地产高频数据的观察与思考（二）：景气度改善有限，静待政策进一步发力

专题内容摘要 新房成交：地产政策持续放松，新房销售复苏成色仍显不足 “金九银十”表现平淡，新房销售复苏成色仍显不足。9月，30大中城市和百城新房成交面积边际回暖，主因“金九”季末季节性上冲，同比低于去年同期；10月黄金周，新房成交季节性回落，降幅高于往年同期；上周新房成交面积季节性回升，涨幅低于往年同期，“银十”平淡开局。 一线城市新房销售面积明显回升，同比仍未回正。一线城市上周新房成交环比涨幅较大，但同比为负，或反映居民消费信心尚未完全恢复，一线城市新房销售修复较缓。 二线城市新房成交面积环比上升，同比表现分化。上周杭州、苏州和青岛新房成交面积大幅提升，环比超200%；同比表现分化，青岛和济南成交情况好于季节性，其余二线城市暂未有好于季节性的表现。 三四线城市新房销售遇冷，或因近期返乡置业热度不高。三四线城市新房销售季节性冲高后未见明显起色，或因9月及黄金周期间，返乡置业热度不高，且出现置业城市选择升级现象，导致三四线城市新房销售遇冷。 二手房成交：销售面积有所回升，价格仍然疲软，复苏持续性待观察二手房交易市场整体表现优于一手房市场，整体销售面积回升，体现市场信心边际修复。9月以来，大中城市和其他城市成交数据出现回暖迹象，并且同比好于2022年同期；10月黄金周期间，二手房成交数据有所回落，但降幅低于往年同期，“银十”温暖开局，地产新政效果初步显现。 一线城市的二手房成交面积回升表现不及二线城市。从成交面积来看，二手房成交活跃度提升明显。从价格来看，一线城市二手房出售挂牌指数年内曲线趋于平缓，但比照22和21年同期，处于正常走势波动。 二线城市的二手房成交面积回暖表现最为出色，但房价持续疲软态势。从成交面积来看，二线城市中除了东莞成交数量呈现下跌态势，其他城市均出现较大幅度的回暖。从价格来看，二线城市二手房出售挂牌指数年内呈现下跌，并且相较于同期水准下降较为明显。 三、四线城市的整体二手房交易市场表现相比于一二线城市相对疲软。成交面积上，三、四线城市9月以来的成交数据有升有降，价格上，出售挂牌指数同二线城市表现相似，环比呈现下降趋势。 地产供应端：土地和施工高频指标均回落，供应端整体依然偏弱 从土地供应端来看，100大中城市成交土地规划建筑面积明显回落，土地溢价率提升幅度较低，或反映地产拿地平淡。上周100大中城市成交土地规划建筑面积环比和同比均下降，土地溢价率虽环比回升，但主因季节性因素，回升幅度与往年同期相比仍较弱。 从房地产施工建材指标来看，水泥发运率震荡下行，南华玻璃指数下跌，或反映地产供给端施工进程较慢。水泥和玻璃下游需求中房地产占比较大，在其他下游需求未发生较大变化的前提下，水泥发运率震荡下行和玻璃指数下跌一定程度上反映地产施工进程较慢。 风险提示：地产宽松政策不及预期，警惕人民币汇率走势对宽货币政策的制约。 1.新房成交：地产政策持续放松，新房销售复苏成色仍显不足 “金九银十”表现平淡，新房销售复苏成色仍显不足。7月下旬以来，房地产相关政策及表述频出。8月政策基调维持宽松，松绑政策密集出台，楼市利好政策不断。 9月政策一路小跑，各地陆续落实“认房不认贷”、调低首付比例、放开限售限购限价等举措提升市场信心。10月黄金周假期期间，紧抓“金九银十”窗口期，各地政府纷纷落地地产优化政策，同时房企加大项目优惠力度。整体来看，9月以来，30大中城市和百城新房成交数据出现边际回暖迹象，主因“金九”季末季节性上冲，但同比低于2022年同期；10月黄金周期间，新房成交数据季节性回落，降幅高于往年同期；上周（10.9-10.15，下同）新房成交面积季节性回升，但同比和涨幅均低于往年同期，“银十”平淡开局，或指向新政效果在新房销售方面暂未充分显现。 图表1：30大中城市商品房成交面积（万平方米） 图表2：百大城市商品房成交面积（万平方米） 上周一线城市新房销售面积明显回升，但同比仍未回正。