房地产开发2025年1-2月统计局数据点评：销售金额小幅下行2.6%，投资继续显著承压同比-9.8%

房地产开发 2025年12月统计局数据点评 证券研究报告行业月报 2025年03月20日 销售金额小幅下行26，投资继续显著承压同比98 2025年12月，房地产开发投资额同比98降幅小幅收窄，考虑到投资滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。12月新 增持（维持） 开工面积同比降幅扩大，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较 低有关；12月竣工、施工面积同比降幅收窄，但依然是在低基数上下降，主要跟随销售面积持续回落趋势。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025年新开工15，竣工12，施工137，房地产开发投资额118。 投资：12月全国房地产开发投资额为10720亿元，同比减少98，较前值提高08pct。其中，住宅开发投资额同比92。 新开工：12月全国累计新开工面积为6614万方，同比减少296，较前值降低66pct。其中住宅新开工同比289。 竣工：12月全国累计竣工面积为8764万方，同比减少156，较前值提高121pct。其中住宅竣工面积同比177。 行业走势 30 18 6 6 18 30 房地产开发沪深300 施工：12月全国施工面积为605972万方，同比减少91，较前值提高 202403202407202411202503 36pct。其中住宅施工面积同比97。 销售：12月新房销售同比降幅收窄，主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持，但整体量能仍处于近年低位。目前新房销售在趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续 分化，核心城市新房量价表现都相对更优。我们对2025年进一步地产政策是有期待的，包括收储收地等政策进一步推进改善市场供需关系；此外，新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个需要靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。 12月全国商品房销售金额为10259亿元，同比减少26，较前值提高 145pct。商品房销售面积为10746万方，同比减少51，较前值提高78pct。其中，住宅销售金额、销售面积累计同比分别04、34。待售面积维持高位，同比51。 资金：12月房企到位资金同比36，跌幅有所收窄，但主要几项资金来源仍在低位，房企整体流动性仍有压力。12月房企到位资金累计值为15577亿元，同比减少36，较前值提高134pct。房企各项资金来源中，国内贷 款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为2954、1、5233、4577和1945亿元，同比分别为61、906、21、09和117。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线23二线极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2025W11：两部门联合发布专项债用于土地储备执行细则》20250316 2、《房地产开发：2025W10：本周新房成交同比 171，二手房同比476》20250309 3、《房地产开发：政府工作报告点评：强调“止跌回稳”， 2025年重点看政策落实》20250306 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、12月房地产开发投资额同比983 二、12月销售金额同比26，销售面积同比516 三、12月房企到位资金同比368 四、投资建议10 风险提示11 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同环比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同环比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（）4 图表7：累计投资同比增速分区域（）4 图表8：单月投资同比增速分区域（）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同环比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同环比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（）5 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（）5 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比6 图表18：商品房销售金额单月值及同环比6 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同环比7 图表21：累计销售金额同比分业态7 图表22：累计销售面积同比分业态7 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比8 图表26：商品房待售面积及同比8 图表27：房企到位资金累计值及同比9 图表28：房企到位资金单月值及同环比9 图表29：各项资金来源占比（）9 图表30：2025年12月各项资金来源累计同比（）9 图表31：国内贷款累计值及同比9 图表32：利用外资累计值及同比9 图表33：自筹资金累计值及同比10 图表34：定金及预收款累计值及同比10 图表35：个人按揭贷款累计值及同比10 图表36：其他到位资金累计值及同比10 按照惯例，统计局每年3月中旬合并披露12月房地产市场基本数据。本报告图表展示 的“2025年2月”均指2025年12月合计值。图表中，累计值指标的同比数值是统计局披露口径；单月值指标的同比数值是计算口径。文字中，我们提到的同比数值均为统计局披露口径。 一、12月房地产开发投资额同比98 2025年12月，房地产开发投资额同比98降幅小幅收窄，考虑到投资滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。12月新开工面积同比降幅扩大，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较低有关；12月竣工、施工面积同比降 幅收窄，但依然是在低基数上下降，主要跟随销售面积持续回落趋势。12月全国房地产开发投资额为10720亿元，同比减少98，较前值提高08pct。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们 预计2025年新开工15，竣工12，施工137，预计2025年房地产开发投资额 118。具体预测请见我们2024年12月29日发布的《房地产2025年度策略：政策定未来，重燃希望》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同环比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 202502 202411 202409 202407 202405 202403 202312 202310 202308 202306 202304 202302 0 98 0 2 4 6 8 10 12 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 环比（，右轴） 80 613 60 40 20 0 9520 202502 202411 202409 202407 202405 202403 202312 202310 202308 202306 202304 202302 40 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同环比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（，右轴） 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 202502 202411 202409 202407 202405 202403 202312 202310 202308 202306 202304 202302 0 0 2 4 6 928 10 12 12000 10000 8000 6000 4000 2000 202502 202411 202409 202407 202405 202403 202312 202310 202308 202306 202304 202302 0 环比（，右轴） 100 66180 60 40 20 0 8720 40 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 12月住宅开发投资额同比92，办公楼开发投资额同比跌幅扩大至149。 分业态看，12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为8056、492和 782亿元，同比分别为92、149和123，较前值变动13pct、59pct和16pct。 住宅 办公楼 商业营业用房 92 123 149 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（） 0 5 10 15 202502 202412 202410 202408 202406 202404 202402 202312 202310 202308 202306 202304 202302 20 0 住宅 办公楼 商业营业用房 125 87 150 5 10 15 20 25 30 202502 202412 202410 202408 202406 202404 202402 202312 202310 202308 202306 202304 202302 35 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 12月西部地区开发投资额同比降幅收窄，其余地区同比低位运行。 12月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为6949、1925、1749和96亿元，同比分别为114、87、33和214，较前值变动04pct、07pct、56pct和04pct。 东部地区西部地区 中部地区东北地区 114 214 87 33 图表7：累计投资同比增速分区域（）图表8：单月投资同比增速分区域（） 0 5 10 15 20 25 202502 202412 202410 202408 202406 202404 202402 202312 202310 202308 202306 202304 202302 30 80 东部地区西部地区 中部地区东北地区 29 81 112 213 60 40 20 0 20 40 60 202502 202412 202410 202408 202406 2024