房地产：2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善

│ 房地产 2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善 证券研究报告 2024年05月15日 投资建议：强于大市（维持） 上次建议：强于大市 房地产 沪深300 10% -7% -23% -40% 2023/52023/92024/12024/5 相对大盘走势 业绩承压，盈利分化 2023年，板块营收降幅收窄至-1.70%，其中央国企实现1.10%微增；2024年Q1，行业营收降12.88%，央国企降幅较其他企业低9.61pct。归母净利由盈转亏，央国企虽承压，但仍优于其他企业。毛利率与净利率持续下滑，盈利能力仍处于筑底阶段。2023年三项费用率下降，央国企优化明显，2024年Q1费用压力回升，头部房企保持稳定。板块资产减值仍有压力，央国企资产较为优质。 资产优化，杠杆修复 2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现。 2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1转正，央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年Q1进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69pct，较2022年增幅收窄5.45pct，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。 偿债改善，回款筑底 2023年，房企现金流持续承压，销售商品与提供劳务现金流入同比下降 8.27%，降幅较2022年收窄21.14pct。现金流覆盖营收能力持续下行，2023年覆盖倍数下滑0.06x，到2024年一季度大幅下滑0.38x，央国企韧性虽有所展现，但仍受市场整体下行拖累。房企现金流迎来边际改善，2023年板块现金短债比为1.06x，同比下降0.06x，较2022年降幅收窄0.05x，但流动性风险仍在。 投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复 2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期；3.房企资金风险。 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 行业报告 行业专题研究 相关报告 1、《房地产：4月数据点评：销售降幅收窄，拿地持续优化》2024.05.09 2、《房地产：全面强化房地产风险管理，促进房地产高质量发展》2024.05.04 正文目录 1.引言：样本选择与分类4 2.业绩承压，盈利分化4 2.1营收降幅收窄，归母净利降幅分化4 2.2利润率持续承压，央国企保持优势7 2.3费用率略有改善，少数股东损益减少8 2.4减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显11 3.资产优化，杠杆修复13 3.1资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力13 3.2资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势16 3.3预收款占比下滑，存货占比延续下行19 3.4存货结构显优化，央国企财务策略见效21 4.偿债改善，回款筑底23 4.1资金链承压加剧，央国企彰显韧性23 4.2回笼资金边际改善，现金流压力仍在25 5.投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复28 6.风险提示29 图表目录 图表1：2015-2024Q1房地产板块营业收入及增速4 图表2：2015-2024Q1房企分规模营业收入同比增速5 图表3：2015-2024Q1房企分企业性质营业收入同比增速5 图表4：2015-2024Q1房地产板块归母净利润6 图表5：2015-2024Q1房企分规模归母净利润（亿元）6 图表6：2015-2024Q1房企分企业性质归母净利润（亿元）7 图表7：2015-2024Q1房地产板块毛利率8 图表8：2015-2024Q1房地产板块净利率8 图表9：2015-2024Q1房企分规模毛利率8 图表10：2015-2024Q1房企分规模净利率8 图表11：2015-2024Q1房企分企业性质毛利率8 图表12：2015-2024Q1房企分企业性质净利率8 图表13：2015-2023房地产板块三项费用率9 图表14：2015-2023房企分规模三项费用率9 图表15：2015-2023房企分企业性质三项费用率10 图表16：2015-2024Q1房地产板块少数股东损益（亿元）10 图表17：2015-2024Q1房企分规模少数股东损益（亿元）11 图表18：2015-2024Q1房企分企业性质少数股东损益（亿元）11 图表19：2015-2023房地产板块减值损失占营业收入比重12 图表20：2015-2023房企分规模减值损失占营业收入比重12 图表21：2015-2023房企分企业性质减值损失占营业收入比重13 图表22：2015-2024Q1房地产板块净资产收益率14 图表23：2015-2024Q1房企分规模净资产收益率14 图表24：2015-2024Q1房企分企业性质净资产收益率15 图表25：2015-2024Q1房地产板块净负债率15 图表26：2015-2024Q1房企分规模净负债率16 图表27：2015-2024Q1房企分企业性质净负债率16 图表28：2015-2024Q1房地产板块资产负债率17 图表29：2015-2024Q1房地产板块剔除预收款后资产负债率17 图表30：2015-2024Q1房企分规模资产负债率17 