1-7月统计局数据点评：销售拿地新开工同比维持低位，预计下半年投资额跌幅扩大

投资：1-7月投资同比降至-6.4%，7月单月投资环比减少31.1%，预计下半年累计跌幅将扩大至12.7%。1-7月份，全国房地产开发投资额为79462亿元，同比减少6.4%，较前值降低1.0pct；7月单月投资额为11148亿元，环比减少31.1%，同比减少12.3%。6月房企冲量节点过去后，推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售回归到5月水平。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。 拿地：受多个一二线城市集中供地影响，拿地均价上涨带动土地成交价款环比回暖，同比维持低位。1-7月累计土地成交价款为2918亿元，同比减少43.0%，较前值提高3.3pct；7月当月值为875亿元，环比增长33.7%，同比减少33.4%，较前值提高31.8pct。由于较多一二线城市在7月完成集中供地，结构因素导致7月拿地均价上涨，一定程度对冲了房企因“以销定产”策略而导致的土地购置面积下降，使得土地成交价款的环比回暖。但从量能看，7月土地成交价款与去年相比仍处绝对低位。融资端和销售回款端的双双下行导致房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至36.1%，连续12个月为负。1-7月份，全国累计新开工面积为76067万方，同比减少36.1%，较前值降低1.6pct； 7月单月新开工面积为9644万方，环比减少34.8%，同比减少45.4%，较前值降低0.3pct。随着销售的环比回落以及高温天气的影响，7月新开工面积迅速回落至4月水平，在现金流承压的情况下，房企开工意愿整体偏弱。 竣工：累计竣工面积同比降至-23.3%，降幅扩大1.8pct。1-7月份，全国累计竣工面积为32028万方，同比减少23.3%，较前值降低1.8pct；7月单月新开工面积为3392万方，环比减少35.7%，同比减少36.0%，较前值提高4.7pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，竣工面积因此被拖累。 销售：单月销售环比大幅下跌45.4%，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5月水平。7月单月销售金额9691亿元，同比-28.2%，环比-45.4%，1-7月累计销售金额同比-28.8%。环比大幅下跌的原因主要是（1）房企6月冲量节点已过，推盘量及促销力度均有下调，7-8月为房企销售的传统淡季。（2）7月各地因城施策的“四限”政策放松节奏放缓，出台政策数量较5-6月明显下降。（3）停贷事件影响购房者信心叠加持续高温天气影响购房者看盘意愿。 销售的进一步放松依赖于政策的进一步加码，的随着近期南京、苏州等核心二线城市放松限贷，我们预计未来政策将继续加码，销售有望稳步回暖。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大。7月单月到位资金为11923亿元，环比减少27.5%，同比减少25.8%。房企各项资金来源单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花的系统性解决方案。本轮地产股逻辑除了政策博弈、销售数据复苏外还有供给侧出清带来的竞争格局改善。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、新施竣及拿地同比保持低位，预计下半年投资额跌幅扩大 1-7月投资同比降至-6.4%，7月单月投资环比减少31.1%。1-7月份，全国房地产开发投资额为79462亿元，同比减少6.4%，较前值降低1.0pct；7月单月投资额为11148亿元，环比减少31.1%，同比减少12.3%。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为60238亿元、3035亿元和6408亿元，同比分别为-5.8%、-10.3%和-10.2%，较前值变动-1.4pct、-0.2pct和-1.5pct。6月房企冲量节点过去后，推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售回归到5月水平。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%，具体测算过程详见2022年7月23日发布的报告《十字路口的房地产-2022中期策略》。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 住宅累计投资同比降至5.8%，住宅和商业营业用房单月降幅扩大。1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为60238亿元、3035亿元和6408亿元，同比分别为-5.8%、-10.3%和-10.2%，较前值变动-1.4pct、-0.2pct和-1.5pct。7月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为8434亿元、419亿元和880亿元，同比分别为-13.4%、-11.6%和-18.5%，较前值变动-4.4pct、0.6pct和-4.5pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 所有地区累计投资同比均为负，东北地区表现仍为最差，中部地区单月投资同比降幅扩大。1-7月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为42905亿元、17294亿元、16906亿元和2357亿元，同比分别为-5.3%、-2.4%、-9.7%和-25.2%，较前值变动-0.8pct、-1.9pct、-1.1pct和1.3pct。