地产利好释放待观察，利率债抛压改善

分析师房铎 SAC证书编号：S0160522120002 fangduo@ctsec.com 相关报告 1.《信用债逐步企稳，把握布局机会》 2024-10-14 2.《政策发力延续，资金面收紧，债市波动放大》2024-10-13 3.《政策面发力，债市波动放大》 2024-10-07 证券研究报告 核心观点 地产政策动态增多，修复仍在进行。自9月24日以来，多部委关于地产方面进行多次表态。9月26日中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”释放了较强的稳地产信号，随后9月底以来一线城市接连出台楼市新政，多部门召开新闻发布会均极大地提振了市场信心。展望后市，偏低的资金利率水平对债市加杠杆形成助推，大行净融出保持高位，利率债抛压明显降低，地产新政以来债券借贷量未明显波动，利率债边际修复平稳。 资金利率下行，债市杠杆上行。资金面略宽松，资金利率整体下行。周五R001录得1.53%（本交易周均值较上周下行3.84bp），R007录得1.81%（本交易周均值较上周下行13.62bp），周五DR001录得1.40%（本周均值较上周下行5.59bp），DR007录得1.61%（本周均值较上周下行3.70bp）。本交易周内资金利率走势主要为震荡下行，周三受MLF到期多增影响出现短暂流动性紧张，资金利率出现较大幅度上行，非银流动性逐渐宽裕。隔夜品种流动性分层现价加剧，七天品种流动性分层现象大幅减弱。票据利率下行。6M上行，3M下行。本周转贴市场6M国股（无三农）转贴利率均值取得0.98%，较上周均值上行8.2bp，3M国股（无三农）转贴利率均值取得0.33%，较上周均值下行15.4bp。周一至周二，国有大行基本平价或稍有抬价收明年到期票据，3M票据利率延续下行。周三至周四，票源供给稳步补充，国有大行开始减配或提价配置，票据利率上行。周五，农商行、非银买盘增多，供不应求后票据利率下行。 风险提示：政策不确定性，流动性超预期变化，海外区域事件扰动 请阅读最后一页的重要声明！ 内容目录 1地产政策动态增多，修复仍在进行3 2流动性跟踪：资金利率下行，债市杠杆上行7 图表目录 图1.9月24日以来多部委对房地产政策的表态4 图2.9月70大中城市销售价格指数环比与8月持平（%）5 图3.10月前两周成交量与去年同期相比减少，但与9月相比增加5 图4.房地产市场以价换量仍在延续6 图5.本次改造住房套数与往期相比较少6 图6.本周资金面略宽松（%）7 图7.本周资金面稍显宽松（%）7 图8.七天期限品种与7天OMO利差（bp）8 图9.6M上行、3M下行（%）8 图10.票据3M-shibor3M（%）9 图11.质押式回购交易量（亿元）9 图12.债市日度杠杆率（%），蓝线为10日均线10 图13.本周及下周公开市场操作表（亿元）10 图14.近一年以来公开市场操作（亿元）11 图15.本周及下周债券发行情况（亿元）11 图16.同业存单净融资额及加权利率（亿元，%）12 图17.分银行类型同业存单发行量（亿元）12 图18.分期限同业存单发行量（亿元）13 图19.1YMLF-1Y存单收益率利差（bp）13 图20.1Y-3M存单收益率利差（bp）14 图21.1Y中票-存单收益率利差（bp）14 图22.利率债潜在性价比指数（%）15 图23.信用债潜在性价比指数（%）15 1地产政策动态增多，修复仍在进行 自9月24日以来，多部委关于地产方面进行多次表态。9月26日中央政治局会 议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了较强的稳地产信号，随后9月底以来一线城市接连出台楼市新政，多部门召开新闻发布会均极大地提振了市场信心。 10月17日上午，国新办举办新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、央行、金监总局等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，进一步明确了促进房地产市场平稳健康发展的多项“组合拳”，本次发布会的核心在于四个取消、四个降低、两个增加。 四个取消:主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低:公积金利率、首付比例、存量利率、卖旧买新税费。两个增加:通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造，年底前将“白名单”项目的信 贷规模增加至4万亿元。 除了以上政策外，本次发布会也涉及多项改善房地产市场供求关系的举措，收购存量房及盘活闲置存量土地是重要发力点。四季度，预计房地产“一揽子”配套政策有望加速落实，一方面，政策或将围绕落实好存量政策展开，如落实取消非普宅标准，优化税费衔接政策，继续降低房贷利率；地方国企收储商品房政策也有望继续打通各项堵点，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实，配套的细化政策举措也有望逐渐跟进；“白名单”项目贷款投放力度扩围加力，在保交房、改善企业资金环境方面继续发挥重要作用。 另一方面，更多增量政策有望加快推出，其中核心城市充分发挥调控自主权，有望继续优化限制性政策，更多城市或采取加大购房补贴力度、降低交易税费等方式促进需求释放。 图1.9月24日以来多部委对房地产政策的表态 时间 部委 政策概要 政策内容 9月24日 央行 存量房贷降息 此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。 二套房首付 全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是一个最低的首付比例。 