房地产开发2025年1-3月统计局数据点评：住宅销售金额维持0.4%降幅，投资同比跌幅扩大至9.9%

2025年1-3月统计局数据点评: 2025年1-3月，房地产开发投资额同比-9.9%降幅小幅扩大，考虑到投资滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。1-3月新开工面积同比降幅有所收窄，但仍在低基数上较大负增，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较低有关；竣工、施工面积维持低位，主要跟随销售面积持续回落趋势。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025年新开工同比-15%，竣工同比-12%，施工同比-13.7%，预计2025年房地产开发投资额同比-11.8%。 投资：1-3月份，全国房地产开发投资额为19904亿元，同比减少9.9%，较前值降低0.1pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为15133、819和1438亿元，同比分别为-9.0%、-17.0%和-9.4% 新开工：1-3月份，全国累计新开工面积为12996万方，同比减少24.4%，较前值提高5.2pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为9492、348和893万方，同比分别为-23.9%、-34.9%和-14.2%。 竣工：1-3月份，全国累计竣工面积为13060万方，同比减少14.3%，较前值提高1.3pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为9502、397和943万方，同比分别为-14.7%、-11.3%和-14.3%。 施工：1-3月份，全国累计施工面积为613705万方，同比减少9.5%。 销售：1-3月商品房销售同比降幅小幅收窄，而住宅销售金额同比维持-0.4%的降幅，3月单月量能仍处于低位。2024年9月中央和地方出台房地产相关系列政策后，全国整体降幅有所收窄，2025年1-3月在低基数上同比进一步收窄，但整体量能仍较低、趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化，核心城市新房量价表现都相对更优。我们对2025年进一步地产政策是有期待的，包括收储收地等政策进一步推进改善市场供需关系；此外，新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个需要靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。 1-3月份，全国商品房销售金额为20798亿元，同比减少2.1%，较前值提高0.5pct。销售面积为21869万方，同比减少3.0%，较前值提高2.1pct。其中，住宅累计销售金额同比-0.4%，较前值+0.0pct；住宅累计销售面积同比-2.0%，较前值+1.4pct。 资金：1-3月房企到位资金累计同比-3.7%，跌幅小幅扩大。主要几项资金来源仍在低位，房企整体流动性仍有压力。1-3月份，房企到位资金累计值为24729亿元，同比减少3.7%，较前值降低0.1pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-2.3%、-83.2%、-5.8%、-1.1%和-7.0%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，我们认为本轮最终政策力度超过2008、2014年。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 ··1、2、3、 图表中，累计值指标的同比数值是统计局披露口径；单月值指标的同比数值是计算口径。 文字中，我们提到的同比数值均为统计局披露口径。 一、1-3月房地产开发投资额累计同比-9.9% 2025年1-3月，房地产开发投资额同比-9.9%降幅小幅扩大，考虑到投资滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。1-3月新开工面积同比降幅有所收窄，但仍在低基数上较大负增，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较低有关； 1-3月竣工、施工面积维持低位，主要跟随销售面积持续回落趋势。1-3月全国房地产开发投资额为19904亿元，同比减少9.9%，较前值降低0.1pct。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025年新开工同比-15%，竣工同比-12%，施工同比-13.7%，预计2025年房地产开发投资额同比-11.8%。具体预测请见我们2024年12月29日发布的《房地产2025年度策略：政策定未来，重燃希望》。 1-3月房地产开发投资额同比-9.9%，降幅较上月小幅扩大，3月单月同比-10.3%。 1-3月份，全国房地产开发投资额为19904亿元，同比减少9.9%，较前值降低0.1pct； 3月单月投资额为9184亿元，环比减少14.3%，同比减少10.3%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同环比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同环比 1-3月住宅开发投资额累计同比-9.0%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为15133、819和1438亿元，同比分别为-9.0%、-17.0%和-9.4%，较前值变动0.2pct、-2.1pct和2.9pct。 3月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7077、327和656亿元，同比分别为-8.8%、-20.4%和-6.7%，较前值变动-0.1pct、-5.4pct和5.8pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-3月东部、中部、西部、东北等地区开发投资额同比低位运行。 1-3月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为12274、3935、3408和287亿元，同比分别为-11.5%、-8.3%、-4.8%和-20.0%，较前值变动-0.1pct、0.4pct、-1.5pct和1.4pct。3月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为5325、2010、1659和191亿元，同比分别为-12.4%、-7.2%、-5.7%和-19.1%，较前值变动-1.2pct、0.9pct、-2.8pct和2.2pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-3月新开工面积同比-24.4%，累计降幅有所收窄。 1-3月份，全国累计新开工面积为12996万方，同比减少24.4%，较前值提高 5.2pct；3月单月新开工面积为6382万方，环比减少3.5%，同比减少18.7%，较前值提高11.1pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为9492、348和893万方，同比分别为-23.9%、-34.9%和-14.2%，较前值变动5.0pct、-3.5pct和17.2pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同环比 1-3月累计竣工面积同比-14.3%，累计降幅小幅收窄。 1-3月份，全国累计竣工面积为13060万方，同比减少14.3%，较前值提高1.3pct；3月单月竣工面积为4296万方，环比减少51.0%，同比减少11.7%，较前值提高4.0pct。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为9502、397和943万方，同比分别为-14.7%、-11.3%和-14.3%，较前值变动3.0pct、-13.2pct和-0.4pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同环比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-3月施工面积同比-9.5%，其中住宅施工面积同比-9.9%。施工面积趋势性下行，拖累开发投资。 1-3月份，全国累计施工面积为613705万方，同比减少9.5%，较前值降低0.4pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为427237、26570和53982万方，同比分别为-9.9%、-5.5%和-8.9%，较前值变动-0.2pct、-1.4pct和-0.3pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-3月销售金额累计同比-2.1%，销售面积累计同比-3.0% 1-3月商品房销售同比降幅小幅收窄，而住宅销售金额同比维持-0.4%的降幅，3月单月量能仍处于低位。2024年9月中央和地方出台房地产相关系列政策后，全国整体降幅有所收窄，2025年1-3月在低基数上同比进一步收窄，但整体量能仍较低、趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化，核心城市新房量价表现都相对更优。我们对2025年进一步地产政策是有期待的，包括收储收地等政策进一步推进改善市场供需关系；此外，新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个需要靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。 1-3月商品房销售金额同比-2.1%，销售面积同比-3.0%，跌幅较上月小幅收窄。 1-3月份，全国商品房销售金额为20798亿元，同比减少2.1%，较前值提高0.5pct；3月单月商品房销售金额为10539亿元，环比增长2.7%，同比减少2.3%。1-3月份，全国商品房销售面积为21869万方，同比减少3.0%，较前值提高2.1pct；3月单月商品房销售面积为11123万方，环比增长3.5%，同比减少1.6%。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同环比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同环比 1-3月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-0.4%、-2.0%。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-0.4%、-12.6%和-16.0%，较前值变动0.0pct、12.9pct和3.8pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-2.0%、-10.6%和-8.1%，较前值变动1.4pct、18.9pct和7.7pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-3月各地区销售同比均低位运行。 1-3月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为12410、3809、4064和515亿元，同比分别为-1.7%、-1.8%、-3.8%和-2.0%，较前值变动0.4pct、0.5pct、0.2pct和2.9pct。3月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为6372、1923、1930和315亿元，同比分别为-2.3%、-1.2%、-3.6%和0.3%，较前值变动0.3pct、1.1pct、0.4pct和5.5pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 1-3月销售均价9510元/平，累计同比+0.9%；待售面积维持高位，同比+5.1%。 1-3