2024年中期业绩点评：因势而谋，经常性收入业务稳健向好

股票研究/2024.09.02 因势而谋，经常性收入业务稳健向好华润置地(1109) 房地产 ——2024年中期业绩点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 2024年上半年公司增收不增利，毛利率仍处于下行通道；开发销售型业务暂时承压，而经常性收入业务稳健向好，在核心净利润中的贡献占比超过50%。 投资要点： 2024年上半年公司开发销售型业务暂时承压，经常性收入业务稳健 向好，增收不增利，维持增持评级。2024年上半年，公司营收791.3 亿元，同比上涨8.4%，归母净利润102.5亿元，同比下滑25.4%； 毛利率同比下滑3.4pct至22.3%，其中开发销售型业务毛利率同比下降4.6pct至12.4%，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2pct至71.5%；净利率同比下滑5.9pct至13%。维持2024~2026年EPS为 4.42元、4.88元、5.39元，维持增持评级。 开发销售型业务的开展坚持量入为出，后续可售资源充裕、业绩支撑强劲。2024年上半年开发销售型业务营业收入591.3亿元，同比上涨8.3%，占总收入的74.7%，公司预期下半年将结算1661.2亿 元，若计划达成，则全年开发销售业务结算收入将达到2252.5亿元同比上涨6.2%。另外，上半年公司累积销售金额同比下滑26.7%至1247亿元，位列行业第4，且在20个城市的市占率保持前5；新增 11宗土地储备，合计计容建筑面积202万方，权益地价183.3亿元拿地投资规模同比收缩74%。截至6月底，公司尚有物业开发土地储备4771.2万方，若以上半年销售均价2.4万元/平方米计算，则对 应货值11417.1亿元，后续可释放业绩充裕。 经常性收入业务在核心净利润中的贡献占比提升8.6pct至51.4%。2024年上半年经常性收入业务营业收入同比上涨9%至200亿元，贡献55.2亿元的核心净利润，同比上涨14.4%，其中经营性不动产 业务营业收入上涨7%至114.7亿元，表现最为亮眼的是购物中心，租金同比上涨9.7%，出租率达到97.3%，评估增值33.2亿元。同时，3月华夏华润商业REIT上市，至此公司已经构建了商业、有巢双REITs平台，大资管业务转型将加速进行。 维持财务稳健，融资成本将至历史新低。2024年上半年公司综合融 资成本为3.24%，较年初下降32bp；积极拓展融资渠道，上半年以 超短期融资券融资60亿元，票面利率在1.98%~2.38%区间。 风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期 评级：增持 当前价格(港元)：22.15 交易数据 52周内股价区间（港元）20.50-36.45 当前股本（百万股）7,131 当前市值（百万港元）157,950 华润置地 恒生指数 52周内股价走势图 14% 4% -6% -15% -25% 2023/8 2023/9 2023/10 2023/11 2023/12 2024/1 2024/2 2024/3 2024/4 2024/5 2024/6 2024/7 -35% 相关报告 《大资管模式转型进行时》2024.4.26 《销售放缓，租金改善》2023.7.11 《经营改善，利润率修复》2023.3.30 《销售持续改善，预计率先复苏》2022.12.28 《销售物业向好，投资物业维稳》2022.10.19 股票研 究 海外公司 （中国香港 ） 证券研究报 告 财务摘要（百万人民币） 2020A 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 179587 212108 207061 251137 260988 285497 305251 (+/-)% 21.6% 18.1% -2.4% 21.3% 3.9% 9.4% 6.9% 毛利润 55415 57200 54291 63162 68499 77232 85434 净利润 29810 32401 28092 31365 31533 34767 38428 (+/-)% 4.0% 8.7% -13.3% 11.7% 0.5% 10.3% 10.5% PE 7.0 6.6 8.3 5.8 4.6 4.1 3.7 PB 1.0 0.9 1.0 0.7 0.5 0.5 0.4 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准评级说明 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 增持相对当地市场指数涨幅15%以上 谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于5%～15%之间中性相对当地市场指数涨幅介于-5%～5% 减持相对当地市场指数下跌5%以上 增持明显强于当地市场指数 行业投资评级 中性基本与当地市场指数持平 减持明显弱于当地市场指数 上海 深圳 北京 地址邮编 上海市静安区新闸路669号博华广场20层200041 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层518026 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 国泰君安证券研究所 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 附：海外当地市场指数亚洲指数名称 美洲指数名称 欧洲指数名称 澳洲指数名称 沪深300 标普500 希腊雅典ASE 澳大利亚标普200 恒生指数日经225韩国KOSPI富时新加坡海峡时报 加拿大S&P/TSX墨西哥BOLSA巴西BOVESPA 奥地利ATX冰岛ICEX挪威OSEBX布拉格指数 新西兰50 台湾加权印度孟买SENSEX印尼雅加达综合越南胡志明富时马来西亚KLCI泰国SET巴基斯坦卡拉奇斯里兰卡科伦坡 西班牙IBEX35俄罗斯RTS富时意大利MIB波兰WIG比利时BFX英国富时100德国DAX30葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股