地产高频数据的观察与思考（三）：节后地产弱于季节性，政策有望进一步发力

专题内容摘要： 新房市场有所降温，节后销售面积持续回落 新房市场需求不足，24年春节及春节后54城新房销售面积同比减少37.05%。城市能级来看：一线城市新房销售复苏较缓，二线新房成交情况暂未改善，三四线城市新房销售较一二线稍见起色，低利率叠加各地购房补贴边际带动购房需求。另外，节后返乡置业潮也推动三四线城市地产销售边际回暖，但返乡潮所带动的购房需求持续性有待观察。 新房价格延续下跌，一线城市由涨转跌 整体来看，24年1月全国70大中城市新房住宅价格同比下降1.2%，降幅较去年同期的2.3%略有收窄，但跌势未改。其中，24年1月一线城市住房首次出现下跌，目前跌幅不及三四线城市；二线城市延续跌势，但较去年同期有所收窄；三四线城市价格边际好转但尚未止跌。在房企持续暴雷，地产供给端持续出清下，新房价格难有明显企稳回升，需静待居民购房改善，以销量回升带动价格走高。 二手房销量略好于新房，但本轮小阳春弱于往年 春节后二手房销量环比改善，但同比弱于往年。春节后四周，26城二手销售面积为431.93万平方米，同比下降15.08%。目前二手销售面积呈现环比逐周好转的情况，与进入3月后地产销售传统小阳春有关。但是环比来看，目前周度销售情况不及21年和23年同期水平，仅略好于20年和22年。因此当前居民购房信心难言改善，销量上尚未见到超季节性回暖。且由于政策放松力度不同，各城市之间购房需求释放分化明显。 二手房价跌幅扩大，抗跌性弱于新房 分城市能级来看，一线二手房价格开始下跌，二三四线城市维持下跌趋势。 当前，二手房市场价跌现象已经从三四线城市传导至二线城市逐步传导至一线，且当前三四线城市价格已经连续下跌25个月，二线城市价格已经连续下跌23个月。预计在当前市场信心持续低迷，销量未有明显改善的情况下，悲观预期或有所延续，政策有望进一步发力。 风险提示：地产宽松政策不及预期，警惕人民币汇率走势对宽货币政策的制约。 1.新房市场遇冷，春节后价量齐跌 1.1销售面积同比降幅走扩，复苏成色不足 春节后销售复苏成色仍不足。整体上来看，24年春节及春节后三周54城新房销售面积为690.61万平方米，同比减少37.05%。其中春节期间（大年初一至初七）新房销售面积为16.29万平，同比减少73.65%，同比降幅较上年扩大88.28pct；春节后（初八至正月二十八）新房销售面积为674.31万平，同比减少34.86%，同比降幅较上年扩大21.11pct。新房市场需求不足，居民购房意愿较低，居民对房地产价格会继续下降的预期较强，观望情绪较浓。 图表1：节后28天新房销售持续低迷（万平方米） 图表2：一线新房销售情况低迷，不及往年（万平方米） 此外，比较批准上市面积和新房成交面积可以看出，近几年在地产库存高企背景下，新房销售面积普遍高于批准上市面积，去库存现象持续。不过近两年销售端疲软情况下，今年新房成交面积大于批准上市面积，体现出在地产需求政策持续宽松下一手房去库存现象存在。 图表3：整体仍呈现出地产去库存现象（万平方米） 图表4：春节错位下2月销售与供给差收窄(万平方米) 城市能级来看，一线城市新房销售修复较缓。一线城市2024年春节期间新房销售面积为0.40万平，同比减少87.75%，同比降幅较上年扩大10.69pct； 春节后三周新房销售面积为86.01万平，同比减少48.43%，同比降幅较上年扩大29.11pct。在房企流动性困境下，一线城市新房需求提升不明显，或因当前房地产信用事件发生带来了居民消极的预期，叠加一线城市生活成本大，在住房补贴力度上，一线城市补贴力度不及二三线城市，使得居民消费信心不足，房地产预期并未改善。我们认为当前一线城市需求端放松政策力度上仍有克制，后续有待政策进一步发力放宽。