北京上周新房成交面积29.52万平方米，环比上升325.49%，同比下降2.98%；上海上周新房成交面积23.49万平方米，环比上升118.20%，同比下降24.60%；广州上周新房销售面积约24.72万平方米，环比上升138.60%，同比下降2.97%；深圳上周新房销售面积约10.53万平方米，环比上升321.94%，同比下降30.22%。9月以来，一线城市新房成交面积整体季节性回升，但同比仍为负；黄金周假期新房成交回落，或因假期间居民更多选择出行旅游，而非看房、购房；上周一线城市新房成交再度回升，但同比均低于2022年同期，或反映当前居民消费信心尚未完全恢复，一线城市新房销售修复较缓。 2W W 图表3：商品房销售面积：北京（平方米） 图表4：商品房销售面积：上海（平方米） 图表5：商品房销售面积：广州（平方米） 图表6：商品房销售面积：深圳（平方米） 二线城市新房成交面积环比上升，同比表现分化。二线代表城市杭州、苏州、成都和青岛上周新房成交面积分别为11.32万平方米、10.29万平方米、35.38万平方米和16.61万平方米，环比均为正，其中杭州、苏州和青岛上周成交面积大幅提升，环比超200%；二线城市新房成交面积同比表现分化，青岛上周新房成交面积较去年同比回正，为4.60%，济南新房成交面积自9月以来连续6周同比回升，或表明地产新政效果在这两个城市已有所显现。而其他跟踪的二线城市新房成交规模提升并不明显，同比仍低于往年同期水平，主要受季节性因素影响而波动，或表明本轮地产新政效果仍未充分显现。整体来看，二线城市新房成交情况表现分化，青岛和济南等城市成交情况好于季节性，政策陆续推进的效果或在逐步得到兑现，其他二线城市在去除季节性因素影响后，暂未有明显改善。 图表7：部分二线城市商品房销售（万平方米） 三四线城市新房成交遇冷，或因近期返乡置业热度不高。环比来看，上周大部分三四线代表城市如芜湖和昆山新房成交面积环比上升，但镇江上周新房成交面积为11.74万平方米，环比逆季节性下降10%；同比来看，跟踪的多数三四线城市新房成交面积连续几周同比为负，其中昆山新房成交面积连续7周同比跌幅超100%。整体来看，三四线城市整体新房销售情况在季节性冲高后尚未见明显起色，或因9月及黄金周假期期间，在外工作人员返乡置业整体热度不高，且出现置业城市选择升级现象，导致三四线城市新房销售遇冷。 图表8：部分三四线城市商品房销售（万平方米） 2.二手房成交：销售面积有所回升，价格仍然疲软，复苏持续性待观察 二手房交易市场整体表现优于一手房市场，整体销售面积回升，体现市场信心有所恢复。整体来看，9月以来，大中城市和其他城市成交数据出现回暖迹象，并且同比好于2022年同期；10月黄金周期间，二手房成交数据有所回落，但降幅低于往年同期，“银十”温暖开局，地产新政效果初步显现。 一线城市的二手房成交面积回升表现不及二线城市。从成交面积具体来看，36周至39周，北京的二手房成交活跃度提升明显；上海和深圳二手住宅成交也呈现整体上升；进入40周和41周后，今年国庆强烈的出游意愿影响到各地的找房需求释放，一线和二线城市的二手房市场成交面积均出现下降；但同比国庆二手房成交数据来看，政策效果喜人，北京和深圳分别同比2022年国庆二手房交易面积同比上升148.94%和757.65%，“银十”环比回落较大，但是同比有所改善；42周以来，二手房成交面积的出色表现昭示地产开始发力，政策效果显现。从价格来看，一线城市二手房出售挂牌指数年内曲线趋于平缓，但比照22和21年同期，处于正常走势波动。究其原因，一线城市的二手房活跃度相对较高，政策的刺激更能激发找房者购房的需求释放，从而作用于挂牌指数。 二线城市的二手房成交面积回暖表现最为出色，房价走势持续疲软。从成交面积来看，二线城市中除了东莞成交数量呈现下跌态势，其他城市均出现较大幅度的回暖，主要是因为政策上，二线城市展现了强有力的放松限贷和优化限购的信号。