地产行业8月报：需求释放与抛压并存，政策显效尚需时间

2023年09月18日 中证鹏元资信评估股份有限公司 工商企业评级部 主要内容： ◆月度高频数据回顾： 李莹莉郜宇鸿 8月销售数据环比略有修复，但单月销售额仍处于近年低位，房价处于下行通道中，70大中城市新建商品住宅价格中52城环比下降、1城持平、仅17城环比上涨。在销售不振、库存高企的背景下，去化不畅压制房企投资意愿，拿地进一步向城市群集中，其中三角城市群拿地面积、拿地金额均位于前列。随着8月底地产行业政策组合拳陆续出台，行业“政策底”显现，但需求释放与抛压并存，市场仍处于筑底状态。 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 ◆政策及热点事件回顾： “认房不认贷”、“降最低首付比例下限、“降低存量房贷利率”等政策组合拳落地两周后，多地二手房挂牌量迅速上升，二手房市场进入胶着筑底状态。同时，二线城市在“限购”、“限价”等出现边际放松迹象，南京、福州、青岛、沈阳、郑州、大连等二线城市全面取消限购政策，济南、厦门、苏州等城市针对局部区域或者群体放松限购；多地新盘突破限价销售；广州成为首个下限突破LPR的一线城市；南京、淄博等地推出“换新购”、“以旧换新”等创新型救市政策。一线城市仍保有政策空间，进一步宽松仍可期待。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 在经历数月负面舆情风波后，大连万达商管如期兑付“20万达01”，年内债务压力暂缓，仍需关注珠海万达商管IPO进展；远洋集团推进境外债务全面重组；碧桂园推进境内债券展期，目前仅“16腾越02”方案尚未通过；恒大集团债务处置进入新阶段，恒大财富法人被采取刑事强制措施，恒大人寿保险业务整体剥离。 ◆地产债发行与到期情况： 8月地产债发行规模回落，美的置业成功发行15亿元中票，规模创民营房企年内之最，中债增为金辉集团、中骏集团、龙湖集团提供担保；“20金地01”将于10月12日回售，债券价格波动剧烈。 一、2023年8月房地产市场数据追踪 1．需求端：8月单月销售仍较低迷，随着一揽子优化政策的落实，商品房销售或进入筑底阶段 全国销售：2023年1-8月，全国商品房累计销售面积7.39亿方，同比下降7.10%，累计同比降幅较上月扩大0.6个百分点；累计销售金额7.82万亿元，同比降低3.2%，降幅扩大1.7个百分点。8月单月商品房销售额为0.77万亿，较上月小幅增长4.75%，同比降低23.73%。从绝对值规模来看，单月销售额仍处于近5年低位。 分能级看，一二线城市销售出现明显下滑，30大中城市中，一线、二线和三线城市8月商品房成交面积同比分别下降28.96%、下降30.09%和增长19.10%；环比分别降低15.63%、降低1.30%和增长24.44%，一二线城市仍有下跌趋势，三线城市同比有所提升但持续性仍待观察。在销售不振背景下，销售均价同步走低，7月单月全国商品房销售均价10,569.18元/平方米，环比降低0.14%，连续三个月处于负增长区间；70大中城市中新建商品住宅价格，52城环比下降，1城持平，仅17城环比上涨。8月底地产行业政策组合拳陆续出台，行业“政策底”显现，需求释放与抛压并存，市场持续处于筑底状态。 房企销售：29家样本房企销售增速亦呈快速下滑态势。样本房企1-8月全口径销售额平均值为898.52亿元，同比增长率平均值快速持续下跌至-10.72%，其中民营房企大连万达商管、中骏集团、雅居乐、新希望给、金辉等跌幅较大，销售及回款形势较差；滨江集团、龙湖集团、美的置业销售同比增速高于均值。 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 2．供给端：去化不畅压制房企投资意愿，拿地进一步向城市群集中，其中长三角城市群拿地面积、拿地金额均位于前列 截至2023年8月末，商品房待售面积6.48亿方，累计同比增长18.20%，绝对值规模处于2017年以来高位。狭义房屋去化周期6.38个月，广义房屋去化周期为79.39个月，库存压力持续加大。