具体来看，目前北京仅在通州地区放松限购，采取的是差异化信贷政策，核心区和非核心区二套首付比例不同，北京购买城六区外住房二套首付比例为40%，购买房屋位于城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)且为二套住房的，首付款比例不低于50%。 二线新房成交暂未改善。在我们选取的16个二线城市中，今年初一至初七，新房销售面积为3.92万平，同比减少76.97%，同比降幅较去年扩大87.13pct；春节后三周来看，新房销售面积为273.93万平，同比减少49.18%，同比降幅较上年扩大38.81pct。二线城市销售表现平淡，同比不及21、22与23年同期水平，或因二线城市房价持续跌势导致居民购房信心不强。 图表5：二线新房成交尚未有起色（万平方米） 图表6：三四线新房成交边际好转（万平方米） 三四线新房成交跌幅有所收窄。在我们选取的34个三线城市中，今年初一至初七，新房销售面积为11.97万平，同比减少71.19%，同比降幅较去年扩大142.47pct；而春节后三周来看，新房销售面积为314.37万平，同比减少4.45%，同比降幅较去年收窄11.45pct。节后三四线城市新房销售较一二线稍见起色，或因三四线城市的限购体系松绑时间长，低利率叠加各地购房补贴一定程度上带动了购房需求。具体来看，安徽省六安市叶集区，对在叶集城市规划区内购买首套新建商品住房的人才引进，一次性给予20万元至200万元不等的购房补贴；在江西省南昌市南昌县实施家庭购房补贴，在象湖滨江片区购买新建商品住房，给予300元/平方米补贴。 此外，我们认为春节后一波返乡置业潮也推动三四线城市地产销售边际回暖。我们使用一线城市净迁徙人口规模指数{该指标＝(迁出人数-迁入人数)/迁出人数}来衡量春节后一线城市的人口流入与流出情况。我们发现，2024年一线城市中北京、上海、深圳春节返乡的人流量比例略高于23年，因此当前返乡置业潮对三四线地产仍有推动。但考虑到一线城市的就业机会以及发展机遇，返乡置业带来的购买力对住房需求提升的持续性有待观察。 图表7：春节北京人口净流入情况不及23年水平（%） 图表8：春节上海人口净流入情况不及23年水平（%） 图表9：春节深圳人口净流入情况不及23年水平（%） 图表10：春节广州人口净流入情况超23年水平（%） 1.2新房价格延续下跌，一线城市由涨转跌 观察每年一季度房价走势情况，24年1月商品住宅销售价格延续下跌趋势，其中一线城市销售价格近四年首次出现下跌。整体来看，24年1月全国70大中城市新房住宅价格同比下降1.2%，降幅较去年同期的2.3%略有收窄，但跌势未改。 分城市能级来看，24年1月一线城市住房价格首次出现下跌，目前跌幅不及三四线城市。2024年1月，一线城市商品房住宅销售价格指数同比下降0.5%，而在此前一线城市商品房价格指数同比持续为正。在地产信用风险的持续暴露的背景下，居民购买一手新房的意愿有所下降，同时由于购买意愿不佳，导致一手新房价格开始出现回落。 图表11：今年1月一线城市新房价格同比增速首次由涨转跌（%） 二线城市延续跌势，但较去年同期有所收窄。在我们跟踪的16个二线城市中，24年1月商品住宅价格同比下降0.4%，较去年1月的-1.1%跌幅有所收窄，维持稳定趋势。三四线城市价格边际好转但尚未止跌。在我们跟踪的34个三四线城市中，24年1月商品房住宅价格同比下降2.1%，较去年1月的-3.8%持续边际改善。总体来说，在房企持续暴雷、地产供给端持续出清的背景下，新房价格难有明显企稳回升，需静待居民购房改善后，在销售量回升的背景下带动价格走高。 图表12：今年1月二线城市新房价格同比降幅走扩（%） 图表13：今年1月三四线城市新房价格同比降幅收窄（%） 2.二手房销量略好于新房，但价格跌幅扩大 2.1销售面积存在季节性小阳春，但整体不及往年 春节后二手房销量环比改善，但同比弱于季节性。从总量来看，春节后四周，26城二手销售面积为431.93万平方米，同比下降15.08%。