从8月底，“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱后，武汉9月1日跟进实施打响了二线城市“认房不认贷”的第一枪。随后，又有佛山、成都、厦门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州等二线城市密集跟进，目前，这一轮限贷放松政策已在二线城市中广泛铺开。同时，在放松限购方面，据21世纪经济报道统计，9月以来，共有16座城市加入优化限购的行列，其中有部分城市为全面取消限购，还有部分城市为分区域取消限购。针对二线城市强有力支持政策，二线城市的表现也跟随政策表现出色。“银十”环比回落较大的情况下二线城市部分城市表现依旧坚挺，其中，苏州同比2022年国庆二手房交易面积同比上升145.90%。从价格来看，二线城市二手房出售挂牌指数年内呈现下跌，并且相较于同期水准下降较为明显。或因二手房市场需求主要是置换为主，房龄较老和房型结构不合理会阻碍交易，特别是低能级城市的二手房市场，因此政策对于非一线城市的二手房市场刺激作用还需时间显现。 三、四线城市的整体二手房交易市场表现相比于一二线城市相对疲软。成交面积上，三、四线城市9月以来的成交数据有升有降，价格上，出售挂牌指数同二线城市表现相似，环比呈现下降趋势。究其原因，放开限购的政策并不作用于三四线城市，导致政策的释放带来的需求刺激效用并未明显体现在三、四线城市。预计短期，普通 三、四线城市的市场仍将持续底部盘整，这部分城市房地产政策已基本放开，未来继续优化政策对楼市的提振效果或不足，叠加房企降价跑量意愿仍较强，这些城市房价下跌预期仍在，市场修复或需要更长时间。但同时强二线城市的出色表现，对于周边 三、四城市具有一定示范作用，或将推动取消限购政策在更广泛的范围实行，进而三、四线城市二手房市场的表现仍然存在期待的空间，需要时间观察。 图表9：部分一二三四城市二手房销售情况（万平方米） 图表10：全国主要城市二手房成交面积（万平方米） 图表11：一线城市二手房成交面积（万平方米） 图表12：二线城市二手房成交面积（万平方米） 图表13：三线城市二手房成交面积（万平方米） 图表14：一线城市二手房出售挂牌指数（%） 图表15：二线城市二手房出售挂牌指数（%） 图表16：三线城市二手房出售挂牌指数（%） 图表17：四线城市二手房出售挂牌指数（%） 3.地产供应端：土地和施工高频指标均回落，供应端整体依然偏弱 从土地供应端来看，100大中城市成交土地规划建筑面积明显回落，土地溢价率提升幅度较低，或反映地产拿地平淡。上周100大中城市成交土地规划建筑面积为560.72万平方米，环比减少83.68%，同比低于2022年同期的1319.96万平方米。 上周土地溢价率为5.34%，环比前一周的3.54%季节性回升1.8个百分点，同比远低于2022年同期的10.65%，整体而言，土地溢价率环比回升，但主因季节性因素，回升幅度与往年同期相比仍较弱。 图表18：100城成交土地规划建筑面积（万平方米） 图表19：100大中城市成交土地溢价率（%） 从房地产施工建材指标来看，水泥发运率震荡下行，南华玻璃指数下跌，或反映地产供给端施工进程较慢。节前当周水泥发运率为48.02%，环比下降5.42%，同比低于2022年同期49.56%。水泥主要用于房地产施工的前端环节，如打地基，主体建造等，据中国水泥网数据显示，水泥下游需求中房地产行业占比较大，接近1/3，因此在其他下游需求未发生较大变化的前提下，水泥发运率近期震荡下行或在一定程度上反映地产前端施工进程较慢。节前当周南华玻璃指数为2351.79点，环比下降1.75%，同比高于2022年同期1965.14点。玻璃下游主要集中在房地产、汽车等行业，新房销售回暖时，地产企业会加速前期项目的施工，缩短工期，从而加大对于玻璃的采购，因此玻璃指数下跌或反映节前地产赶工进度不及预期。 图表20：水泥发运率（%） 图表21：南华玻璃指数（点） 4.风险提示 地产宽松政策不及预期，警惕人民币汇率走势对宽货币政策的制约。