万科2024年半年报点评：推动存量资源的盘活

业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。鉴于除深铁集团外，多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科。此外公司也围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道，因此维持增持评级。维持2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65元，维持目标价11.53元，对应2024年0.53X PB。 2022年前获取的高价地使得结算毛利率继续下滑，此外计提各类减值41.8亿元。公司业绩亏损的主要原因如下：1）房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降，2024年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降13.5个pct至6.8%，这些项目大部分为2022年前获取的高价地；2）对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元），以及对应收款项计提信用减值损失21.0亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损；4）为更快回笼资金，公司加速对资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值。 新开工低于预期，竣工按部就班。上半年新开工及复工计容面积约412万方，完成年初计划的38.4%（2023年同期为71.5%）；竣工计容面积约860万方，完成年初计划的39.0%（2023年同期为40.0%）。 土地投资强度持续低位，继续推动去库存。公司上半年仅新增3个地块，新增项目平均地价为3944元/平方米。目前公司存货金额为6204亿元，较2023年底下降11.6%。其中，拟开发产品为913亿元，占比14.7%；在建开发产品4214亿元，占67.9%；已完工开发产品（现房）1047亿元，占比16.9%。在政策许可范围内，公司通过商改住、资源置换等方式，持续推动存量资源的盘活。 风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3