7月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6086亿元、2313亿元、2302亿元和446亿元，同比分别为-10.0%、-13.3%、-15.9%和-19.0%，较前值变动-0.9pct、-9.1pct、-3.8pct和3.6pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 受多个一二线城市集中供地影响，拿地均价上涨带动土地成交价款环比回暖，同比维持低位。1-7月累计土地购置面积为4546万方，同比减少48.1%，较前值提高0.2pct；7月当月值为918万方，环比减少25.9%，同比减少47.3%，较前值提高5.5pct。1-7月累计土地成交价款为2918亿元，同比减少43.0%，较前值提高3.3pct；7月当月值为875亿元，环比增长33.7%，同比减少33.4%，较前值提高31.8pct。由于较多一二线城市在7月完成集中供地，结构因素导致7月拿地均价上涨，一定程度对冲了房企因“以销定产”策略而导致的土地购置面积下降，使得土地成交价款的环比回暖。但从量能看，7月土地成交价款与去年相比仍处绝对低位。融资端和销售回款端的双双下行导致房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 累计新开工面积降幅扩大至36.1%，连续12个月为负。1-7月份，全国累计新开工面积为76067万方，同比减少36.1%，较前值降低1.6pct；7月单月新开工面积为9644万方，环比减少34.8%，同比减少45.4%，较前值降低0.3pct。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为55919万方、1904万方和5202万方，同比分别为-36.8%、-35.4%和-37.4%，较前值变动-1.4pct、-5.6pct和-2.5pct。随着销售的环比回落以及高温天气的影响，7月新开工面积迅速回落至4月水平，在现金流承压的情况下，房企开工意愿整体偏弱。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 累计竣工面积同比降至-23.3%，降幅扩大1.8pct。1-7月份，全国累计竣工面积为32028万方，同比减少23.3%，较前值降低1.8pct；7月单月新开工面积为3392万方，环比减少35.7%，同比减少36.0%，较前值提高4.7pct。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为23279万方、952万方和2674万方，同比分别为-22.7%、-32.6%和-30.2%，较前值变动-2.2pct、-2.6pct和0.1pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，竣工面积因此被拖累。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（% 图表20：各类房屋累计竣工面积同比 累计施工面积同比降幅持续扩大至3.7%。1-7月份，全国累计施工面积为859194万方，同比减少3.7%，较前值降低0.9pct；7月单月施工面积为10382万方，环比减少39.9%，同比减少44.3%，较前值提高3.8pct。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为607029万方、33664万方和77015万方，同比分别为-3.8%、-3.3%和-9.0%，较前值变动-0.9pct、-0.8pct和-0.7pct。保交付压力下，房企积极复工，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，因此施工面积下行增速较慢。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：各类房屋累计施工面积同比 二、单月销售环比大幅下跌，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5月水平 单月销售环比大幅下跌，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5月水平。1-7月份，全国商品房销售金额为75763亿元，同比减少28.8%，较前值提高0.1pct；7月单月商品房销售金额为9691亿元，环比减少45.4%，同比减少28.2%。1-7月份，全国商品房销售面积为78178万方，同比减少23.1%，较前值降低0.8pct；7月单月商品房销售面积为9255万方，环比减少49.1%，同比减少28.9%。环比大幅下跌的原因主要是（1）房企6月冲量节点已过，推盘量及促销力度均有下调，7-8月为房企销售的传统淡季。 （2）7月各地因城施策的“四限”政策放松节奏放缓，出台政策数量较5-6月明显下降。 （3）停贷事件影响购房者信心叠加持续高温天气影响购房者看盘意愿。随着近期南京、无锡、苏州等核心二线城市放松限贷，预计未来销售有望稳步回暖。 图表23：累计销售金额及同比增速 图表24：单月销售金额及同比增速 图表25：累计销售面积及同比增速 图表26：单月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积降幅维持高位，办公楼和商业累计销售面积同比持平。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-31.4%、3.1%和-2.0%，较前值变动0.4pct、-7.3pct和-2.3pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-27.1%、9.7%和6.2%，较前值变动-0.5pct、-6.2pct和-2.7pct。 图表27：分业态销售面积累计同比 图表28：分业态销售金额累计同比 各区域累计销售额同比持续降低。1-7月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为42715亿元、16567亿元、14721亿元和1760亿元，同比分别为-31.0%、