2024年半年报点评：短期波动不改长期向好

股票研究/2024.08.27 短期波动不改长期向好外高桥(600648) 房地产/金融 ——2024年半年报点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 受商品房项目结转节奏的影响，2024年上半年公司业绩短期承压，预期下半年将出现明显改善；优质物业资产规模稳步扩张，租金长期增长空间可观。 投资要点： 2024年上半年公司业绩符合预期，物业经营、贸易业务稳中向好，商品房结转节奏扰动短期业绩，维持增持评级。2024年上半年公司营业收入26.4亿元，同比下滑31.4%，其中物业经营/贸易及服务/ 房产销售营收分别为10.4/13.8/0.5亿元，同比增速分别为+6.2%/-3.8%/-96.2%；归母净利润1.4亿元，同比下滑72.8%。维持2024~2026年EPS为0.88/0.90/0.97元，维持目标价11.28元，维持增持评级。 短期业绩承压主要由于上半年无商品房项目结转，考虑到2024年度的资产转让和商品房销售实现集中在四季度确认，预期下半年业绩较上半年将会出现明显改善。2024年上半年，公司房产销售板块 评级：增持 上次评级: 增持 目标价格： 11.28 上次预测: 11.28 当前价格：8.86 交易数据 52周内股价区间（元）8.63-12.58 总市值（百万元）10,059 总股本/流通A股（百万股）1,135/935 流通B股/H股（百万股）201/0 资产负债表摘要(LF) 股东权益（百万元）12,685 每股净资产（元）11.17 市净率（现价）0.8 净负债率124.48% 52周股价走势图 0.5亿元的营收全部来自森兰区域内车位和存量商铺的出售；下半外高桥上证指数 年，公司将完成森兰壹公馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房的交付 结转，预期将对下半年的业绩带来有力支撑。以项目已售规模做参考：1）森兰壹公馆已全部售完，销售回款共7.5亿元；2）海天名筑 截至2023年底已售面积为0.9万方，占其总可售面积的21.3%，以 贝壳提供的5.4万元/平方米的参考价计算，总额为4.9亿元。 随着增量投入、存量改造的逐步落地，公司租赁物业资产面积稳步扩张、质量持续升级，将不断夯实物业经营业务作为业绩压舱石的地位。在新增投入上，2024年上半年公司已有15万方生命科学产业园落地，下半年还将建成12万方新展城新园，且公司制定了 2024~2026三年约30万方的存量物业更新计划，为后续租赁收入的长期持续增长奠定基础。另外，上半年租赁业务毛利率有所改善，商业房产租赁毛利率由负转正至9.8%，工业房产租赁毛利率同比上涨4.8pct至61.8%。 创新融资渠道，资本运作实质推进。一方面，公司向特定对象发行 股票工作已于2024年6月4日获得证监会批复，后续将适时启动 发行工作；另一方面，公司拟发行仓储物流公募REITs，已于2024 年3月上报国家发改委。 风险提示：国际贸易活动减弱影响贸易及服务业务开展；住宅项目销售不及预期；定增发行、REITs发行等资本运作结果不及预期。 7% 0% -6% -13% -19% -26% 2023-082023-122024-04 升幅(%) 1M 3M 12M 绝对升幅 1% -4% -19% 相对指数 2% 4% -12% 相关报告 股票研 究 公司更新报 告 证券研究报 告 财务摘要（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 9,201 7,694 8,484 9,174 9,845 (+/-)% 3.6% -16.4% 10.3% 8.1% 7.3% 净利润（归母） 1,241 928 1,001 1,027 1,101 (+/-)% 32.4% -25.2% 7.9% 2.5% 7.2% 每股净收益（元） 1.09 0.82 0.88 0.90 0.97 净资产收益率(%) 10.3% 7.4% 7.7% 7.6% 7.8% 市盈率(现价&最新股本摊薄） 8.00 10.69 9.91 9.67 9.01 财务预测表 资产负债表（百万元）2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金7,058 7,016 7,222 7,000 5,452 营业总收入 9,201 7,694 8,484 9,174 9,845 交易性金融资产 0 415 515 615 715 营业成本 6,032 4,925 5,488 6,050 6,459 应收账款及票据 788 693 743 791 836 税金及附加 657 570 585 615 660 存货 12,289 13,214 13,317 13,852 14,969 销售费用 259 314 334 353 369 其他流动资产 724 1,853 1,656 1,688 1,771 管理费用 524 500 551 588 621 流动资产合计 20,859 23,190 23,452 23,946 23,741 研发费用 24 26 28 30 32 长期投资 885 888 893 898 903 EBIT 1,663 1,483 1,822 1,867 2,031 固定资产 