2024年业绩公告点评：销售排名逆势提升，经常性业务稳健增长

投资要点 各业务稳步发展，财务状况持续优化。] 2024年公司实现营业收入2788亿元， 同比增长11.0%；其中开发业务收入2371.5亿元，同比增长11.8%，经营性不动产业务收入233.0亿元，同比增长4.8%，轻资产管理业务收入121.3亿元，同比增长14.0%，生态圈要素型业务收入62.2亿元，同比增长0.5%。实现核心净利润255.8亿元，同比下降18.5%，主要由于受行业整体毛利率持续探底影响同比下降8.5%，其中经常性业务核心净利润103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3pp至40.7%。公司融资渠道畅通，净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45pp至3.11%，维持行业最低水平。 销售排名逆势提升，聚焦高能级城市土储优质。2024年公司签约销售额2611亿元，同比下降15.0%，签约面积1134万平方米，同比减少13.2%，销售额约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名升至第三，25个主力城市市占率稳居前五。期末已售未结开发物业营业额2320亿元，待结算资源充足。2024年公司新获取项目29个，新增土储计容建筑面积393万平方米，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，期末总土地储备约5194万平方米，其中物业开发土地储备面积为4390万平方米。 经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2024年公司经营性不动产业务营业额233亿元，同比增长4.8%。2024年公司购物中心营业额193.5亿元，同比增长8.4%，出租率97.1%，同比提升0.6个百分点。期内新开业购物中心16座，在营购物中心数量达到92座，总建筑面积1146万平方米，同比增加19.0%。期末投资物业土地储备面积804万平方米，其中商业土地储备面积552万平方米，占比68.7%，在建及规划中购物中心35座。公司写字楼/酒店分别实现收入18.8/20.7亿元，分别同比下降8.7%/10.8%，写字楼出租率提升6.9个百分点至75%，在营写字楼23座，总建筑面积146万平。酒店平均入住率64.2%，同比提升0.9个百分比，在营酒店17座，总建筑面积78万平。 盈利预测与投资建议：预计公司2025-2027年归母净利润复合增速为4.8%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。 风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：受公司开发销售型业务结算节奏影响，预计2025-2027年结算金额增速分别为10%/9%/8%； 假设2：随着公司新增购物中心项目持续开业，预计公司2025-2027年经营性不动产业务收入增速分别为5%/5%/5%； 假设3：随着公司管理规模的增长，2025-2027年公司轻资产管理业务收入增速分别为12%/10%/10%。 基于以上假设，我们预测公司2025-2027年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率