万科2024年半年报点评：推动存量资源的盘活

业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年，公司实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩亏损主要原因包括：1）房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降，2024年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降13.5个pct至6.8%，主要源于2022年前获取的高价地；2）计提存货跌价准备21.0亿元，对应收款项计提信用减值损失21.0亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损；4）加速资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值。公司获得深圳国企支持，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，维持增持评级。预计2024/2025/2026年EPS分别为0.74/0.82/0.65元，目标价11.53元，对应2024年0.53X PB。

新开工及竣工进度低于预期。上半年新开工及复工计容面积约412万方，完成年初计划的38.4%（2023年同期为71.5%）；竣工计容面积约860万方，完成年初计划的39.0%（2023年同期为40.0%）。

土地投资强度持续低位，推动去库存。上半年仅新增3个地块，新增项目平均地价为3944元/平方米。目前存货金额为6204亿元，较2023年底下降11.6%，其中在建开发产品占比67.9%。公司通过商改住、资源置换等方式盘活存量资源。

风险提示：管理红利体现较慢，原开发业务大幅放缓。