房地产行业重大事项点评：降利率托底房价

华创证券研究所分析当前居民购房决策逻辑，指出无房刚需家庭购房需考虑月供与租金、公积金的差额（额外支出）。若月供等于月租金加公积金，额外支出为零，购房决策更顺畅。

研究测算30%/40%首付下，一线城市京沪及三四线城市（宜宾、惠州、阜阳）租金收益率底线，降息后分别降至1.66%、3.01%，较6月数据（1.78%、3.03%）有所下降。资产配置视角下，一线城市、三四线城市可承受价格底分别为租金收益率的2.7%、2.6%。若租金收益率等于负债端加权成本，一线城市可能要求收益率达2.8%、2.68%，三四线城市达2.79%、2.55%。

分析认为，利率下行促进市场探底，但仍需关注居民收入变化。1）一线城市租金回报率（北京1.81%、深圳1.69%、广州1.89%）接近均衡水平（1.7%-2%），房价筑底取决于居民收入预期，而当前收入信心指数尚未明显好转。2）部分三四线城市租金回报率已超3%，但低能级城市供给过剩，房价或仍下跌。3）租金收益率若无法大幅高于持房成本，则难以刺激资产配置需求，政策更多呈现托底效果。

投资建议：近期地产支持政策频出，有效政策核心是以资金承担损失解决供需失衡，缓解地方债务压力可助企稳。预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注华润置地、绿城中国等港股，以及A股地方国企城建发展、天地源。

风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续。