房地产：2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 2023年报及2024年一季度财报综述： 行业持续筑底，央国企边际改善 ➢ 业绩承压，盈利分化 2023年，板块营收降幅收窄至-1.70%，其中央国企实现1.10%微增；2024年Q1，行业营收降12.88%，央国企降幅较其他企业低9.61pct。归母净利由盈转亏，央国企虽承压，但仍优于其他企业。毛利率与净利率持续下滑，盈利能力仍处于筑底阶段。2023年三项费用率下降，央国企优化明显，2024年Q1费用压力回升，头部房企保持稳定。板块资产减值仍有压力，央国企资产较为优质。 ➢ 资产优化，杠杆修复 2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现。2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1转正，央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年Q1进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69pct，较2022年增幅收窄5.45pct，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。 ➢ 偿债改善，回款筑底 2023年，房企现金流持续承压，销售商品与提供劳务现金流入同比下降8.27%，降幅较2022年收窄21.14pct。现金流覆盖营收能力持续下行，2023年覆盖倍数下滑0.06x，到2024年一季度大幅下滑0.38x，央国企韧性虽有所展现，但仍受市场整体下行拖累。房企现金流迎来边际改善，2023年板块现金短债比为1.06x，同比下降0.06x，较2022年降幅收窄0.05x，但流动性风险仍在。 ➢ 投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复 2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期；3.房企资金风险。 证券研究报告 2024年05月15日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：4月数据点评：销售降幅收窄，拿地持续优化 》2024.05.09 2、《房地产：全面强化房地产风险管理，促进房地产高质量发展》2024.05.04 -40%-23%-7%10%2023/52023/92024/12024/5房地产沪深300 请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 引言：样本选择与分类 .............................................. 4 2. 业绩承压，盈利分化 ................................................ 4 2.1 营收降幅收窄，归母净利降幅分化 .............................. 4 2.2 利润率持续承压，央国企保持优势 .............................. 7 2.3 费用率略有改善，少数股东损益减少 ............................ 8 2.4 减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显 ...................... 11 3. 资产优化，杠杆修复 ............................................... 13 3.1 资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力........................ 13 3.2 资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势 ...................... 16 3.3 预收款占比下滑，存货占比延续下行 ........................... 19 3.4 存货结构显优化，央国企财务策略见效.......................... 21 4. 偿债改善，回款筑底 ............................................... 23 4.1 资金链承压加剧，央国企彰显韧性 ............................. 23 4.2 回笼资金边际改善，现金流压力仍在 ........................... 25 5. 投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复 ....................... 28 6. 风险提示 ........................................................ 29 图表目录 图表1： 2015-2024Q1房地产板块营业收入及增速 .......................... 4 图表2： 2015-2024Q1房企分规模营业收入同比增速 ........................ 5 图表3： 2015-2024Q1房企分企业性质营业收入同比增速 .................... 5 图表4： 2015-2024Q1房地产板块归母净利润 .............................. 6 图表5： 2015-2024Q1房企分规模归母净利润（亿元） ...................... 6 图表6： 2015-2024Q1房企分企业性质归母净利润（亿元） .................. 7 图表7： 2015-2024Q1房地产板块毛利率 .................................. 8 图表8： 2015-2024Q1房地产板块净利率 .................................. 8 图表9： 2015-2024Q1房企分规模毛利率 .................................. 8 图表10： 2015-2024Q1房企分规模净利率 ................................. 8 图表11： 2015-2024Q1房企分企业性质毛利率 ............................. 8 图表12： 2015-2024Q1房企分企业性质净利率 ............................. 8 图表13： 2015-2023房地产板块三项费用率 ............................... 9 图表14： 2015-2023房企分规模三项费用率 ............................... 9 图表15： 2015-2023房企分企业性质三项费用率 .......................... 10 图表16： 2015-2024Q1房地产板块少数股东损益（亿元） .................. 10 图表17： 2015-2024Q1房企分规模少数股东损益（亿元） .................. 11 图表18： 2015-2024Q1房企分企业性质少数股东损益（亿元） .............. 11 图表19： 2015-2023房地产板块减值损失占营业收入比重 .................. 12 图表20： 2015-2023房企分规模减值损失占营业收入比重 .................. 12 图表21： 2015-2023房企分企业性质减值损失占营业收入比重 .............. 13 图表22： 2015-2024Q1房地产板块净资产收益率 .......................... 14 图表23： 2015-2024Q1房企分规模净资产收益率 .......................... 14 图表24： 2015-2024Q1房企分企业性质净资产收益率 ...................... 15 图表25： 2015-2024Q1房地产板块净负债率 .............................. 15 图表26： 2015-2024Q1房企分规模净负债率 .............................. 16 图表27： 2015-2024Q1房企分企业性质净负债率 .......................... 16 图表28： 2015-2024Q1房地产板块资产负债率 ............................ 17 请务必阅读报告末页的重要声明 3 行业报告│行业专题研究 图表29： 2015-2024Q1房地产板块剔除预收款后资产负债率 ................ 17 图表30： 2015-2024Q1房企分规模资产负债率 ............................ 17 图表31： 2015-2024Q1房企分规模剔除预收款后资产负债率 ................ 17 图表32： 2015-2024Q1房企分企业性质资产负债率 ........................ 18 图表33： 2015-2024Q1房企分企业性质剔除预收款后资产负债率 ............ 18 图表34： 2015-2024Q1房地产板块EBITDA利息覆盖倍数 ................... 18 图表35： 2015-2024Q1房企分规模EBITDA利息覆盖倍数 ................... 19 图表36： 2015-2024Q1房企分企业性质EBITDA利息覆盖倍数 ............... 19 图表37： 2015-2024Q1房地产板块预收款占总资产比重 .................... 20 图表38： 2015-2024Q1房企分规模预收款占总资产比重 .................... 20 图表39： 2015-2024Q1房企分企业性质预收款占总资产比重 ................ 21 图表40： 2015-2024Q1房地产板块存货占总资产比重 ...................... 22 图表41： 2015-2024Q1房企分规模存货占总资产比重 ...................... 22 图表42： 2015-2024Q1房企分企业性质存货占总资产比重 .................. 23 图表43： 2015-2024Q1房地产板块现金短债比 ............................ 24 图表44： 2015-2024Q1房企分规模现金短债比 ............................ 24 图表45： 2015-2024Q1房企分企业性质现金短债比 ........................ 25 图表46： 2015-2024Q1房地产板块销售商品及劳务的现金流入 .............. 26 图表47： 2015-2024Q1房企分规模销售商品及劳务的现金流入同比增速 ...... 26 图表48： 2015-2024Q1房企分企业性质销售商品及劳务的现金流入同比增速 .. 27 图