新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产（2143） 新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年08月24日 证券研究报告 |报告要点 新加坡的住房政策通过供应端和需求端两侧制，实现了“居者有其屋”的社会目标。政府主导的建屋发展局（HDB）以低于市场价的成本建设大量保障性住房，并通过多种购房计划和优先分配政策，确保大部分居民能够负担得起房屋。土地管理方面，政府通过强制征地逐步提升国有土地比例，并严格规划土地使用权，以优化土地资源。新加坡还通过购房津贴、中央公积金制度和HDB贷款降低购房成本，同时以卖家印花税、买家印花税等税收政策抑制投机行为，保持市场稳定。这些政策为我国发展完善保障房制度提供了宝贵的经验，值得借鉴。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/26 行业研究|行业专题研究 2024年08月24日 房地产 新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 10% 沪深300 -7% -23% -40% 2023/82023/122024/42024/8 相关报告 1、《房地产：7月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持》2024.08.16 2、《房地产：降息符合预期，预售制改革或有序推进》2024.07.22 扫码查看更多 投资看点 供给端：政府主导组屋建设，优化土地资源利用 在供给端，新加坡政府通过一系列政策保障住房的供应。首先，建屋发展局（HDB主导了大规模的保障性住房建设，以低于市场价的土地成本开发组屋，满足普通家庭的基本需求。土地制度方面，新加坡实行土地国有制，通过新加坡土地管理局 （SLA）强制征地，将土地转为国有，使得国有土地比例超过90%，土地的所有权和使用权分离，政府通过严格的土地规划和管理来优化土地资源的利用，确保长期可持续发展，进一步保障了公共住房的可持续供应。 需求端：资金支持与税收调控，保障居民购房能力 在需求端，新加坡政府通过一系列政策满足居民的需求。新加坡政府通过多种资金支持措施帮助居民实现购房目标，主要措施包括购屋津贴、中央公积金制度以及HDB贷款，降低了居民的购房门槛和成本。同时，为抑制住房市场的投机行为，政府实施了高印花税政策，尤其是对短期内转售房产和外国买家征收较高的税率。这些需求端措施不仅保障了居民的购房能力，还有效平衡了市场需求，防止房地产市场过热，确保了市场的稳定和可持续发展。 汲取新加坡经验，优化我国保障房建设路径 与新加坡相比，中国的住房保障政策在覆盖范围和城乡均衡性上存在一定差距。新加坡通过政府主导的HDB系统，大规模建设公共住房，满足了约80%的国民住房需求，覆盖面广泛且均衡。相比之下，中国的保障性住房政策虽然涵盖经济适用房、廉租房和公租房等多种形式，但由于地域广阔、人口众多，覆盖范围相对有限，特别是在城乡之间，保障水平差异明显。此外，部分地区还面临维护资金不足的问题，影响住房质量和长期可持续性。为应对这些问题，中国正逐步转型，保障房建设新划分为配租型和配售型两种模式，不断提升政策的覆盖面和有效性。 投资建议：持续关注强信用国央企 短期来看，目前市场基本面仍然承压，收储政策仍处于探索阶段。市场修复或仍需进一步的政策支持，在收储去库的落地上提供更全面的引导。建议关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注二手房龙头企业。 风险提示：1.政策执行不及预期；2.市场超预期下行；3.房企流动性风险加剧；4.国外政策参考性有限。 正文目录 1.