柬埔寨: 技术援助报告 - 住宅物业价格指数 (RPPI) 报告任务

技术援助报告柬埔寨住宅物业价格报告指数 （ RPPI ） 使命 （ 2024 年 1 月 15 日至 19 日 ）2024 年 4 月编制人Barra Casey创作部门 ：统计部 免责声明“本文件的内容是国际货币基金组织工作人员应柬埔寨当局 (“ 裁谈会受援国 ”) 的技术援助请求向他们提供的技术咨询。本文件 (全部或部分) 或其摘要可由基金组织向基金组织柬埔寨执行董事、基金组织其他执行董事及其工作人员披露。以及裁谈会受援方的其他机构或机构，并应他们的请求，向世界银行工作人员以及其他有合法利益的技术援助提供者和捐助者，除非裁谈会受援方明确反对这种披露 (见《能力发展信息传播业务指南》) 。将本报告 （ 全部或部分 ） 发布或披露给货币基金组织以外的各方，但裁谈会受援国、世界银行工作人员、其他技术援助提供者和具有合法利益的捐助者的机构或机构除外，应得到裁谈会受援国和货币基金组织统计部门的明确同意。. " IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页1目录首字母缩略词和缩写 2特派团成果和优先建议摘要 3第一节详细的技术评估和建议 4A.导言 5B.数据源 6C.编译方法 7D.传播 11E.访问期间会见的官员 12附录 A. 样本回归结果 13附录 B. 金边房屋分层 15 IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页2首字母缩略词和缩写MEF 经济与财政部 NBC 柬埔寨国家银行 RPPI 住宅物业价格指数 TA 技术援助 IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页3特派团成果和优先建议摘要1.2024 年 1 月 15 日至 19 日进行了技术援助 （ TA ） 任务 ， 以协助柬埔寨国家银行 （ NBC ） 进一步改善其住宅物业价格指数 （ RPPI ） 。这次访问是在决策数据信托基金 （ D4D ） 的主持下进行的。特派团完成了以下任务 ： （ i ） 对 RPPI 使用的方法进行了审查 ； （ ii ） 根据国际最佳做法确定了需要改进的领域 ，（ iii ） 向 NBC 的工作人员提供实践培训，（ iv ） 评估用于从商业银行收集数据的模板的适用性，以及 （ v ） 分析访问和使用更全面的数据源的潜力。2.当局坚决致力于改进用于已发布的柬埔寨 RPPI 的方法 （ 和相关的 R 脚本 ） 。可靠的房地产价格指数和房地产市场的其他指标对于评估房地产市场的发展和风险 ， 了解房地产市场与金融稳健性之间的联系以及货币基金组织的监督至关重要。3.NBC 于 2022 年 6 月发布了新的每月 RPPI 数据系列。价格指数使用的数据来源是从柬埔寨抵押贷款机构收集的住宅物业贷款的详细信息。贷款数据包含使用享乐方法编制质量调整价格所需的财产特征。RPPI 的当前发布非常及时。NBC 在参考月后 10 天收到贷款机构的数据，结果在次月初发布。NBC 工作人员要求全面审查用于汇编的方法和软件。提出这一要求是出于内部对价格指数轨迹的担忧，以及提高房地产价格团队技能和知识的愿望。4.该任务确定了对 RPPI 所用方法的改进。已发布的索引使用时间虚拟享乐方法和 18 个月的窗口长度来编制质量调整指数。尽管当局应继续使用这种方法 ， 但在许多领域中 ， 方法的改进将提高索引的质量和可用性。这些包括（ i ） 贷款数据的过滤和清理 ， （ ii ） 样本的分层 ， （ iii ） 异常值检测方法和 （ iv ） 享乐回归的模型规范。当局还应包括从小额信贷机构收集的其他贷款数据。5.应对贷款数据的过滤和清理进行修改。银行为建造房产而发放的贷款不应包括在指数范围内。还决定针对特定变量 e 修改一些过滤器。Procedre， 将房产土地面积的最低门槛从 40 平方米降低到 20 平方米。此外，一些属性特征应合并为同质组 e 。