在销售不畅、库存高企背景下，房企开工动力仍较弱，2023年1-8月累计新开工面积6.39亿方，同比下降24.40%，单月新开工面积0.69亿方，单月新开工面积维持近五年低位，考虑到当前房企资金端仍然承压，市场情绪未见显著提升，房企即使开工销售也难以在短期内实现资金回流，新开工动力持续降低。在保交楼政策下，竣工交付维持高位，1-8月累计竣工面积4.37亿方，同比增长19.2%。2023年1-8月全国房地产累计开发投资额7.69万亿元，同比下降8.8%，投资意愿进一步走弱。 土地方面，根据中指数据，2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7,888亿元，拿地规模同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。土地市场向三大城市群集中，其中长三角城市群拿地面积、拿地金额均位于前列。 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 3．金融端：房地产到位资金持续下滑，居民贷款有望企稳回升 2023年1-8月，房地产累计到位资金8.71万亿，同比减少12.90%，降幅较上月扩大1.7个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降12.8%、22.9%、7.3%和4.3%。受制于销售乏力，定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅快速扩大，自筹资金增速维持低位，债券发行仍存较大限制。 居民贷款方面，8月居民中长期贷款增加1,602亿元，同比少增1,056亿元，居民购房意愿仍较弱。随着银行下调存量房贷利率，提前还贷节奏或放缓；在房地产优化政策陆续落实后，居民贷款有望逐步企稳回升。 资料来源：同花顺iFinD，中证鹏元整理 二、地产相关政策及事件回顾 （一）地产相关政策 1.中央政策：“限贷”解绑超预期落地，政策显效仍需时日 2023年8月底，地产松绑政策密集出台，包括降低首套房/二套房首付、降低二套房住房贷款利率下限、降低首套房资格认证门槛（认房不认贷）、降低存量房贷利率，标志着房地产市场“政策底”到来。我们在《“限贷”解绑超预期落地，地产能否触底反弹？》认为，本轮房地产下行持续时间较长、跌幅较大、库存高企，政策落地后积压需求释放与抛压并存；居民购房及加杠杆意愿下降，市场情绪仍处于底部，未来市场好转仍待居民收入预期回升、宏观经济回暖，改善程度和可持续性有待观察。 政策落地两周，北京、上海、深圳等地二手房挂牌量迅速增加，供给端迅速释放，尽管政策放松后需求端有所释放，带看量及成交量均有所提升，但价格仍处于下行通道中，对房价和未来收入的悲观预期仍是压制房地产复苏的根本因素。考虑到本轮宽松以放松“限贷”政策为主，降低置换门槛，落地前期仍以二手房回暖为主，政策显效仍需一段时间。 2.地方政策：“限购”、“限价”放松箭在弦上，一线城市仍保有一定的政策空间 本轮调控仍处于“因城施策”框架下，实际效果需视各个城市政策力度而定。从政策手段上看，一线城市仍保留“限购”、“限价”和“限贷”政策，但二线城市已出现边际放松迹象；创新性政策手段正陆续落地。 “限购”方面，南京、福州、青岛、沈阳、郑州、大连等二线城市全面取消限购政策，济南、厦门、苏州等城市针对局部区域或者群体放松限购，政策进一步放开，释放高收入群体购买力。 “限价”方面，近期珠海、广州天河、深圳前海等的新盘陆续降价出售，当地住建部门回应称属于“合理的市场行为”，或昭示地方政府“限跌令”陆续退出，允许房企降价抛售，对楼市需求端起到更进一步的刺激作用。二手房方面，北京海淀区部分小区挂牌价可不受“指导价”限制，深圳二手房历史成交价“一日游”，恢复历史成交数据及真实挂牌数据显示，或将有效活跃二手房交易市场。 “限贷”方面，厦门、太原、南昌等城市降低最低首付比例，广州宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-10BP，成为首个下限突破LPR的一线城市，其余城市首付比例及房贷利率未见明显宽松，或视政策落地后效果制定进一步措施。 