图表31：2015-2024Q1房企分规模剔除预收款后资产负债率17 图表32：2015-2024Q1房企分企业性质资产负债率18 图表33：2015-2024Q1房企分企业性质剔除预收款后资产负债率18 图表34：2015-2024Q1房地产板块EBITDA利息覆盖倍数18 图表35：2015-2024Q1房企分规模EBITDA利息覆盖倍数19 图表36：2015-2024Q1房企分企业性质EBITDA利息覆盖倍数19 图表37：2015-2024Q1房地产板块预收款占总资产比重20 图表38：2015-2024Q1房企分规模预收款占总资产比重20 图表39：2015-2024Q1房企分企业性质预收款占总资产比重21 图表40：2015-2024Q1房地产板块存货占总资产比重22 图表41：2015-2024Q1房企分规模存货占总资产比重22 图表42：2015-2024Q1房企分企业性质存货占总资产比重23 图表43：2015-2024Q1房地产板块现金短债比24 图表44：2015-2024Q1房企分规模现金短债比24 图表45：2015-2024Q1房企分企业性质现金短债比25 图表46：2015-2024Q1房地产板块销售商品及劳务的现金流入26 图表47：2015-2024Q1房企分规模销售商品及劳务的现金流入同比增速26 图表48：2015-2024Q1房企分企业性质销售商品及劳务的现金流入同比增速27 图表49：2015-2024Q1房地产板块销售商品现金流入对营收的覆盖倍数27 图表50：2015-2024Q1房企分规模销售商品现金流入对营收的覆盖倍数28 图表51：2015-2024Q1房企分企业性质销售商品现金流入对营收的覆盖倍数28 1.引言：样本选择与分类 本报告中，共选取主营业务为房地产的110家A股上市公司进行财报分析。除了板块整体表现外，还通过企业规模、企业性质两个维度进行对比。企业规模方面，根据房企市值大小，以2024年4月29日收盘价为基准，将市值在200亿以上的房 企称为头部房企，共11家；将市值在50-200亿之间的房企称为中型房企，共43家； 将市值在50亿以下的房企称为小型房企，共56家。企业性质方面，根据股权结构， 将房企分为央国企和其他企业，央国企共62家，其他企业共48家。 2.业绩承压，盈利分化 2.1营收降幅收窄，归母净利降幅分化 2023年整体营收边际改善，央国企增速转正。2023年，在保交楼政策刺激下， 房企项目结转收入得到提升，叠加2022年部分项目延期交付，房地产板块实现营业 收入26098亿元，同比下降1.70%，降幅较2022年缩窄6.69pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-2.61%、1.89%、-4.35%；分企业性质来看，央国企营收同比增长1.10%，其他企业同比下降3.60%。 2024年一季度营收承压，头部房企韧性较好。2024年一季度，房地产板块整体营业收入为3618亿元，同比下降12.88%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-4.02%、-17.84%、-36.67%；分企业性质来看，央国企营收同比下降6.89%，其他企业同比下降16.51%。 图表1：2015-2024Q1房地产板块营业收入及增速 营业收入（亿元，左轴）yoy（右轴） 35,00050.0% 30,00040.0% 25,00030.0% 20,00020.0% 15,00010.0% 10,0000.0% 5,000-10.0% 0 2015201620172018201920202021202220232024Q1 -20.0% 资料来源：ifind，国联证券研究所 图表2：2015-2024Q1房企分规模营业收入同比增速 头部房企中型房企小型房企 2015201620172018201920202021202220232024Q1 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：ifind，国联证券研究所 图表3：2015-2024Q1房企分企业性质营业收入同比增速 央国企其他企业 2015201620172018201920202021202220232024Q1 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：ifind，国联证券研究所 2023年板块整体由盈转亏。受资产减值计提与利润率下滑拖累，2023年板块整体归母净利润为-155.11亿元；分企业规模来看，头部房企利润同比降低50.27%至 221.28亿元，中型房企亏损缩小81.27%至42.62亿元，小型房企亏损扩大54.45%至 333.77亿元。分企业性质来看，央国企归母净利润由2022年169.85亿元降至87.9 亿元，其他企业亏损由2022年-168.57亿元扩大到-243.01亿元。 2024一季度板块归母净利润收缩。2024年一季度房地产板块整体归母净利润为 1.24亿元，2023年同期为123.75亿元。分企业规模来看，头部房企归母净利润同比为-54.67%，中型房企和小型房企分别为由2023年的32.56亿元和5.5亿元降低到2024年一季度的-10.08亿元和-27.52亿元；分企业性质来看，央国企归母净利润同 比下降68.06%，其他企业由盈利59.95亿元转为亏损19.14亿元。 图表4：2015-2024Q1房地产板块归母净利润 净利润（亿元） 2015201620172018201920202021202220232024Q1 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 (500) 资料来源：ifind，国联证券研究所 图表5：2015-2024Q1房企分规模归母净利润（亿元） 头部房企中型房企小型房企 20152016201720182019202020212022202