保障性住房再贷款 优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再货款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。 两项金融政策延期 延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。 9月29日 央行 存量房贷降息公告 应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。 9月26日 政治局会议 止跌回稳 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单“项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 10月9日 住建部 、金监总局 白名单 进一步推动协调机制“扩围增效”，扩大“白名单”覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”。要建立完善工作机制，健全全口径监测制度，及时将获批的“白名单”项目纳入台账和系统管理。金融机构要建立完善绿色通道，及时按项目进度发放贷款，满足项目合理融资需求。 10月12日 财政部 专项债券用于土地储备 主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。 收购存量房 考虑到当前已建待售的住房相对较多，财政部主要采取两项支持措施:一项是，用好专项债券来收购存重商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。 房屋税费 财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。 10月12日 国务院副总理何立峰 房地产是宏观经济风向标 房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治站位，全力以赴抓好保交房、稳房市等工作。要充分发挥城市房地产融资协调机制作用，加快修复问题项目促其尽快达到“白名单”标准，金融机构要进一步优化信贷审批和放款流程，提高效率，切实做到保交房攻坚战项目“白名单”应进尽进、贷款应贷尽贷。在此基础上进一步推动“白名单”扩围，将所有符合条件的在建已售商品房项目纳入支持范围，有效保障项目建设资金需求，力促房地产企业确保按期保质交房。同时，要积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作，深入剖析典型案例，及时总结并推广成功做法，用好用足保障性住房再贷款等支持政策，促进加快消化商品房库存。 10月17日 住建部 4个取消、4个降低、2个增加 四个取消:主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低:公积金利率、首付比例、存量利率、卖旧买新税费两个增加:通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿 金监总局 融资协调机制3项优化 要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽货”。优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早” 财政部 3项支持 允许专项债券用于土地储备，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税 央行 5项支持落地 第一项政策是降低存量房贷利率，大部分存量房贷将在10月25日完成批里调整。第二项政策是统一房贷最低首付比例至15%，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房。第三项政策是延长两项房地产金融政策期限。第四项政策是优化保障性住房再贷款政策，资金比例由原来的60%提高到100%，9月29日，人民银行已正式发布通知，商业银行将于10月起申请再贷款。第�项政策是支持收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。 自然资源部 控增量、盘存量 控新增方面，指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市我们暂停供应商品住宅用地;对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”。盘存量方面，允许专项债券用于土地储备。 数据来源：国务院新闻办、财通证券研究所 房价跌幅缓慢筑底，后续有望企稳。9月70大中城市新建房屋销售价格指数环比录得0.7%，与8月持平，房价下跌幅度处于缓慢筑底阶段。在九月底至十月中旬的一系列政策加持下，10月房地产市场销售价格企稳可期，但仍需关注市场反应及季节性因素扰动。 图2.9月70大中城市销售价格指数环比与8月持平（%） 中国:房屋销售价格指数:新建商品住宅:70个大中城市:当月同比中国:房屋销售价格指数:新建商品住宅:70个大中城市:环比 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0 -6.0 -7.0 23/723/823/923/1023/1123/1224/124/224/324/424/524/624/724/824/9 数据来源：WIND、财通证券研究所 30城商品房成交量在10月前两周与9月相比增加。尽管受国庆假期影响下，10 月出现季节性回落，但10月前两周成交量仍较9月同期有所增加，成交多增由近期增量政策发布影响。后续随着政策进一步落地，10月大中城市商品房或在成交量上企稳。 图3.10月前两周成交量与去年