创新性政策方面，南京、淄博等地推出“换新购”、“以旧换新”等服务，购房者与开发企业签订新建商品住房签署认购协议，同时与经纪机构签署二手房销售协议，约定一定周期内开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过优先销售缩短二手房售出周期；若未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。该项政策将推动一二手房联动，有助于区域房企去化，但对二手房市场或形成一定压制，政策效果仍待观察。 总的来说，本轮调控政策实际落地仍待各个城市发力，当前高能级城市在“限贷”、“限购”和“限价”方面仍保留一定的政策空间，但“限购”已出现较为明显的边际宽松迹象，如政策效果未达预期，进一步宽松仍可期待。 （二）房企舆情动态 1.大连万达商管年内债务压力暂缓，需持续关注珠海万达上市进展 9月大连万达商管如期兑付“20万达01”，年内暂无公开境外债到期风险；珠海万达IPO初见曙光，新闻称万达集团近期在香港进行询价路演。 2023年以来万达集团因销售表现、债务压力、对赌上市等事件频发负面舆情，相关债券市场价格亦呈较大波动。从2023年大连商管中期报告看，随着经济逐步复苏，商业物业租赁经营稳健、酒店管理收入快速增长，经营业绩表现稳定；但投融资恢复仍缓慢，公开市场融资渠道暂未恢复，同时销售表现不佳，2023年1-8月商品房全口径销售额120.4亿元，同比降低65.32%；截至2023年6月末，大连万达商管一年内到期有息负债292.57亿元，同期末现金及现金等价物余额为146.92亿元，现金类资产对短期债务保障程度较弱。中证鹏元认为，万达集团年内债务压力暂缓，但珠海万达上市年内能否上市仍是万达集团能否跨越本轮周期的关键，需持续关注相关事项进展。 2.恒大集团风险处置进入新的阶段 继8月末恒大财富公告无法按时兑付后，9月中旬，公安机关依法对恒大财富法定代表人、执行董事兼总经理杜亮及其他涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。中国恒大8月24日发布的《内控评估及对前任审计师提出的某些问题检讨的主要结果》，截至2022年12月31日止，恒大财富未兑付本息分別为340亿元。同 时，深圳国资委牵头发起设立海港人寿，整体受让恒大人寿保险业务，标志着恒大人寿风险处置正式收官，资产正式剥离恒大集团。 恒大集团负债规模巨大，涉足板块众多，债权债务复杂，风险处置难度很大。中证鹏元认为，恒大财富多名人员被捕、恒大人寿整体受让标志着恒大集团风险处置进入新的阶段，监管将逐步捋顺各业务条线资产及负债情况，推进相关资产处置及债务重组。 （三）评级调整 近期穆迪陆续下调碧桂园、中骏集团、金辉控股、远洋集团、路劲公司评级，其中穆迪认为碧桂园、远洋集团未来销售不乐观，持有人追偿前景较弱；中骏集团、金辉控股、路劲公司流动性减弱，融资渠道受限，再融资风险持续加大。惠誉下调龙湖集团评级，主因龙湖集团及房地产行业销售表现弱于预期。 三、地产债发行和到期情况 8月地产债发行规模回落，美的置业成功发行15亿元中票，规模创民营房企年内之最；金地集团面临一定的回售压力 2023年8月，共有22家房企在境内发行债券45只，合计发行总额390.58亿元，发行总额较上月减少，其中一般公司债83.58亿元，中期票据219.20亿元，超短融78.90亿元，资产支持证券5.90亿元，非公开发行公司债券3亿元。从发行人企业性质来看，中央企业、地方国有企业发行总额占比分别为54.92%、30.44%，民营房企发债总额57.20亿元，占比14.64%。民营房企中滨江集团纯信用发行一般公司债券7亿元，期限1+1年，票面利率4.20%；美的置业成功发行15亿元中票，共三个品种各5亿元，其中品种一期限三年，由中债增提供全额担保，票面利率3.4%；品种二及品种三期限均为2年，票面利率分别为4.6%和4.85%。金辉集团、中骏集团、龙湖集团发行中期票据3年期中票，由中债增提供全额担保。 2023年9月中旬至10月中旬，地产债到期与回售规模均有所下降。兑