新加坡双轨制，供需两端保障居者有其屋5 1.1市场模式：政府主导组屋建设，融合政府和开发商角色5 1.2土地制度：土地国有，两权分离，严格规划土地利用6 1.3住宅供应：政府主导居者有其屋，组屋人口占比超75%8 1.4住房金融：三大资金政策支持购房，再融资支持灵活贷款12 1.5税收制度：各类印花税抑制房价过热，保障居民住房需求17 2.中新两国保障房政策的比较与思考21 2.1我国地域辽阔人口众多，保障住房覆盖范围有限21 2.2保障房由保租赁向保产权转变，深圳探索共有产权模式22 3.投资建议：持续关注强信用国央企25 4.风险提示25 图表目录 图表1：政府主导组屋建设，开发和政府机构职能融合5 图表2：HDB财政赤字基本由政府拨款填补6 图表3：HDB政府拨款占新加坡政府财政支出较大比例6 图表4：SLA在国家土地管理中发挥着重要作用6 图表5：SLA根据需要强征私人土地为国有土地7 图表6：土地征收的法定日期土地市场价值基本低于征收时土地市场价值7 图表7：新加坡住宅用地占国土面积比较少8 图表8：新加坡HDB住宅建设与当年销售基本保持一致9 图表9：新加坡购买组屋主要通过BTO/SBF/OBF三种方式9 图表10：HDB通过各种优先计划保障组屋的合理分配10 图表11：HDB抽签措施保障组屋公平合理分配10 图表12：最小居住年限限制，保障组屋供给用作居住目的11 图表13：公寓住宅占比上涨，但组屋仍为主要类型11 图表14：组屋居住人口占比下滑但仍超75%11 图表15：家庭平均月收入越低，购房津贴越高，最高可达80,000新元12 图表16：新加坡公积金缴存和分配率按年龄段有不同划分13 图表17：HBD低息贷款条件优于银行住房贷款13 图表18：新加坡自有住房和自有住房人口比例经历显著上升后维持高水平14 图表19：新加坡公积金贷款利率与中国公积金贷款利率相当14 图表20：新加坡SORA近期上涨较多15 图表21：新加坡SORA已上涨至我国LPR水平15 图表22：通过抵押贷款再融资获取更低利率或延长还款期限15 图表23：再融资需满足一定要求，HDB贷款转换至商贷后无法换回16 图表24：截至2024年8月9日，商业贷款利率不及HDB贷款优惠16 图表25：新加坡土地资源稀缺人口密度高17 图表26：2023年新加坡外籍人士占比较高17 图表27：新加坡全球金融中心指数位居世界前列18 图表28：房产持有时间越短则卖方需付出更多税收18 图表29：买方支付累进税收，价格越高税收越重19 图表30：额外买家印花税抑制房地产市场投资19 图表31：外国额外买家印花税高至60%19 图表32：外国额外买家税使得新加坡房地产市场投资得到抑制20 图表33：新加坡税收和相关政策限制合理，房价指数相对稳定21 图表34：我国住房保障政策由于地广人多的原因普及性较差22 图表35：深圳明确三类保障性住房体系，发展完善住房保障体系23 图表36：深圳保障租赁覆盖不同社会群体，确保多类群体基本住房需求23 图表37：深圳探索共有产权房模式24 1.新加坡双轨制，供需两端保障居者有其屋 新加坡的住房政策是一个综合性的体系，涵盖了供应端和需求端的多重措施。在供应方面，政府通过建屋局（HDB）以远低于市场价的土地成本建设了大量的保障性住房，满足普通家庭的基本需求，并通过推出多种改善型产品来满足更广泛的需求。在需求方面，政府提供了购屋津贴、中央公积金以及HDB低息贷款等多种资金支持居民购房，并通过高印花税抑制住房投机行为。这一系列政策不仅确保大部分家庭能负担得起房屋，还有效平衡了市场供需，实现了“居者有其屋”的社会目标。 1.1市场模式：政府主导组屋建设，融合政府和开发商角色 1990年以前，以解决居民基本住房需求为主。在1960年以前，新加坡经历了人 口激增，从1947年的94万人增加到1957年的170万人，导致人均居住面积减少。为应对新加坡改善信托基金（SIT）在提供公共住房方面的财务困难，1958年通过了 《住房和发展法案》，成立了HDB并于1960年接管了SIT的公共住房职责。