新房、二手房成交低位震荡

根据50城数据，8月第二周（8月9-15日）新房成交面积环比增长2%。517新政以来，新房成交量高点出现在6月底和7月初两周，成交规模均超530万方。7月第二至四周，新房成交面积维持250万方附近震荡。7月第五周，由于月末冲量，新房成交反弹至327万方。8月第一周（8月2-8日）新房成交下滑至224万方，环比下滑32%。8月第二周（8月9-15日）在第一周低基数的情况下，环比增长2%，成交228万方，相当于“517政策”前一周周成交面积的67%，相当于6月最后一周（年内周成交高点）的43%。 与历史同期相比，8月第二周成交面积环比变化基本与2020-2023年同期均值持平。2015-2019年同期环比平均下滑4%，下滑幅度最大为10%，增长幅度最大为3%；2020-2023同期环比平均增长2%，下滑幅度最大为3%，增长幅度最大为6%。 在成交体量上，8月第二周新房成交绝对水平低于历史同期。今年8月第二周新房成交228万方，相当于2015-2019年同期均值的46%，2020-2023年同期均值的47%，较2023年同比下滑27%。 以新政前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，对比季节性变化，以观察剔除季节性规律的517新政效应。8月第二周新房成交标准化比值为68%，与2015-2023年同期相比，低于历史均值16个百分点。自7月第二周以来，新房成交面积标准化比值连续六周低于100%（弱于政策前夕），其中有五周标准化比值低于2015-2023年同期的季节性规律（弱于季节规律）。 月度来看，8月1-15日新房成交同比下滑22%，与6、7月的下滑21%基本相当。今年年初至8月15日新房成交同比下滑31%，6月成交受到新政提振，7月、8月同比跌幅收窄部分或是因为低基数。 观察北京和上海新房成交（分别于6.26和5.27出台新政），表现均弱于50城整体。8月第二周北京、上海新房成交面积环比均继续下滑。京沪年内周成交高点均出现在7月第一周（6月28日-7月4日），与政策实施以来的成交高点相比，8月第二周北京、上海新房成交约相当于7月第一周的37%、50%。成交面积来看，北京新房成交面积15万方，环比下滑25%；上海新房成交面积24万方，环比下滑1%。 8月9-15日15城二手房周成交面积环比增长0.2% 7月以来，15城二手房周成交面积呈现下滑趋势。5月17日-7月4日，除了端午节所在周之外的六周，15城二手房成交面积均在200-220万方区间震荡。7月5日-8月1日四周，二手房成交面积在180-195万方区间震荡下行。进入8月后，15城二手房成交面积再次下行至低位。8月第一周二手房成交下滑至168.0万方，环比下滑7%，8月第二周（8月9-15日）二手房成交面积为168.4万方，环比小幅增长0.2%。 与历史同期相比，8月第二周二手房成交面积环比变化弱于历史同期。2020-2023年同期二手房成交面积平均增长2%，最低环比增长0.3%，最高环比增长5%。从成交面积绝对值来看，今年8月第二周二手房成交面积约为2020-2023年均值的102%，较2023年同比增长3%。 类似以新政前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。8月第二周新房成交标准化比值为87%，与2015-2023年同期平均值相比仅高出2个百分点。7月5日以来，新房成交面积标准化比值已连续6周震荡下跌，平均较2015-2023年同期高出7个百分点，最低高出1个百分点，最高高出12个百分点，政策对7-8月二手房成交的提振效果不及6月。 月度来看，8月1-15日15城二手房成交同比增长9%，低于7月的29%，与6月的9%持平。今年年初至8月15日二手房成交同比下滑3%，同比降幅低于新房。类似新房，6月成交受到新政提振，7月、8月1-15日同比跌幅收窄部分或是因为低基数。 在8月第一周京沪成交低基数的基础上，8月第二周北京和上海二手房成交环比表现强于15城整体。第二周北京、上海二手房分别成交30万方、33万方，环比增长9%、2%，分别相当于517新政前一周的86%、 89%。与年内周成交高点相比，北京8月第二周相当于年内周成交高点（6月28日-7月4日）的68%，上海8月第二周相当于年内周成交高点（6月14-20日）的63%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。