2025开发房企中报综述：行业亏损近千亿，保流动性仍将是主要工作

2025开发房企中报综述：行业亏损近千亿，保流动性仍将是主要工作 2024年以来，开发房企走出结转高峰，盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力。从2025年上半年房企中报汇总看，行业整体营收规模继续萎缩、同时延续去年以来行业级别亏损的情况。 增持（维持） 我们统计了全行业168家开发房企财务数据（根据申万房地产开发行业个股名单筛选，剔除B股、剔除未发布2025年中报个股、剔除A/H两地上市的H股后）。2025年上半年，开发房企整体实现营收1.54万亿元（人民币，同比-14.9%，下同）；实现净利润-867亿元（-157.2%）；实现归母净利润-973亿元（-93.6%）。期内，168家开发房企实现归母净利润为正有76家，亏损有92家；归母净利润增长62家，下降的有106家。利润率方面，2025年上半年开发房企整体毛利率为17.0%（+0.1pct）；归母净利润率为-6.3%（-3.5pct）。 从销售至结算的节奏来看，行业销售规模于2021年见顶，理论上营收见顶的时间在2023-2024年，之所以营收也在2021年出现高点，主要是2021年下半年后部分房企交付延迟，从而影响结转进度。至2024年，房企也逐步走出结转高峰期，因此2024、2025H1行业营收加速下滑；同时，现房销售占比逐步提升后，当期销售表现对当期报表结转收入的影响也在边际加强。另一方面，行业盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，进一步压制行业利润表现。从减值的维度看，由于大部分房企通常在年末集中审计和进行减值测试，因此减值对中期业绩的利润影响有限；而2025H1行业净利润、归母净利润依然同比大幅下降，反映了行业盈利能力的持续弱化。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 2025年上半年，房企存货规模持续收缩，预收账款+合同负债也跟随销售下行而持续减少。资产负债表方面，2025年上半年168家开发房企整体存货为9.6万亿元（人民币，同比-15.7%，下同）；预收账款+合同负债为2.9万亿元（-28.0%）。行业存货规模从2021年后持续收缩，主要是房企在行业下行期间存量去化的主流策略，近年拿地大幅减少；同时也有大量房企流动性承压而减缓或暂停项目开发的因素。预收账款与合同负债同步减少，甚至同比跌幅超过存货，印证了去库存的艰难，也印证了2021年后行业销售见顶、房企销售下滑以及可结转的资源趋势收缩的现象，我们预计未来数年行业维度房企的销售规模仍承压。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《 房地产 开发 ：2025W39： 本周 新房 成交 同比-23.6%，预计Q4因基数抬升同比承压》2025-09-282、《 房 地 产 开 发 ：2025W38： 本 周 新 房 成 交 同 比+16.2%，8月全国房价延续调整》2025-09-213、《房地产开发：2025W37：本周新房成交同比+3.0%，社融数据指向居民购房意愿低迷》2025-09-14 2025年上半年，房企在手现金规模继续下降，保流动性仍将是未来大部分房企的核心工作。2025年上半年168家开发房企期末现金为1.5万亿元（同比-5.7%，相较2024年末-7.1%）。从现金历史趋势可以看到，2021年以来房企面临融资、 销售回款双重压力，房企在手现金持续下降；2025年上半年降幅在“白名单”等融资政策支持下，降幅有一定收窄，但依然是在较低基数上的持续负增。我们认为未来“保流动性”仍将是大部分房企的核心工作，部分关键房企可能在各方面压力下更聚焦在“保公开债”方面。我们认为仍然有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企，也有必要呵护还活着的房企的现金流。投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理 由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 图表目录 图表1：申万房地产开发公司历年营业收入及同比...............................................................................................3图表2：申万房地产开发公司历年营业成本及同比...............................................................................................3图表3：申万房地产开发公司历年净利润及同比..................................................................................................4图表4：申万房地产开发公司历年归母净利润及同比............................................................................................4图表5：申万房地产开发公司历年毛利率（加权计算）........................................................................................4图表6：申万房地产开发公司历年归母净利率（加权计算）..................................................................................4图表7：开发房企2025H1营收、毛利率、归母净利润散点图（人民币百万元）....................................................5图表8：申万房地产开发公司历年存货及同比......................................................................................................5图表9：申万房地产开发公司历年预收账款与合同负债及同比..............................................................................5图表10：申万房地产开发公司历年期末现金及同比.............................................................................................6图表11：申万房地产开发公司（A股）历年经营活动现金流净额及同比................................................................6图表12：申万房地产开发公司（A股）历年经营活动现金流流入及同比................................................................7图表13：申万房地产开发公司（A股）历年经营活动现金流流出及同比................................................................7图表14：申万房地产开发公司（A股）历年投资活动现金流净额及同比................................................................7图表15：申万房地产开发公司（A股）历年筹资活动现金流净额及同比................................................................7图表16：申万房地产开发公司（A股）历年现金及现金等价物净增加额及同比......................................................7 2024年以来，开发房企走出结转高峰，盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力。从2025年上半年房企中报汇总看，行业整体营收规模继续萎缩、同时延续去年以来行业级别亏损的情况。 我们统计了全行业168家开发房企财务数据（根据申万房地产开发行业个股名单筛选，剔除B股、剔除未发布2025年中报个股、剔除A/H两地上市的H股后）。2025年上半年，开发房企整体实现营收1.54万亿元（人民币，同比-14.9%，下同）；实现净利润-867亿元（-157.2%）；实现归母净利润-973亿元（-93.6%）。期内，168家开发房企实现归母净利润为正有76家，亏损有92家；归母净利润增长62家，下降的有106家。利润率方面，2025年上半年开发房企整体毛利率为17.0%（（+0.1pct）；归母净利润率为-6.3%（-3.5pct）。 从销售至结算的节奏来看，行业销售规模于2021年见顶，理论上营收见顶的时间在2023-2024年，之所以营收也在2021年出现高点，主要是2021年下半年后部分房企交付延迟，从而影响结转进度。至2024年，房企也逐步走出结转高峰期，因此2024、2025H1行业营收加速下滑；同时，现房销售占比逐步提升后，当期销售表现对当期报表结转收入的影响也在边际加强。另一方面，行业盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，进一步压制行业利润表现。从减值的维度看，由于大部分房企通常在年末集中审计和进行减值测试，因此减值对中期业绩的利润影响有限；而2025H1行业净利润、归母净利润依然同比大幅下降，反映了行业盈利能力的持续弱化。 资料来源：Wind，国盛证券研究所（样本为168家开发房企，报表本位币若为港币，则按期末汇率换算为人民币） 资料来源：Wind，国盛证券研究所（样本为168家开发房企，报表本位币若为港币，则按期末汇率换算为人民币） 资料来源：Wind，国盛证券研究所（样本为168家开发房企，报表本位币若为港币，则按期末汇率换算为人民币，同比省略极值） 资料来源：Wind，国盛证券研究所（样本为168家开发房企，报表本位币若为港币，则按期末汇率换算为人民币） 资料来源：Wind，国盛证券研究所（样本为168家开发房企，报表本位币若为港币，则按期末汇率换算为人民币） 资料来源：Wind，国盛证券研究所（样本为168家开发房企，报表本位币若为港币，则按期末汇率换算为人民币） 头部房企正在与其他大部分房企拉开差距。根据2025H1开发房企营收、毛利率、归母净利润的散点图，基本面优异的头部房企可以分为两类：一类是开发业务占比仍较大、营收规模较大、毛利率较低的房企，以保利发展、华润置地、中国海外发展等为代表，