2024年上半年房地产中报综述：继续出清

核心观点

2024年上半年，中国房地产行业延续调整态势，房企资产净减少加速，盈利首次转亏。一方面，房企继续降杠杆，有息负债规模缩减，资产负债率降至2015年水平；另一方面，由于融资和土地红利消失，房企土储加速收缩，拿地决策更为谨慎。行业结算收缩，央企韧性较强，但预售资金回落加速，业绩保障倍数降至历史低位。资产加速净减少，盈利首转亏，主要原因是房价承压导致存货跌价、联营项目投资收益下滑等。

关键数据

• 房企负债: 2024年上半年重点房企有息负债规模持续缩减0.7%，资产负债率（扣除预收账款和合同负债）降至68.0%。
• 房企土储: 2024年上半年表内土储增速创新低（同比下降12%），表外土储降幅扩大，房企土储加速收缩。
• 房企竣工: 2024年上半年样本房企实际竣工面积同比下滑16%，但中期竣工计划完成度达到近5年新高42%。
• 房企结算: 2024年上半年样本房企营收同比下滑20%，结算规模大幅收缩。
• 房企预售资金: 2024年上半年重点房企预售资金同比下滑25%，业绩保障倍数降至2.5。
• 房企资产: 2024年上半年重点房企资产扩张净减少4055亿元，主要源于负债和权益扩张持续负贡献。
• 房企盈利: 2024年上半年重点房企毛利率下滑至14.2%，净利率首次为负数，归母净利润同比下滑5.1%至-0.5%。

研究结论

• 房企在降杠杆和去库存方面取得进展，但行业调整压力仍然较大。
• 央企在行业调整期表现韧性较强，而国企和民企面临更大的业绩压力。
• 优秀房企将享受管理红利，而以往赚取级差地租的模式被打破。
• 维持板块的两端配置建议，选择低杠杆的龙头企业，关注重组进展。

风险提示

• 居民资产负债表受损超预期。
• 需求侧提振效果不及预期。