乌克兰住宅房地产价格指数考察报告（2025年9月15日至19日）

高级别技术援助报告：乌克兰住宅物业价格指数任务

任务背景
该技术援助任务于2025年9月15日至19日进行，旨在支持乌克兰国家统计服务局（SSSU）推进住宅物业价格指数（HPI）的编制和发布。任务重点关注使用挂牌数据编制指数的方法、评估新的行政数据源以及设计发布策略。项目始于2024年4月，旨在支持SSSU编制高质量、国际可比的HPI，以准确反映房地产市场动态并提高透明度。鉴于乌克兰当前经济环境及重建需求，可靠的房价指标对评估市场发展和风险至关重要，而HPI是加强金融基础设施的关键组成部分。

主要发现

1. 挂牌数据编制的实验性HPI：SSSU已基于挂牌数据编制了八季度公寓和七季度房屋的质量调整型特征价格指数，显示住宅价格持续上涨，主要受公寓价格推动。所使用的特征价格模型解释力较强，多数回归模型R²值超过0.5，但需持续进行模型诊断以确保稳定性。
2. 行政数据评估：来自不动产登记局和统一估值数据库的行政数据虽提供有价值的房产特征和交易细节，但存在以下问题：
   • 登记价格显著低于挂牌价格，尤其房屋数据合理性不足；
   • 数据库匹配不完整、缺失值多；
   • 缺乏区分新旧房产的标识符，违反欧盟统计法规。
     这些限制目前无法支持官方HPI编制，需进一步质量改进。

核心建议

1. 方法论审批：SSSU需在2026年3月前获得跨机构方法论委员会对更新后HPI方法的批准，确保方法学严谨性和机构认可。
2. 发布机制：设计季度HPI发布公告框架，借鉴CPI发布实践，提升透明度和媒体互动。
3. 数据源策略：继续以挂牌数据为主编制官方HPI，同时加强行政数据质量（如价格合理性、匹配度），争取未来整合；
4. 数据发布：发布2024年和2025年回顾性实验性HPI数据，为用户提供更长时序分析依据。

关键目标
通过上述措施，SSSU将建立透明、稳健的房地产价格监测系统，支持乌克兰政策制定和经济发展。计划于2026年5月发布首期更新HPI（参考季度Q1 2026）。