联讯宏观专题研究：香港、新加坡和德国的住房制度比较研究

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 1 / 28 证券研究报告 | 宏观研究 联讯宏观专题研究 香港、新加坡和德国的住房制度比较研究 2017年09月25日 投资要点 分析师：李奇霖 执业编号：S0300517030002 电话：010-66235770 邮箱：liqilin@lxsec.com  一、“公私两手抓”的香港模式 公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。 私人住房市场：1997年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300的合理范围，房价收入比17，远高于4~6的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。 香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。  二、公共性住宅为主的新加坡模式 公共住房制度：组屋的价格是每平米5000新币左右，家庭月均收入中位数是8666新币，房价收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。 私人住宅市场：新加坡公寓均价大概在1万~2万新币之间，平均在1.7万新币左右，是组屋均价的三倍多，租金在10~20新币每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200~1500新币左右。 新加坡的住房体制也是层次分明，是以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。  三、租赁性住房为主的德国模式 现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源，同时租赁房可以提供给居民的价值高，所以居民没有太大买房的需求。  风险提示：政策变动风险 宏观研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 2 / 28 目 录 一、“公私两手抓”的香港模式 ............................................................................................................................. 4 （一）香港的公共住房制度............................................................................................................................ 5 1、公屋制度 ................................................................................................................................................ 5 2、居屋计划 ................................................................................................................................................ 8 3、“夹心层”住宅计划................................................................................................................................. 8 （二）香港的私人住房市场............................................................................................................................ 9 二、公共性住宅为主的新加坡模式 ...................................................................................................................... 13 （一）新加坡的公共住房制度 ...................................................................................................................... 13 1、组屋 ..................................................................................................................................................... 13 2、执行共管公寓 ....................................................................................................................................... 16 （二）新加坡的私人住宅市场 ...................................................................................................................... 17 1、私人公寓 .............................................................................................................................................. 17 2、有地私宅 .............................................................................................................................................. 18 三、租赁性住房为主的德国模式.......................................................................................................................... 18 （一）德国的住房建设................................................................................................................................. 19 （二）德国的租赁住房................................................................................................................................. 21 四、三个国家或地区的横向对比.......................................................................................................................... 22 五、住房机制背后的产业格局和财税格局............................................................................................................ 24 附录： ................................................................................................................................................................ 26 图表目录 图表1： 2000年以来香港人口的增速保持在0.3%左右 ................................................................................ 4 图表2： 公屋是私人住宅租金的六分之一 ..................................................................................................... 5 图表3： 公屋申请条件是单身人士每月收入在1.125万、总资产在24.5万以下............................................ 6 图表4： 截至2016年6月有28.83万个家庭在轮候公屋.............................................................................. 6 图表5： 2012年每年新增申请公屋的人数呈下降趋势，2015年新登记3.83万例 ........................................ 7 图表6： 2016年公屋平均轮候4.1年 ........................................................................................................... 7 图表7： 白表申请者的收入和资产限额是单身人士月收入2.4万港币、总资产80万港币以下 ...................... 8 图表8： 2015年香港有公营租住房屋78.33万间 ......................................................................................... 9 图表9： 从1997年到现在，香港的房价涨幅超过50% .............................................................................. 10 图表10： 地价收入和一般差饷（地税）就占香港财政总收入的20% .......................................................... 10 图表11： 香港私人住宅售租比是400，出租33年才能回本 ........................................................................11 图表12： 香港房价收入比17，远高于合理范围4~6 ...................................................................................11 图表13： 2015年香港共有永久性私人住宅123.91万套 ................................................