在1960年至1970年间，HDB实施了两个五年计划，初步解决了国民的居住问题。1970年至1990年间，HDB持续建设，基本解决了住房问题，并逐渐关注中产阶级需求。 1990年至今，以提升住房品质和可持续发展为主。1990年至2000年，HDB政策升级，注重提升住房品质，启动了“选择性整体重建计划”，并加强社区参与。2000年代，面对住房市场供大于求的局面，HDB减少公共住房建设，并引入新技术，推出“设计、建造和销售计划”。2010年代，HDB发布《美好生活路线图》，旨在提供交通便利可持续发展的住宅区，建造更多公共住房，并通过“共建我们的邻里梦想！”计划增加居民参与度。2020年代初，HDB为每个新镇制定设计指南和绿色城镇计划，引入为老人提供护理服务的社区护理公寓，以进一步提升住房品质和可持续发展。 图表1：政府主导组屋建设，开发和政府机构职能融合 资料来源：OhMyHome，国联证券研究所 HDB为保障公共住房可负担长期亏损运行，政府填补赤字。HDB的房屋以低于市 场价的价格销售，导致基本每售出一套房屋都会出现亏损，近三年由于需求上升，住房供应量上升，且不断往提升组屋品质方向发展，HDB及其子公司财政赤字上涨较多，2023/2024财年为67.64亿新元，创下近年新高，而这些亏损基本由政府填补。此外， 2023/2024财年拨款已经占比政府财政支出的6.18%,为政府支出的较大一部分。 图表2：HDB财政赤字基本由政府拨款填补图表3：HDB政府拨款占新加坡政府财政支出较大比例 HDB及子公司财政赤字（亿新元）政府拨款（亿新元） 80.00 60.00 8.00% 6.00% 政府拨款给HDB及其子公司占财政支出比例 6.80% 6.18% 40.00 20.00 3.82% 4.00%3.15% 2.00% 2.55%2.16% 3.30% 0.000.00% 资料来源：HDB，国联证券研究所 注：新加坡财年为本年一季度至次年一季度 资料来源：HDB、新加坡统计局，国联证券研究所 1.2土地制度：土地国有，两权分离，严格规划土地利用 新加坡土地管理局（SLA）负责管理和优化新加坡的国家土地资源。SLA主要职能包括土地征用和补偿、土地使用权的分配和租赁、地籍和测量服务、以及管理国家地图和地理空间数据。SLA通过发布土地使用政策、进行土地征用、管理土地使用权的转让和维护土地登记系统，确保土地资源的高效利用和可持续发展。 图表4：SLA在国家土地管理中发挥着重要作用 资料来源：SLA，国联证券研究所 低价强制征地，新加坡土地国有率不断提升。新加坡1966年颁布的《土地征用 法》规定，当土地符合特定条件时，SLA可以强制将其收归国有。其中有一项条件为公共利益需要，由于公共利益的定义范围广泛，政府在强制征地方面具有很大的权力。1949年，新加坡国有土地占比约为31%，而从1990年代开始已超过90%。 图表5：SLA根据需要强征私人土地为国有土地 资料来源：SLA，国联证券研究所 SLA最初征地补偿标准较低，远低于市场价值。政府认为公共基础设施带来的土地增值应归属国家，因此，当政府征地用于公共建设时，通常基于无基础设施的原始未开发土地价格进行赔付。该价格最初为1973年11月30日和当日土地市场价值较 低者，随后更新为1986年1月1日、1992年1月1日、1995年1月1日和当日土 地价格的较低值，直到2007年，补偿标准才被确定为征收时的市场价值。 图表6：土地征收的法定日期土地市场价值基本低于征收时土地市场价值 有地私宅价格指数 0.00 0.00 0.00 1995 2007 0.00 0.00 1973 0.00 300.00 25 20 15 10 1992 1986 5 资料来源：URA、SingaporeStatutesOnline，国联证券研究所 1975-Q1 1976-Q1 1977-Q1 1978-Q1 1979-Q1 19