房地产 ： 每周亮点 ： 9 月销售跌幅可能扩大

每周亮点 ： 9 月销售跌幅可能扩大 在我们看来，一些城市正在采用以可使用公摊面积（Usable Gross Floor Area,UGFA）而非总公摊面积作为定价基础的新房价机制，但这并未改变房屋总价，反而导致平均售价（Average Selling Price, ASP）提高。短期内这可能不会提振销售，但从长期来看，这种改进透明度的做法对行业是有益的。关于房贷再融资政策的讨论正在进行中，我们认为只有在房贷利率降至使得资本回报率（Cap Rate）看起来有吸引力的水平时，购房情绪才有可能得到提升。高频数据显示了九月新房/次新房日均交易量的弱开局。截至本月，与八月相比，新房/次新房的日均交易量分别下降了26%/12%。一线城市观看证实了在36周内的同一趋势，其中四个城市在主次市场上1H的周平均表现显 中国房地产行业 张苗族(852) 3761 8910 张庙@ cmbi. com. hk Bella LI(852) 3757 6202 bellali@ cmbi. com. hk 著低于整体平均水平。我们的领先指标暗示如果不再有更有利于市场的政策，九月到十月的销售下降可能会显著加剧。迟缓的销售情况以及对进一步政策干预的预期可能导致行业股票持续波动。我们相信该行业的关键负面因素已被定价。随着主要问题的逐步解决和乐观的政策前景，我们预计中长期会继续复苏。对于股票，我们推荐受益于现有住宅市场的轻资产公司，如CR MixC、绿城服务、保利服务、滨江服务、Onewo、BEKE和绿城管理。对于开发商，我们推荐CR地产，具有长期价值。. 什么是新的 ？ 1)多个城市，包括湘潭、肇庆和合肥，正在探索以可使用公摊面积（GFA）为基础的新定价机制来销售房产，而非包含公共共享区域的总公摊面积。短期内这不太可能提振销量，因为总的房价保持不变，定价公摊面积的减少只会使平均售价（ASP）看起来更高。然而，这一举措能在长期上提高交易透明度，保护购房者的权益，并促进行业的健康发展。2)自彭博报道中国将允许现有房贷再融资后，市场讨论活跃。我们认为，如果实施，该政策短期内对房地产行业的影响力可能有限，因为新发行的房贷利率已经大幅降低，因此对提振买家信心的影响也相对温和。然而，从长远来看，这有助于加速行业稳定和复苏。我们相信这样的市场化机制应推动房贷利率逐步下降，直至达到有吸引力的收益率水平，同时购房意愿可能会得到改善。 相关报告 1.滨江服务(3316 HK) - 上半年稳健， 增长来源平衡 ， 维持买入2.新希望服务(3658 HK) - 强劲的扩张速度 + 反周期 VAS ； 维持买入3.金茂物业服务(816 香港) - 独立能力得到改善 ， 中央国有企业作为母公司得以恢复 ； 升级购买4.绿城管理(9979 HK) - 需求疲软 +竞争加剧 ， 下一步是什么 ？5.绿城服务(2869 香港) - 面对行业不利因素 ， 上半年表现稳健6.保利服务(6049 HK) - 1H24 业绩一致 ； 由于竞争加剧 ， 扩张放缓7.Onewo(2602 HK) - 1H24 错过 ，提高 div 。再次支付至核心净利润的 100 ％8.房地产 - NBS 7M24 ： REI 跌幅扩大 ， 但其组成部分都表现更好 ， 为什么 ？ 高频数据 ：截至9月9日，在一级和二级市场，9月份的日均交易量较8月份分别下降了26%/12%，这表明销售势头进一步减弱。 17 个城市二手房销售量月环比 - 17% / + 9%(8 月同比 + 9%) 。年初至今的跌幅大幅收窄至同比 - 2%(7 月底为 - 4%) 。30 个主要城市的新房销售量9月当月订单量同比下滑23%/-30%，较8月的-24%有所放缓。累计至9月的年度下滑幅度收窄至34%（相比7月底的35%）。我们的领先指标表明，9月份销售下滑幅度有显著扩大。 一线城市成交观察(周) 。在 2024 年第 36 周(9 月 2 - 8 日) ，单位的新房出售显示了一个全面的下滑趋势，北京（BJ）、深圳（SZ）、广州（GZ）和上海（SH）的表现均低于其周平均值，1月到6月期间的跌幅分别为12%、20%、29%和55%。这一现象的原因在于每月初通常会出现上个月末峰值的回调，同时伴随着销售情绪逐渐减弱。出售的次级房屋的单位与 GZ ， SZ ， BJ 和 SH 的趋势相似 ， 低于其每周平均值。在 1H 分别为 8 ％ ， 12 ％ ， 18 ％ 和 59 ％ 。 资料来源 ： Wind ， CMBIGM 注 ： 截至 2024 年 9 月9 日的数据 披露和免责声明 分析师认证 负责本研究报告（全部或部分）内容的研究分析师声明：就本报告所涉及的证券或发行人而言，（1）所有观点均准确反映了该分析师个人对该主题证券或发行人的观点；（2）该分析师的薪酬并非，且不会直接或间接地与其在本报告中表达的具体观点相关。 此外，分析师确认，（根据香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则中定义的）无论是分析师本人还是其关联人士，在报告发布前30个日历天内均未参与或交易过本研究报告所涵盖的股票；报告发布后3个工作日内将不会参与或交易本研究报告所涵盖的股票；不担任任何本报告所涉及的香港上市公司之高级管理人员职务；并且没有与本报告所涵盖的香港上市公司有任何财务利益关系。 ： 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票： 未来 12 个月潜在回报率为 + 15% 至 - 10% 的股票： 未来 12 个月潜在亏损超过 10% 的股票： Stock 未被 CMBIGM 评级 ： 行业预计将在未来 12 个月内超越相关的广泛市场基准： 行业预计未来 12 个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致： 行业预期在未来 12 个月内表现低于相关的广泛市场基准CMB 国际全球市场有限公司 地址 ： 香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼 ， 电话 ：(852) 3900 0888 传真 ：(852) 3900 0800CMB国际环球市场有限公司（“CMBIGM”）是中国招商银行全资子公司CMB国际资本有限公司（CMB国际资本有限公司为招商银行全资子公司）的全资子公司。 重要披露 任何证券交易都有风险。本报告所载的信息可能不适用于所有投资者。CMBIGM 不提供个性化的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现没有未来表现的迹象，实际事件可能与报告中包含的事件大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，没有保证，并且可能由于其对基础资产表现或其他可变市场因素的依赖而波动。CMBIGM 建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。本报告或此处包含的任何信息均由 CMBIGM 准备，仅用于向 CMBIGM 的客户提供信息。 本报告及其附属分发版本（如有）仅用于信息参考。其内容不应被解释为购买或出售任何证券、证券权益或参与任何交易的邀约或请求。中国医药信息集团（CMBIGM）及其所有关联方、股东、代理、顾问、董事、管理人员或员工均不对依据本报告内容所导致的任何直接或间接损失、损害或费用承担责任。使用本报告中包含的信息完全由用户自行承担风险。 本报告所包含的信息和内容基于对被认为公开可靠信息的分析与解读。CMBIGM已尽最大努力确保信息的准确性、完整性和时效性，但不保证其绝对无误。所提供的信息、建议和预测均以“现状”形式呈现。信息和内容可能随时更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布具有不同信息或结论的其他出版物。这些出版物在编纂时采用了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能做出与本报告中推荐或观点相悖的投资决策或持有自有立场。 中银国际集团可能拥有投资位置、创造市场或作为主要交易方参与报告中提及公司的证券交易，且此操作可能是在其自身或代表客户的情况下进行。投资者应假设中银国际集团与报告中提到的公司之间存在投资银行或其他业务关系。因此，接收者应注意中银国际集团可能存在影响报告客观性的利益冲突，并且中银国际集团对此不承担任何责任。此报告仅供指定接收者使用，不得用于任何形式的复制、重印、销售、分发或部分复制，除非获得中银国际集团的事先书面同意。如需推荐证券的额外信息，可随时提出请求。 本文件在英国的收件人本报告仅提供给以下两类人士（I）符合《2000年金融服务与市场法案》2005年金融推广指令（不时修订）第19（5）条规定的人员，或（II）符合该指令第4 9（2）（a）至（d）条（高净值公司、未注册协会等）的人员，且不得向其他人士提供，除非事先获得CMBIGM的书面同意。 适用于本文件在美国的收件人CMBIGM在美国并未注册为证券商或经纪人。因此，CMBIGM不受美国关于研究报告准备及分析师独立性的规定约束。主要负责本研究报告内容的研究分析 师并未根据美国金融业监管局（FINRA）的规定注册或获得资格认证。该分析师不受FINRA规则中旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的利益冲突影响的相关限制。此报告仅限于向“美国主要机构投资者”，根据1934年《证券交易法》修订版第15a-6条定义，在美国进行独家分发，并不得提供给美国的其他个人。每个接受此报告的美国主要机构投资者代表并同意，不会将此报告提供给任何其他人士。任何希望基于本报告信息进行证券交易的美国接收者，应通过美国注册的证券商或经纪人进行交易。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG）（注册号为201731928D），根据新加坡《财务顾问法》（第110章）定义的豁免财务顾问，并受新加坡金融管理局监管，在新加坡分发。CMBISG可根据《财务顾问条例》第32C条的规定，向其各自的海外实体、附属公司或其他海外研究机构分发报告。对于非合格投资者、专家投资者或机构投资者（根据新加坡《证券与期货法》（第289章）的定义）的新加坡接收者，CMBISG仅就法律要求的范围对报告内容承担法律责任。如有关于报告的问题或事宜，新加坡的接收者应联系CMBISG，电话号码为+65 6350 4400。