房地产开发2025年1-2月统计局数据点评：销售金额小幅下行2.6%，投资继续显著承压同比-9.8%

2025年1-2月统计局数据点评: 2025年1-2月，房地产开发投资额同比-9.8%降幅小幅收窄，考虑到投资滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。1-2月新开工面积同比降幅扩大，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较低有关；1-2月竣工、施工面积同比降幅收窄，但依然是在低基数上下降，主要跟随销售面积持续回落趋势。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%，房地产开发投资额-11.8%。 投资：1-2月全国房地产开发投资额为10720亿元，同比减少9.8%，较前值提高0.8pct。其中，住宅开发投资额同比-9.2%。 新开工：1-2月全国累计新开工面积为6614万方，同比减少29.6%，较前值降低6.6pct。其中住宅新开工同比-28.9%。 竣工：1-2月全国累计竣工面积为8764万方，同比减少15.6%，较前值提高12.1pct。其中住宅竣工面积同比-17.7%。 施工：1-2月全国施工面积为605972万方，同比减少9.1%，较前值提高3.6pct。其中住宅施工面积同比-9.7%。 销售：1-2月新房销售同比降幅收窄，主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持，但整体量能仍处于近年低位。目前新房销售在趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化，核心城市新房量价表现都相对更优。我们对2025年进一步地产政策是有期待的，包括收储收地等政策进一步推进改善市场供需关系；此外，新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个需要靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。 1-2月全国商品房销售金额为10259亿元，同比减少2.6%，较前值提高14.5pct。商品房销售面积为10746万方，同比减少5.1%，较前值提高7.8pct。 其中，住宅销售金额、销售面积累计同比分别-0.4%、-3.4%。待售面积维持高位，同比+5.1%。 资金：1-2月房企到位资金同比-3.6%，跌幅有所收窄，但主要几项资金来源仍在低位，房企整体流动性仍有压力。1-2月房企到位资金累计值为15577亿元，同比减少3.6%，较前值提高13.4pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为2954、 1、5233、4577和1945亿元，同比分别为-6.1%、-90.6%、-2.1%、-0.9%和-11.7%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产； A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 ··1、2、3、 按照惯例，统计局每年3月中旬合并披露1-2月房地产市场基本数据。本报告图表展示的“2025年2月”均指2025年1-2月合计值。图表中，累计值指标的同比数值是统计局披露口径；单月值指标的同比数值是计算口径。文字中，我们提到的同比数值均为统计局披露口径。 一、1-2月房地产开发投资额同比-9.8% 2025年1-2月，房地产开发投资额同比-9.8%降幅小幅收窄，考虑到投资滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。1-2月新开工面积同比降幅扩大，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较低有关；1-2月竣工、施工面积同比降幅收窄，但依然是在低基数上下降，主要跟随销售面积持续回落趋势。1-2月全国房地产开发投资额为10720亿元，同比减少9.8%，较前值提高0.8pct。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%，预计2025年房地产开发投资额-11.8%。具体预测请见我们2024年12月29日发布的《房地产2025年度策略：政策定未来，重燃希望》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同环比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同环比 1-2月住宅开发投资额同比-9.2%，办公楼开发投资额同比跌幅扩大至14.9%。 分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为8056、492和782亿元，同比分别为-9.2%、-14.9%和-12.3%，较前值变动1.3pct、-5.9pct和1.6pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-2月西部地区开发投资额同比降幅收窄，其余地区同比低位运行。 1-2月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为6949、1925、1749和96亿元，同比分别为-11.4%、-8.7%、-3.3%和-21.4%，较前值变动-0.4pct、0.7pct、5.6pct和0.4pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-2月新开工面积同比-29.6%，其中住宅新开工面积同比-28.9%。 1-2月份，全国累计新开工面积为6614万方，同比减少29.6%，较前值降低6.6pct。 分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为4821、217和412万方，同比分别为-28.9%、-31.4%和-31.4%，较前值变动-5.9pct、-3.7pct和-8.1pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同环比 1-2月竣工面积同比-15.6%，其中住宅竣工面积同比-17.7%。 1-2月份，全国累计竣工面积为8764万方，同比减少15.6%，较前值提高12.1pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为6328、280和638万方，同比分别为-17.7%、1.9%和-13.9%，较前值变动9.7pct、37.1pct和17.7pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同环比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-2月施工面积同比-9.1%，其中住宅施工面积同比-9.7%。 1-2月份，全国施工面积为605972万方，同比减少9.1%，较前值提高3.6pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房施工面积分别为421351、26444和53578万方，同比分别为-9.7%、-4.1%和-8.6%，较前值变动3.4pct、6.0pct和4.0pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-2月销售金额同比-2.6%，销售面积同比-5.1% 1-2月新房销售同比降幅收窄，主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持，但整体量能仍处于近年低位。2024年9月中央和地方出台房地产相关系列政策后，全国整体降幅有所收窄，2025年1-2月在低基数上同比进一步收窄，但整体量能仍较低、趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化，核心城市新房量价表现都相对更优。我们对2025年进一步地产政策是有期待的，包括收储收地等政策进一步推进改善市场供需关系；此外，新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个需要靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。 1-2月商品房销售金额同比-2.6%，销售面积同比-5.1%，跌幅有所收窄。 1-2月份，全国商品房销售金额为10259亿元，同比减少2.6%，较前值提高14.5pct。 商品房销售面积为10746万方，同比减少5.1%，较前值提高7.8pct。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同环比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同环比 1-2月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-0.4%、-3.4%。 分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-0.4%、-25.5%和-19.8%，较前值变动17.2pct、-11.2pct和-6.2pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-3.4%、-29.5%和-15.8%，较前值变动10.7pct、-18.0pct和-9.9pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-2月各地区销售金额同比降幅有所收窄。 1-2月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为6038、1886、2134和200亿元，同比分别为-2.1%、-2.3%、-4.0%和-4.9%，较前值变动15.4pct、14.1pct、13.0pct和6.5pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 1-2月销售均价9547元/平，同比+2.7%；待售面积维持高位，同比+5.1%。 1-2月份，全国商品房销售均价为9547元/平，同比增长2.7%，较前值提高7.5pct。2月份商品房待售面积为79891万方，同比增长5.1%，较前值增加4564万方，其中住宅、办公楼和商业营业房待售面积分别较前值增加4086万方、减少72万方和增加87万方。 图表25：商品房销售累计均价及同比 图表26：商品房待售面积及同比 三、1-2月房企到位资金同比-3.6% 1-2月房企到位资金同比-3.6%，跌幅有所收窄，但主要几项资金来源仍在低位，房企整体流动性仍有压力。 1-2月份，房企到位资金累计值为15577亿元，同比减少3.6%，较前值提高13.4pct。 房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为2954、1、5233、4577和1945亿元，同比分别为-6.1%、-90.6%、-2.1%、-0.9%和-11.7%，较前值分别0.0pct、-63.9pct、9.5pct、22.1pct和16.2pct。 图表27：房企到位资金累计值及同比 图表28：房企到位资金单月值及同环比 图表29：各项资金来源占比（%） 图表30：2025年1-2月各项资金来源累计同比（%） 图表31：国内贷款累计值及同比 图表32：利用外资累计值及同比 图表33：自筹资金累计值及同比 图表34：定金及预收款累计值及同比 图表35：个人按揭贷款累计值及同比 图表36：其他到位资金累计值及同比 四、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