Procedre， 应使用有关省，区 / 汗和公社 / sagats 的信息在金边内外创建位置类别。6.当局应该对贷款数据进行更详细的分层。已发布的 RPPI 有两个层次 ： （ i ） 金边和 （ ii ） 其他省。但是，金边内部有足够的观察结果来支持更细粒度的分层。因此，建议将分层扩展到以下四个地层 ： （ i ） 金边中部和东部，（ ii ） 金边内郊区和 （ iii ） 金边外郊区和 （ iv ） 不包括柬埔寨金边。越多。 IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页4详细的分层将允许在金边传播更精细的子指数。这将为用户提供有价值的信息 ， 说明首都地区不同地区对住宅物业整体通货膨胀率的贡献。7.NBC 应更新享乐模型的规范 ， 并使用 Cook 's Distance 进行异常值检测。现有的 RPPI 模型过度拟合了太多的自变量。这可能导致误导 R 平方值、回归系数和 p 值。识别异常值的方法使用按月份和地层的四分位数间距。然而, 该方法排除了非常高比例的样品 e 。Procedre， 在几个月内高达 18.3% 。建议替换四分位数间距法，改用 Coo 's Distace 。这种基于回归的方法以更高的精度识别异常值，因此尽可能保留样本。8.在任务期间 ， 使用更新的方法编制了房屋价格指数。已发布的柬埔寨国家指数显示 ， 2020M1 至 2021M6 之间的通货膨胀率为 16.0 ％ ， 而更新后的指数显示通货膨胀率为 11.0 ％ 。 NBC 应实施通过从时间序列开始应用新方法 ， RPPIs 将随着时间的推移更一致地编译。TABLE 1.优先事项建议目标日期优先建议责任机构Jun - 2024完成最近一段时间更新指数的计算 ， 并与发布的 RPPI 进行比较。NBC2024 年 12 月在 RPPI 的常规编译中实现改进的方法。NBC2024 年 12 月决定是否修改回顾性数据。NBC9.有关优先建议和相关行动 / 里程碑的更多详细信息 ， 请参见详细技术评估和建议下的行动计划。第一节详细的技术评估和建议TABLE 2.2024 年柬埔寨 RPPI 工作计划优先级行动 / 里程碑目标完成日期主题 ： 数据源M继续使用贷款数据编制中期 RPPI 。Feb - 2024M将来自小额信贷机构的额外贷款数据纳入样本 ， 作为方法总体更新的一部分。2024 年 12 月M使用贷款数据和行政数据源的组合估计 RPPI 的现有覆盖率。2024 年 12 月M通过研究新数据源的潜力 ， 例如网站列表 ， 制定长期战略以缩小覆盖范围的差距。2024 年 12 月 IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页5优先级行动 / 里程碑目标完成日期主题 ： 编译方法M应排除 RPPI 范围以外的交易 ， 并应将某些属性特征合并为同质组基本完成M对贷款数据应用更详细的分层。已完成M使用库克的距离进行异常值检测。已完成M更新享乐回归的模型规范 ， 并对结果应用稳健性检查。基本完成M应使用包括国家 RPPI 在内的更高级别的指数的权重来汇总子指数 （ 即阶层指数 ） 。已完成H更新新的 R 代码以计算最近一段时间的更新索引 ， 并组织对 R 脚本的外部审查。Feb - 2024H完成最近一段时间更新指数的计算 ， 并与发布的 RPPI 进行比较。Jun - 2024M监视已更新索引和已发布索引之间的差异。Aug - 2024M与样本中包含的小额信贷机构重新运行汇编 ， 并计算更新的 RPPI 。2024 年 12 月主题 ： 传播H在 RPPI 的常规编译中实现改进的方法。2024 年 12 月H决定是否修改回顾性数据。2024 年 12 月H传播更详细的 RPPIs2025 年 2 月H起草并在当局网站上发布详细的方法文件。2025 年 2 月A.INTRODUCTION10.2024 年 1 月 15 日至 19 日进行了一次 TA 访问 ， 以协助柬埔寨当局完成对 RPPI 编制方法的审查。