半年报点评：业绩面临调整压力，积极盘活存量资源

业绩面临调整压力

• 2024H1营收1427.8亿元，同比下降28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。
• 主要原因：开发业务结算规模下滑（-34.6%）、毛利率下降（-13.5pct）、计提减值（存货跌价准备21亿元）、部分非主业投资亏损、资产交易降价回笼资金。
• 已售未结合同金额3272.0亿元，较上年末下降9.2%。

销售及拿地面临挑战

• 销售面积939.5万平，同比下降27.6%；销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。
• 销售金额在14个城市位列第一，在14个城市排名第二。
• 回款率超100%，二季度经营性现金流净额42亿元。
• 2024H1累计获取新项目3个，总地价10.2亿元，拿地强度0.8%。
• 7月新增上海宝山合作开发项目，支付权益地价10.84亿元；5月起连续三个月拿地。

财务恢复稳健，持续降解债务

• 2024H1新增融资、再融资612亿元，累计偿债524亿元；融资渠道畅通，综合成本3.66%。
• 经营性物业贷落地219亿元，其中表内新增150亿元。
• 有息负债3312.7亿元（短期占比30.8%），净负债率62.0%。
• 公开债务如期兑付，年内仅余9月到期的20亿元境内债。

大宗资产交易加速，补充资金204亿元

• 截至7月底完成大宗交易签约金额204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目。
• 上半年大宗交易回款约93.4亿元。
• 印力商业基础设施REITs上市，物流、保障性租赁住房REITs进入申报。

投资建议

• 调整盈利预测：2024/2025/2026年营收3189.6/3104.3/3082.6亿元；归母净利润-139.0/2.3/13.0亿元；EPS -1.17/0.02/0.11元/股。
• 下调至“增持”评级。

风险提示

• 政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。