操作指南：能力发展信息传播本报告（全部或部分）的发布或披露给国际货币基金组织（IMF）以外的各方，包括但不限于受赠国CD机构、世界银行工作人员、其他技术援助提供者和有合法利益的捐赠者，需经受赠国CD机构和IMF统计部门的明确同意。” 目录表 缩写.....................................................................................................................................................2 摘要：任务成果总结及优先推荐事项..........................................................3 A. 引言 ..............................................................................................................................................5B. 数据来源 ...........................................................................................................................................6C. 编制方法 ...............................................................................................................................8D. 公布 ........................................................................................................................................11E. 任务期间会见的官员 ............................................................................................................11 附录. 箱线图——随着时间的推移新房价格....................................12 缩写词 CPPI商用物业价格指数中国电力企业联合会扩展基金设施HPI房屋价格指数国家银行管理局（National Bank of Ukraine）乌克兰国家银行 NUTS 统计区域单位名称表 RPPi居民住宅价格指数乌克兰国家统计服务局（SSSU State Statistical Service of Ukraine）技术援助 摘要：任务成果与优先推荐事项总结 1.2024年7月15日至19日，开展了一次技术援助（TA）任务，协助乌克兰当局开发编制房价指数（HPI）的新流程和方法。这是自2024年4月启动的项目进行的第二次任务。任务与当局紧密合作，(i) 开发用于清理从在线房地产平台收到的挂牌数据的R脚本，(ii) 实施更新的指数编制方法，以及(iii) 增加SSSU员工的能力。 2.当局强烈致力于改进乌克兰已发布的HPI。可靠的物业价格指数和其他房地产市场指标对于评估房地产市场的发展和风险、理解房地产市场与金融稳健性之间的联系，以及国际货币基金组织（IMF）的监督至关重要。此外，在针对乌克兰的扩大资金设施（EFF）下，乌克兰国家银行（NBU）和司法部承诺制定详细提案，以提高房地产市场的透明度，加强系统性风险分析和缓解，以及银行抵押品估值。该提案的一个方面将包括开发住宅和商业物业价格指数的详细信息和时间表。 3.SSSU应支持相关员工提升对R统计软件包的技能。应确定具体支持措施，以确保工作人员能够通过R统计软件包开发所需技能，例如，在线或面对面培训课程、来自IT部门或其他部门的支持，以开发相关编码能力。在任务期间，任务团队开发了一些初始的R脚本，并将其提供给官员。然而，至关重要的是，工作人员应承担起这一过程，并开始修改和更新R脚本。 4.当局目前使用Microsoft Excel处理和过滤OLX平台上的在线列表数据。SSSU请求协助自动化此任务，该任务通常需要两周时间完成。与官员们协作开发了R脚本。任务结束时，他们能够运行R脚本并将清洗后的数据文件导出到网络上。对OLX原始数据文件进行了广泛的筛选。这允许当局最初专注于房地产市场的狭窄子集，同时员工们积累编制价格指数的方法经验。 5.当局应与OLX组织一次会议，以扩大季度文件的广度和覆盖范围。SSSU应调查是否有可能（i）将数据扩展到包括房屋——当前数据集只包括公寓——以及（ii）更详细地收集待售房产的位置信息。此外，对于新公寓，SSSU应尝试使用OLX数据。目前，当局使用区域办公室收集的调研数据来编制新公寓的价格指数。然而，OLX数据集包含关于新公寓的潜在非常有用的信息。 6.一项基于广泛的NUTS（Nomenclature of Territorial Units for Statistics）范畴的新数据分级体系得以开发。1乌克兰的区域分类这种分层比之前的分层更有用，因为NUTS地区也被用于其他统计领域。房地产市场分为十六个层次；八个NUTS地区，这些地区进一步分为新旧公寓。