乌克兰 ： 技术援助报告 - 住宅物业价格指数任务报告 （ 2024 年 4 月 8 日至 12 日 ）

住宅物业价格报告指数任务（2024年4月8日至12日） 2024年6月 编制人Barra Casey 创作部门：统计部 免责声明 “本文件的内容是国际货币基金组织工作人员应乌克兰当局（“裁谈会受援国”）的技术援助请求向其提供的技术咨询。本文件（全部或部分）或其摘要可由基金组织向基金组织乌克兰执行董事、基金组织其他执行董事及其工作人员披露，以及裁谈会受援方的其他机构或机构，并应他们的请求，向世界银行工作人员以及其他有合法利益的技术援助提供者和捐助者，除非裁谈会受援方明确反对这种披露(见《能力发展信息传播业务指南》)。将本报告（全部或部分）发布或披露给货币基金组织以外的各方，但裁谈会受援国、世界银行工作人员、其他技术援助提供者和具有合法利益的捐助者的机构或机构除外，应得到裁谈会受援国和货币基金组织统计部门的明确同意。. " 目录 特派团成果和优先建议摘要3 第一节详细的技术评估和建议5 A.导言6B.数据源6C.编制方法- 2024年5月第1季度出版2024 8D.编译方法- 2024年5月以后9E.传播- 2024年5月以后12F.访问期间会见的官员13 首字母缩略词 CPPI商业地产价格指数EFF延长基金安排NBU乌克兰国家银行RPPI住宅物业价格指数SSSU乌克兰国家统计局TA技术援助 特派团成果和优先建议摘要 1.2024年4月8日至12日进行了技术援助（TA）任务，以协助乌克兰国家统计局（SSSU）对其房价指数（HPI）进行方法审查。评估团评估了用于汇编HPI的现有数据和方法，并根据国际统计标准提出了必要的改进建议。特派团完成了以下任务：（i）对SSSU收集的列表数据进行审查，并进行了数据准备；（ii）评估用于HPI的分层和享乐方法；（iii）审查权重和汇总程序用于编制国家指数，（iv）就HPI的传播提供指导，（v）向SSSU的工作人员提供实际培训。 2.当局坚决致力于改善已发布的乌克兰房价指数（HPI）。可靠的房地产价格指数和房地产市场的其他指标对于评估房地产市场的发展和风险，了解房地产市场与金融稳健性之间的联系以及货币基金组织的监督至关重要。此外，根据乌克兰的扩展基金基金（EFF），乌克兰国家银行（NBU）和司法部承诺准备一份详细的提案，以提高房地产市场的透明度，加强系统性风险分析和缓解以及银行抵押品估值。该提案的一个方面将包括制定住宅和商业物业价格指数的细节和时间表。 3.虽然SSSU于2016年首次发布了HPI，但由于乌克兰战争的限制，他们无法在2022年和2023年发布该指数。当局能够在2024年1月再次恢复出版。他们现有的方法遵循分层平均方法；然而，他们计划实施享乐方法1对于将于2024年5月20日发布的2024年第一季度出版物。由于该出版日期已预先宣布，SSSU致力于遵守此截止日期。 4.更新的方法将使用新的数据源，即具有改进的地理覆盖范围的列表数据。对于新房产，SSSU的地区办事处从房地产经纪人和开发商那里收集数据。对于现有房产，网站平台(www. olx. ua)直接向SSSU提供数据。列表数据包含使用享乐方法编制质量调整价格指数所需的房产特征。 5.SSSU计划实施的享乐方法是一种非标准形式的特征方法。由于即将于5月下旬发射,特派团只提出了可以在短时间内实施的建议。 6.数据收集应扩大到公寓和房屋。现有的覆盖范围仅适用于公寓；扩大覆盖范围将确保所有住宅类型都包括在汇编中。此外，由于位置对房地产价格的重要性，SSSU应该调查他们是否可以收集更精细的位置信息。数据收集目前包括有关地区和城市的信息。当局证实，可以收集更多的位置细节，例如行政区或邮政编码。这将允许改进质量调整并提高所得价格指数的准确性。 7.SSSU应内部和外部协商，以决定对数据进行适当的分层。数据的分层是一个重要的决定，应与用户协商考虑。