786 659 637 658 720 其他收益 108 99 109 118 125 在建工程 1 5 8 10 12 公允价值变动收益 5 22 0 0 0 无形资产及商誉 218 47 52 57 62 投资收益 488 95 167 163 155 其他非流动资产 18,940 19,855 21,341 23,206 25,271 财务费用 507 431 473 486 552 非流动资产合计 20,831 21,453 22,930 24,829 26,967 减值损失 -153 27 0 0 0 总资产 41,690 44,643 46,382 48,775 50,709 资产处置损益 2 1 2 2 2 短期借款 7,079 7,234 7,534 7,834 8,134 营业利润 1,648 1,172 1,304 1,336 1,434 应付账款及票据 2,875 2,747 2,807 3,009 2,853 营业外收支 16 80 45 45 45 一年内到期的非流动负债 2,025 1,043 1,984 1,984 1,984 所得税 409 311 335 341 364 其他流动负债 9,001 9,637 10,140 10,420 9,907 净利润 1,255 941 1,014 1,040 1,115 流动负债合计 20,980 20,661 22,466 23,248 22,879 少数股东损益 14 13 13 14 14 长期借款 2,371 4,729 3,729 4,229 5,229 归属母公司净利润 1,241 928 1,001 1,027 1,101 应付债券 4,996 5,397 5,797 6,347 7,047 租赁债券 141 172 202 237 277 主要财务比率 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 其他非流动负债 906 837 828 828 828 ROE(摊薄,%) 10.3% 7.4% 7.7% 7.6% 7.8% 非流动负债合计 8,414 11,136 10,556 11,641 13,381 ROA(%) 3.0% 2.2% 2.2% 2.2% 2.2% 总负债 29,394 31,797 33,022 34,889 36,260 ROIC(%) 4.3% 3.5% 4.2% 4.1% 4.1% 实收资本(或股本) 1,135 1,135 1,135 1,135 1,135 销售毛利率(%) 33.7% 35.5% 34.8% 33.5% 33.9% 其他归母股东权益 10,858 11,408 11,909 12,421 12,969 EBITMargin(%) 18.1% 19.3% 21.5% 20.3% 20.6% 归属母公司股东权益 11,994 12,544 13,044 13,556 14,105 销售净利率(%) 13.8% 12.4% 12.1% 11.5% 11.5% 少数股东权益 302 303 316 330 344 资产负债率(%) 70.5% 71.2% 71.2% 71.5% 71.5% 股东权益合计 12,296 12,847 13,361 13,886 14,449 存货周转率(次) 0.5 0.4 0.4 0.4 0.4 总负债及总权益 41,690 44,643 46,382 48,775 50,709 应收账款周转率（次） 11.1 10.2 11.6 11.8 11.9 总资产周转周转率（次） 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 现金流量表（百万元） 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 净利润现金含量 -1.4 0.5 3.3 2.3 0.7 经营活动现金流 -1,710 461 3,354 2,319 743 资本支出/收入 4.5% 11.9% 0.5% 1.0% 1.4% 投资活动现金流 2,158 -1,385 -2,695 -2,780 -3,088 EV/EBITDA 9.08 9.73 7.96 8.24 8.81 筹资活动现金流 -1,031 886 -453 240 796 P/E(现价&最新股本摊薄) 8.00 10.69 9.91 9.67 9.01 汇率变动影响及其他 9 2 2 0 0 P/B(现价) 0.83 0.79 0.76 0.73 0.70 现金净增加额 -574 -35 206 -222 -1,549 P/S(现价) 1.10 1.31 1.19 1.10 1.02 折旧与摊销 884 856 934 991 1,051 EPS-最新股本摊薄(元) 1.09 0.82 0.88 0.90 0.97 营运资本变动 -3,993 -1,932 607 -134 -1,913 DPS-最新股本摊薄(元) 0.33 0.41 0.44 0.45 0.49 资本性支出 -416 -918 -38 -88 -138 股息率(现价,%) 3.8% 4.7% 5.1% 5.2% 5.6% 数据来源：Wind，公司公告，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司