2024年上半年，中国房地产开发行业整体承压，延续2023年整体亏损趋势。行业营收规模开始萎缩，主要由于销售规模见顶回落和结转资源减少；盈利能力不断弱化，房价下跌带来减值压力。全行业171家开发房企中，整体实现营收1.82万亿元，同比下降15.9%；实现净利润-354.8亿元，同比下降153.6%；实现归母净利润-518.5亿元，同比下降249.8%。毛利率方面，整体毛利率为16.9%，同比下降2.5个百分点；归母净利润率为-2.9%，同比下降4.5个百分点。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为1.63万亿元，同比下降19.2%。
头部国央企和极个别民企具备竞争优势。选取14家房企分析，国央企及国资占比相对较大的混合所有制10家，民企及国资占比相对较小的混合所有制4家。核心结论如下：
营收：2024H1重点国央企营收入同比-5.4%；重点民企同比-24.8%。未来2-3年房企营收预计将进一步承压，但头部国央企营收仍将继续领先行业。
毛利率：2024H1重点国央企毛利率为15.0%，同比下降4.9个百分点；重点民企毛利率为17.1%，同比下降2.4个百分点。聚焦核心城市拿地的房企毛利率有望领先行业企稳。
销管费率：2024H1重点国央企与民企营收口径销管费用率分别为4.8%、7.8%，销售额口径销管费用率为3.4%、5.8%。头部房企费用率优势明显，市场下行时费用率整体保持较低水平且平稳。
投资收益：2024H1重点国央企与民企同比分别-5.3%、-62.9%。投资收益随行业趋势继续下滑，国央企降幅有所收窄。
资产减值：2024H1全国新房销售规模、销售均价进一步下滑，重点房企延续往年继续计提资产减值。多数房企仍面临资产减值压力，影响上半年利润。
归母净利润：2024H1重点国央企归母净利润同比-55.7%；重点民企同比-63.1%。头部房企业绩有望率先企稳，但利润规模整体仍有压力。
融资与流动性：重点国央企债务融资渠道基本畅通，有息负债同比+3.6%；民企的融资环境仍较困难，有息负债同比-14.0%。行业整体或延续去杠杆趋势。重点国央企保持相对充裕的流动性。
销售：2024H1重点国央企和民企销售金额同比-30.5%、-47.1%。头部国央企持续跑赢行业，看好土储聚焦核心城市的房企。
拿地：房企拿地意愿普遍低迷，将继续影响核心城市核心区域供应。重点国央企上半年合计权益拿地金额为1161.4亿元，同比大幅下降65.9%；重点民企合计权益拿地金额为164.2亿元，同比大幅下降63.7%。预计全年房企拿地规模将继续负增长。
投资建议：维持行业“增持”评级。推荐开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；中介：贝壳；地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
