房地产行业重大事项点评：收储还是盘活土储？

房地产行业重大事项点评

主要内容概览：

一、深圳市安居集团收购商品房用作保障性住房

• 背景：深圳市安居集团所属企业计划开展收购商品房用作保障性住房的工作。
• 范围：征集深圳市域内未售、可实现封闭管理的住宅、公寓、宿舍等商品房项目。
• 条件：
  • 位置便利，位于交通便利、配套设施齐全的区域。
  • 户型面积适宜，主力户型面积满足保障性住房标准。
  • 生活便利，交通便利，周边设施完善。
  • 手续齐全，四证齐全，合法合规。

二、库存去化与城市发展关系

• 理论基础：库存过量本质上是城市建设超过产业和人口支撑的量，反映为新房库存、二手房空置率。
• 解决路径：依赖产业发展和人口净增加推动城市边界外扩，实现库存自然消化。
• 市场现象：美国新房成交量与二手房成交量的比例关系，北京二手房成交量与新房成交量的比例关系，显示市场逐渐转向二手房主导。

三、库存去化的策略

• 短期策略：通过收储等待未来释放，适合于常住人口净增加速度放缓的场景。
• 长期策略：某负债久期较长的主体回收过量土储，未来随着产业和人口增长再释放，降低短期损失，通过长期经济增长化解风险。

四、收储方式的考量

• 效果：帮助开发商盘活土储，但涉及损失分摊问题，可能影响执行效率。
• 成本估算：按照每平方米5000元计算，潜在成本约为5000亿元，与相关政策规模相符。
• 案例分析：多个城市已发布征集公告，明确收储范围、条件和价格。

五、板块影响与投资建议

• 短期影响：对板块影响不大，关注地方国企。
• 投资建议：推荐关注可能受益的地方国企，如华发股份、城建发展、天地源、南京高科等。

六、风险提示

• 收储进展不及预期的风险。

结论

深圳市安居集团的收购计划是房地产行业应对库存过剩的一种创新尝试，旨在通过转换用途促进资源有效利用。这一举措不仅有助于缓解市场库存压力，还体现了地方政府在探索可持续发展模式上的积极努力。然而，该计划的有效实施仍面临若干挑战，包括损失分摊机制的合理性、成本与收益的平衡，以及政策执行的效率等问题。整体而言，这一举措对房地产市场具有积极意义，但其成功与否还需观察后续的具体执行情况和市场反应。对于投资者而言，关注地方国企的表现和政策导向变化将是重要的投资策略。