评估团测试了基于六个聚合区域(中部、东部、基辅、北部、南部和西部)和两种类型的属性(即新的和现有的属性)的新分层。这导致了十二个实验层。 9.任务期间，编制了区域地层的实验质量调整后的享乐指数。使用了更标准的享乐质量调整应用来提供更准确的价格指数。由于缺乏时间序列数据，这些指数仅涵盖了2023年的四个季度。当更多2024年的季度数据可用时，这些指数可以扩展。从结果指数可以明显看出，2023年乌克兰的住宅物业价格普遍上涨。各地区之间存在显着差异，南部和东部的价格没有迅速增长或下降。这些是受持续战争影响最大的地区。 10.SSSU的现行政策是无法修改已发布的价格指数。如果按照本报告的建议开发数据源和编译方法，这将使SSSU能够更准确和更详细地编译HPI。因此，最好修改价格指数。这将为用户提供用于分析目的的更准确的回顾性数据。此外，应更新HPI的已发布数据的结构。用户还将从访问更长的时间序列中受益。Procedre，具有单个索引参考周期的链式HPI。 有关优先建议和相关行动/里程碑的更多详细信息，请参见详细技术评估和建议下的行动计划。 第一节详细的技术评估和建议 A.INTRODUCTION 12.2024年4月8日至12日进行了一次TA任务，以协助乌克兰当局开发汇编RPPI的享乐方法。这是先前在2018年和2019年期间向当局提供的技术援助的延续。这次访问是在决策数据(D4D)信托基金的主持下进行的。2023年3月20日举行了一次任务前会议，任务小组和SSSU的官员参加了会议。讨论并商定了任务的目标。 13.由于乌克兰持续的战争，访问团在奥地利维也纳乌克兰驻地代表的办公室举行。Vahram Stepanyan先生领导下的驻地代表处在后勤，计划和口译服务方面提供了出色的支持。SSSU的三名工作人员每天参加会议。所有与会者都坚定地承诺改进用于编制乌克兰HPI的方法。 14.SSSU在大约两年的战争中断后于2024年1月首次发布了HPI。本出版物适用于2023年第四季度参考季度。SSSU计划于2024年5月20日发布改进的HPI，并更新了2024年第一季度参考季度的方法。计划在2024年第一季度出版物中进行的主要更改包括：（i）具有广泛地理覆盖范围的新数据源i。Procedres.，清单数据代替调查数据（ii）使用要约价格代替交易价格（iii）改进了价格指数i的编制方法。Procedres.，使用基于回归的(享乐)方法代替分层手段进行质量调整。SSSU批准了更新的方法，并于2023年初在其网站上发布了方法文件，向用户宣布。 15.访问期间讨论并商定了下一步工作计划。本次评估团的一个主要目标是评估更新后的方法，并提出适当的建议，这些建议可以在5月底公布日期之前的短时间内实施。然而，评估团的大多数建议只能在更新后的方法公布后实施。表2详细概述了工作计划。 16.在整个任务期间，重点是提高当局的能力和知识。访问团提供了关于应用享乐方法编制RPPI的实际培训。在执行商定的工作计划期间，访问团将继续根据需要向当局提供支持。 B.数据来源 17.在2019年的一次任务中，建议使用在线资源收集主要市场（即新住宅物业）的数据。这种方法已成功实施，SSSU区域办事处正在使用基于区域人口的抽样策略手动收集数据。这些数据是从房地产经纪人和房地产开发商的网站上收集的。SSSU每季度收集约900个关于新住宅物业的观察。为确保编制准确的区域价格指数，应在观察次数少的区域内扩大数据收集。 18.对于二级市场，即现有的住宅物业，以前建议对公证人进行调查。然而，由于立法原因，它不是 有可能实施这项调查。没有法律要求公证人完成调查，因此，答复率很低。相反，SSSU正在使用OLX网站平台上的在线列表（www。olx.a）。OLX市场是一个购买和销售商品和服务的平台，如电子产品，时尚用品，家具，家居用品，汽车和自行车。也可以买卖住宅物业。2022年，SSSU开始使用网络抓取收集列表数据。然而，在2023年第一季度，与平台所有者签署了谅解备忘录（MOU），以直接接收数据。