其中，春节当周二手房销售面积为0.45万平，同比大幅下降95.99%，降幅较去年扩大166.56pct。今年春节期间二手房销售情况表现较差，大幅低于21、22、23年同期水平，仅与20年受疫情扰动下销售情况相似。我们认为主要由于居民购房信心不足下，购房迫切度有所下降，叠加今年春节初九开工，开工日期晚于往年，导致春节期间居民购房热情低迷。春节后三周二手房销售面积为431.48万平，同比下降13.29%，同比降幅较去年扩大72.11pct。从春节后销售情况来看，目前呈现环比逐周好转的情况，与进入3月后地产销售传统小阳春有关。但是环比来看，目前周度销售情况不及21年和23年同期水平，仅略好于20年和22年情况。因此当前居民购房信心难言改善，销量上尚未见到超季节性回暖。 图表14：春节后二手房销售存在季节性小阳春，但整体不及往年（万平方米） 分城市能级来看，三四线城市二手房市场表现整体优于一线。节后四周情况来看，已有数据的2个一线城市二手销售面积为87.02万平方米，同比下降16.14%，11个二线城市二手销售面积为284.72万平方米，同比下降16.85%； 13个三线城市二手销售面积为60.19万平方米，同比下降3.61%。整体来看，三四线城市二手房销售面积同比下降幅度低于一二线城市，或因三四线城市二手房价格相对较低且购房门槛低，对于有购房需求的群体来说具有吸引力，同时也与春节后三四线城市返乡人口回乡置业情况有关。 具体来看，由于政策放松力度不同，各城市之间购房需求释放分化明显。 一线城市中，深圳春节后四周二手房销售面积回暖，较2023年同期增长43.94%，或由于深圳市2月初限购政策的调整释放潜在购买力有关。二线城市中，青岛市调整住房限购区域，将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策，提振市场信心，青岛市春节后四周二手房销售面积同比下降幅度低于其他部分二线城市（厦门同比下降32.74%，大连同比下降31.06%，南京同比下降18.34%）；三四线城市中，衢州市落实换购住房个人所得税优惠政策，利好衢州市房地产市场预期，衢州市春节后四周二手房销售面积回暖，较2023年同比增加53.787%；渭南自2月21日起，首套房利率下调至3.75%，降低了购房者的贷款压力，渭南春节后四周二手房销售面积回暖，较2023年同比增加4.49%。 图表15：节后一线城市二手房销售整体不及去年，与22年持平（万平方米） 图表16：节后二线城市二手房销售面积不及23年同期（万平方米） 图表17：节后三四线城市二手房销量边际好转，与去年持平（万平方米） 2.2二手房价跌幅扩大，抗跌性弱于新房 2024年1月，70大中城市二手住宅销售价格指数同比下降至4.45%，跌幅较23年同期持续走扩，尚未止跌。我们认为，由于居民对市场预期不乐观，加杠杆购房意愿低，二手房市场存在以价换量的现象，二手房住宅销售价格同比降幅走扩。 分城市能级来看，一线二手房价格开始下跌，二三四线城市维持下跌趋势。其中，一线城市24年1月二手住宅价格同比下降4.9%，首次由涨转跌； 二线城市24年1月二手住宅价格同比下降4.4%，跌幅较23年有所扩大；三四线城市24年1月二手住宅价格同比下降4.5%维持低位震荡态势。当前，二手房市场价跌现象已经从三四线城市传导至二线城市逐步传导至一线，且当前三四线城市价格已经连续下跌25个月，二线城市价格已经连续下跌23个月。预计在当前市场信心持续低迷，销量未有明显改善的情况下，悲观预期或有所延续，政策有望进一步发力。 图表18：今年1月一线城市二手房价格同比增速首次由涨转跌（%） 图表19：今年1月二线城市二手房价格同比降幅走扩（%） 图表20：今年1月三四线城市二手房价格同比降幅走扩（%） 3.风险提示 地产宽松政策不及预期，警惕人民币汇率走势对宽货币政策的制约。