这次访问是在决策数据 （ D4D ） 信托基金的主持下进行的。 2023 年 12 月 14 日举行了一次任务前会议 ， 任务小组和 NBC 的官员参加了会议。讨论并商定了任务的目标。提前起草并分发了议程。11.来自 NBC 统计局的五名工作人员每天都参加会议。包括 NBC 政策和国际合作总干事在内的高级管理人员也参加了会议。所有与会者都坚定地承诺改进用于编制柬埔寨 RPPI 的方法。12.NBC 于 2022 年 6 月发布了新的每月 RPPI 数据系列。价格指数使用的数据来源是从柬埔寨抵押贷款机构收集的住宅物业贷款的详细信息。最近，NBC 工作人员对价格指数的轨迹表示担忧，并要求全面审查用于编制的方法和软件。在访问之前，NBC 提供了有关数据收集，汇编程序和统计软件程序的详细信息。这使得在抵达柬埔寨之前可以进行初步评估。任务。 IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页6全国广播公司在会议期间直接在统计软件中实施建议的能力极大地受益。到本周末 ， 使用改进的方法编制了最新的国家指数和区域子指数。13.重点是提高当局的能力和知识。特派团提供了关于编制 RPPI 的方法方法的实用培训。虽然全国广播公司拥有计算指数所需的所有技能 ， 但特派团将在必要时继续支持当局 ， 因为商定的工作计划正在执行。B.数据来源14.当局应继续使用贷款数据来编制中期 RPPI 。数据来自对贷款机构的月度调查。数据来自 2019 年 ； 然而，RPPI 目前是根据 2020 年 1 月的数据编制的。2019 年收集的数据不可用，因为质量较低。2020 年的平均每月观测次数为 830 次，2021 年增加到 1, 030 次，2022 年增加到 1, 260 次。2023 年，每月平均观测次数降至 880 次。15.当局从小额信贷机构收集了更多的贷款数据。该数据主要涵盖在金边以外地区购买房地产的贷款。NBC 应在样本中包括此信息，以提高不包括金边的柬埔寨子指数的质量。由于样品的显著增加, 优选包括附加数据作为方法的整体更新的一部分。通过将此更改捆绑为方法中更大改进的一部分，可以避免对已发布的 RPPI 进行多次更新。16.RPPI 的当前发布非常及时。NBC 在参考月后 10 天从贷款机构接收数据，验证检查通常在参考月后第 20 天完成。房地产价格团队使用贷款数据来编制 RPPI，结果在下个月 e 开始时发布。Procedre， 11 月份的结果将于 1 月初公布。该数据还用于为金融稳定部门编制新发行的房地产贷款报告。17.贷款数据包含使用享乐方法编制质量调整价格所需的财产特征。报告模板上有四个部分 ：（ i ） 行政信息，（ ii ） 借款人信息，（ iii ） 贷款信息和 （ iv ） 财产信息。与 RPPI 最相关的部分是物业信息，其中包括所购物业的价格，位置变量 （ 省 / 市，区 / 汗，公社 / 桑加特 ，村庄和街道编号 ），大小变量 （ 建筑面积，地块大小，卧室数，物业宽度 ） 和其他变量 （ 物业类型，物业名称，楼层数 / 楼层数，建设日期 ） 。用于将每笔交易分配给参考月份的日期是贷款的提款日期。报表模板收集所购房产总价、所购土地价格和房产评估价格。所购买房产的总价，定义为最终市场价格，是 RPPI 最合适的价格衡量标准。18.贷款数据的覆盖范围仅限于由商业银行贷款提供资金的住宅房地产市场部分。样本未涵盖的细分市场包括（ i ） 现金购买，（ ii ） 由开发商贷款提供资金的交易 （ iii ） 由外国银行提供资金的交易。建议 NBC 使用贷款数据和行政数据源的组合来估计 RPPI 的现有覆盖范围。NBC 有可能从可用的财产税数据中获得对住宅房地产市场整体规模的估计。 IMF| 技术援助报告 - 柬埔寨RPPI | 第 14 页7经济和财政部 （ MEF ） 下属的税收总局 ， 即住宅物业交易的数量和价值。然后可以将此信息与 NBC 收集的贷款数据进行比较。19.公寓和公寓的贷款数据几乎没有观察到。由于样本太小 ， 无法准确估计价格变化 ，