2023年，SSSU每个季度收到约20, 000 - 25, 000个列表。 19.通过可视化数据集中的关键特征来执行数据检查。SSSU为任务提供了2023年的四分之三的数据。这是非常有用的，因为它允许使用R统计包完成完整的数据分析。提供有关列表数据集质量的信息，并深入了解特征、数据可视化图（直方图、散点图等。)和描述性统计(E.Procedre、平均值和每个地区的中位数价格)是在任务期间产生的。这是提供有关应包含在回归模型中的适当变量的信息的重要步骤。任务期间起草的R代码已提供给当局，以允许他们自己进行进一步实验。 20.从OLX平台接收的列表数据已经被过滤。例如，SSSU不会收到小于30平方米或具有三个以上房间的物业的数据。 如果当局从OLX接收到所有可用数据并对数据应用自己的过滤器，则最好。这将允许他们对不同的阈值进行实验，并为RPPI的汇编选择最合适的阈值。另外,不是设置单个阈值,而是适当地针对具有较高定价(或较大)属性的区域或类型设置较高阈值,并且针对具有较低定价(或较小)属性的区域设置较低阈值。它还将允许SSSU分析排除在计算之外的观察结果，并评估总体数据质量。 21.对于现有属性应排除重复项，对于新属性应包括重复项。对2023年的数据进行了重复检查，发现现有属性为75，新属性为17。虽然很明显应该删除现有物业的副本，但决定保留新公寓的副本。当局认为，有可能两个非常相似的公寓可以由开发商以相同的价格做广告。这些应作为两个不同的意见包括在内。 22.清单数据包含使用享乐方法编制质量调整价格指数所需的财产特征。享乐方法的一个重要方面是，价格指数是在保持关键价格决定属性不变的情况下计算的。例如，如果待售房产的建筑面积随着时间的推移而增加，这将导致价格指数增加，即使通货膨胀持平。特征方法控制建筑面积和其他影响价格的财产特征。SSSU收集的列表数据包含享乐方法所需的足够特征信息。数据集包含(i)报价、。 (ii)位置细节i.Procedres.、地区和城市，以及(iii)财产属性i。Procedres.、施工年份、总面积(平方米)、厨房面积(平方米)、材料类型、房间数量、楼层数(仅限现有物业)、建筑物总楼层数(仅限现有物业)。由于某些变量e的信息不完整，因此编译过程将不会使用所有这些变量。Procedre、材料类型和建造年份，或对价格没有重大影响的变量。应该指出的是，报价可以用乌克兰格里夫纳，美元或欧元报价。但是，所有报价价格应使用适当的汇率转换为当地货币。RPPI应使用乌克兰格里夫尼亚编制。 23.由于位置对房地产价格的重要性，SSSU应该调查他们是否可以收集更精细的位置信息。数据收集目前包括有关地区和城市的信息。然而，乌克兰是一个拥有24个地区的大国。每个区域内的价格差异很大，如果没有更详细的信息，汇编程序将无法解释。当局确认，可以收集更多的位置细节，例如行政区或邮政编码，这将使当局能够进行更好的质量调整，并提高最终价格指数的准确性。 24.虽然列表数据具有良好的地理覆盖范围，但数据收集目前仅涵盖公寓。SSSU应将数据收集范围扩大到包括房屋。对于现有物业，这将涉及从OLX平台要求更多信息，并可能修改谅解备忘录。对于新物业，区域办事处应调查房地产经纪人和开发商是否提供有关待售房屋的数据。 建议行动: 展开观测数较少的区域内的新属性的数据集合。从OLX请求所有可用数据，包括错误和异常值。对于现有属性应排除重复项，对于新属性应包括重复项。调查是否可以收集有关待售物业位置的更详细信息。将数据收集扩展到包括房屋，即通过OLX平台和区域SSSU办公室。 C.编制方法- 2024年5月Q1 2024出版 25.SSSU于2016年首次发布了HPI。在住宅公寓的一级和二级市场上，总共传播了八个HPI，每个房间的尺寸为i。Procedres.,一室两室三室公寓。由于乌克兰战争施加的限制，当局无法在2022年和2023年发布HPI。当局能够在2024年1月再次恢复出版。他们现有的方法遵循分