2024年中期，中国房地产行业56家房企（32家A股、24家港股）的A+H股中报数据显示行业持续承压。整体总资产规模约18.8万亿，出险房企占比32%，净资产规模2.4万亿，其中90%为出险房企。
利润表分析：
- 行业收入下降，2024年上半年56家房企收入1.34万亿，同比下降15%，较历史高点下降28%。
- 盈利能力恶化，2024年上半年行业整体亏损460亿元，较2023年同期扩大，累计亏损已达2008亿元。
- 核心经营利润（扣除非经常性科目）在2024年中期转负，主要受毛利率下滑和费用率上升影响。
- 毛利率和扣税毛利率分别为13.3%和11.1%，同比下降，毛利中枢持续下移。
- 费用率方面，管理销售费用率同比持平但呈上行趋势，财务费用率同比上升，主要受债务置换影响。
- 资产减值压力加大，2024年上半年56家房企资产减值及信用损失625亿元，同比增长41.1%，累计减值规模超2200亿元。
- 经营净利率和规模净利率分别为-22.4%和-3.4%，行业内在盈利能力承压。
资产负债表分析：
- 总资产规模下降，同比减少8%，连续三年下滑。
- 负债规模下降，但速度慢于资产和预收账款，有息负债占比连续四年上升。
- 预收账款规模大幅下降，同比下降27%，可结算资源减少。
- 货币现金占比下降，为7.2%，连续四年下降，显示行业资金压力和债务偿付压力。
- 投资性房地产占比上升，行业持续进行资产沉淀和债务转型。
- 资产负债表整体处于“红档”，债务偿付能力较弱。
企业经营分化：
- 预收账款覆盖倍数方面，滨江集团最高，中海、建发国际、绿城中国等维持较高水平，万科、金地、新城等下滑明显。
- 利润率方面，华润、中海、新城等毛利较高，净利率维持在10%以上，其他企业多在4%-5%。
- 资产减值计提方面，金地、新城、绿城等计提比例较高，中海、保利、招商等较低。
- 持续经营房企核心净利率2.8%，出险房企为负9%。
- 头部房企市占率提升，2024年1-8月头部房企销售额占比38%，但拿地对销售的转化率下降。
- 头部房企拿地强度下降，土地投资强度平均13%-14%，仅建发国际、越秀、华发超过50%。
- 新开工面积同比下降35%，开工完成率仅37%，预计全年新开工降幅达31%。
- 竣工面积同比下降26%，低于统计局数据，预计全年竣工降幅约20%。
结论与展望：
- 行业未来几年关键指标将持续恶化，企业经营策略趋于保守。
- 政策引导和居民购买信心提升是行业修复的关键，期待下半年政策进一步优化。