实验质量- 在任务期间编制了各层的调整型享乐指数。从结果指数来看，国家西部地区的价格显著上涨。相比之下，国家东部受战争影响最大的地区，其增长有限，甚至出现了价格下跌。 7.一个使用MS Excel设计的汇总电子表格被用于聚合各层级的物价指数，并利用一组支出权重将其汇总为乌克兰的全国HPI。权重信息被计算为2023年日历年度支出（即当地货币价格）的总和。乌克兰的全国HPI（居民消费价格指数）显示，从2023年第一季度到2024年第二季度的六个季度内，价格变动约为15%。 第一部分：详细技术评估和建议 A. 引言 9.一项TA任务于2024年7月15日至19日进行，旨在协助乌克兰当局开发编制其房价指数（HPI）的新流程和方法。此次任务是在2024年4月任务启动的工作的延续。由于乌克兰持续战事，会议在奥地利维也纳的联合维也纳研究院（JVI）举行。JVI的本地工作人员在为任务安排后勤方面提供了卓越的支持。和之前一样，SSSU参与者对改善用于编制乌克兰HPI的方法表现出了强烈的承诺。 10.本TA报告应与2024年4月任务报告一同阅读。尽可能的，本报告不会重复在之前TA报告中已经讨论过信息。报告概述了本次任务期间取得的进展，并在适当的情况下提供新信息或更新信息。 11.工作计划在任务结束时进行了更新。这项任务主要集中于实施前一次任务中的建议。这导致已完成步骤从工作计划中移除，同时根据需要在工作计划中增加了某些额外步骤。更新的工作计划在表2中详细说明。自2022年初战争爆发以来，乌克兰一直处于战时状态。尽管SSSU决心继续改进其HPI，但战争的不确定性对工作计划构成了重大风险。 12.在整个任务过程中，重点在于提高相关部门的能力和知识水平。SSSU请求协助开发用于处理和编译现有数据源的R脚本。此外，任务小组提供了关于应用享乐法计算HPI的实际培训。在实施既定的工作计划期间，任务小组将继续根据需要支持当局。当局特别要求在下次面对面任务之前提供虚拟技术援助。 B. 数据来源 13.目前，当局使用两个数据来源来编制HPI。对于新公寓，SSSU区域办公室从房地产代理和物业的网站上收集数据。 开发商。对于现有的公寓，他们使用OLX网站平台上的在线列表（www.olx.uaOLX 已同意将此数据按季度直接提供给SSSU。 14.SSSU应支持相关员工提升对R统计软件包的技能。应识别特定的支持措施，以确保工作人员能够使用R统计软件包发展所需技能，例如，在线或面授培训课程、来自IT或其他模式的支持以开发相关的编码能力。在任务期间，任务小组开发了某些初始的R脚本，并向工作人员提供。然而，至关重要的是，工作人员应承担这一过程的责任，并开始修改和更新R脚本。 15.当局目前正使用微软Excel处理和清洗OLX数据。每个季度，完成这项任务大约需要两周时间。SSSU请求协助自动化这项任务。任务小组与SSSU官员合作，开发了用于此目的的R脚本。到任务结束时，他们能够运行R脚本并将清洗后的数据文件导出到网络。SSSU应实施R脚本，以进行OLX数据的常规处理和清洗。此外，相关当局应将R脚本应用于之前的季度。为此，他们需要定位从OLX接收到的上一个季度的原始数据文件。 16.对OLX原始数据文件进行了广泛的筛选。表3概述了应用于数据中的过滤器列表。这使得SSSU最初可以专注于房地产市场的狭窄子集。随着时间的推移，随着经验的积累，一些过滤器可以放宽，以扩大HPI的覆盖范围。例如，小城镇的公寓和拥有3个以上房间的公寓可以保留在数据集中。 17.当局使用广告中的公寓作为季度中旬的用途。例如，对于第一季度，使用的是二月的数据，而对于第二季度，使用的是五月的数据。在OLX数据文件中有足够的观测值来支持这种方法。在特定季度内会移除重复的房产信息；然而，跨季度之间并不会移除重复。如果一个公寓在超过一个季度中出现，该期间的相关价格变动应反映在价格指数中。 18.公寓被归类为“建设中”的从数据中被筛选出来。 在2024年第二季度OLX数据文件中，现有公寓中超过10,000套被归类为“建设中”。可能这些公寓应与新建物业一起考虑。SSSU应收集更多关于这些物业的信息，以决定在数据处理过程中应如何处理。当局提出的相关问题是如何处理在建设过程中或甚至建设开始前交易的公寓。在乌克兰，开发商通常根据建筑师的设计图纸出售公寓。任务小组和当局将进一步调查此问题。鉴于乌克兰HPI应满足相关欧盟统计立法的要求，当局还将与欧统局咨询，以阐明新物业的定义。 19.价格几乎全是美元标价。例如，对于2024年第二季度，只有1%的OLX平台观察数据使用的是除美元以外的货币。这些外币价格按当日汇率转换为乌克兰格里夫纳。HPI（房屋价格指数）就是使用这些本地货币价格来计算的。鉴于列表价格以美元标价，结果的价格指数将受汇率变动的影响。即使在美元的标价不变的情况下，价格指数也会根据汇率变动而上升或下降。 20.SSSU 扩大了对新公寓的数据收集。表4概述了用于新公寓和现有公寓的季度观察数。在2024年第二季度，SSSU指示区域办事处将每月的数据收集量从约900次增加到超过1800次。尽管这一举措本应改善全国新公寓的覆盖范围，但在最新季度中，一些异常的价格变动明显。例如，附录A考察了一个特定NUTS地区新公寓价格的箱线图。2024年第二季度的中位价格显著增加。SSSU应更深入地调查增加样本量对2024年第二季度公寓价格的影响。 21.对于新房公寓，SSSU 应该尝试使用 OLX 数据。当局使用地区办公室收集的调查数据来编制新房价格指数。然而，OLX数据中也包含新房信息。这些信息目前在过滤过程中被从文件中移除。SSS