房地产行业重大事项点评：阶段性均衡点，修复进程仍需观察

房地产2026年05月18日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 阶段性均衡点，修复进程仍需观察 华创证券研究所 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 事项： 2026年4月11城二手房网签面积同比上升9%，二手房成交量维持较高热度，房价跌幅收窄。 评论： 2026年“小阳春”以来，二手房市场表现略超预期，主要表现在：1）典型城市二手房挂牌量增速明显放缓。从25城二手房挂牌量来看，2026年3月二手房挂牌量环比上升0.6%，4月环比下降0.4%，二手房挂牌量保持稳定。而2025年3月、4月二手房挂牌量分别环比快速增长5.0%、5.2%，反映了去年同期居民卖房意愿较高。2）典型城市二手房价跌幅放缓。从50城冰山指数周环比来看，2026年第11周以来，冰山指数周环比跌幅均0.1%以内，而2024、2025年春节后冰山指数周环比跌幅快速扩大。3）二手房成交放量。2026年4月，11城二手房网签面积同比上升9.3%，而前4个月累计同比-1%。 资料来源：冰山指数，华创证券 资料来源：贝壳，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二手房市场热度较高的上海，当前成交量维持高位，价格连续9周环比增长。1）2026年4月二手房成交量约2.87万套（含商办、车位等），同比增长23%，维持在绝对高位，1-4月累计成交量同比增长7%。2）成交价格方面，上海冰山指数连续9周周环比均为正值。3）二手房挂牌量也没有再度大幅上涨，贝壳二手房外网挂牌量维持在9万套左右。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：冰山指数，华创证券 但二手房热度依然没有明显外溢到新房，新房成交景气度与2025年下半年相当。1）2026年4月百强房企权益销售金额2048亿元，同比下降10%，1-4月权益销售金额共6309亿元，同比下降21%，剔除季节性因素后的景气度与2025年下半年相当。2）从20城新房网签面积来看，2026年4月20城新房网签面积同比增长4%，但1-4月新房网签面积同比下降11%。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本轮二手房成交量提升的原因是，购房门槛大幅降低后，需求的阶段性释放，刚需成交占比提升，也印证了上述原因。但仅二手房成交量的提升，并无法作为需求持续好转的论据。1）本轮二手房热度提升的原因是，2025年下半年房价快速下跌后，大幅降低了购房门槛，满足条件的居民进场释放购房需求；同时，各城市普遍出台公积金贷款政策，提高公积金贷款额度，本质是变相降息，居民购买低总价房源可以全部用公积金贷款，贷款利率由商贷的3.0%降至公积金贷款的2.6%。最明显的是京沪，自从2025年9月以来，房价调整叠加公积金贷款额度提升后，300万以下总价二手房成交占比从60%提升至70%以上。但是置换链条并未打开，高总价二手房成交占比收缩。2）从总价段房源价格变化来看，上海高总价房源价格调整并不到位，800-1200万以上总价段房源价格回调至2020年前后，总价段越高，价格回调幅度越小。3）从2023年开始，每年二手房的成交量都有提升，但并不妨碍价格在此过程中不断下跌，二手房成交量无法单独作为需求好转的依据。 资料来源：中指研究院，华创证券 资料来源：中指研究院，华创证券 资料来源：趋势动物，华创证券 资料来源：华创证券 资料来源：Wind，华创证券 上述情况可以推演当下是房价下跌后形成的一个供需静态均衡点，但该均衡点是否能维持，取决于居民收入是否能持续改善，以及新房对二手房的价格冲击是否能缓解，而非取决于均衡点本身。1）前期报告中（《租金收益率能否决定房价止跌》），我们推演了房地产的后周期逻辑。当下，在二手房成交价格阶段性企稳后，我们更关注社零等数据，以期可以交叉验证内需的好转，但4月社零涨幅进一步收窄，因此，我们对于地产后续仍持相对谨慎的态度。2）房企在经历了2025年的改善型项目遇冷后，开始调整产品策略，试图将面积段做小、压低总价来和二手房争抢客户，以北京为例，2026年以来北京房企集体把户型做小，70-80平米面积段的小三居产品密集入市，并且不再是远郊边缘盘的专属，而是出现在通州老城、昌平，甚至丰台等主城区域。（随着“好房子新规”落地，多重赠送空间的支撑下，新房实际使用率得以大幅提升，建面70平米左右的房型，已经能够做出真正三居产品），从市场反馈来看，这类新房网签去化较快，昌平中建国贤府2026年3月底开盘，截至4月底网签324套，整盘去化率接近40%。 城市的有效库存是在增加的，在有效市场内持续供地，将对整个板块造成去化压力，尤其是过去高溢价率获取的“老项目”，房企拿地难度增大。1）市场认为2025年土地出让减少，会导致新房对二手房的冲击减少，并以城市广义库存减少作为证据。若该逻辑成立，则房企拿地的不确定性会大幅降低，但现实情况却是，核心区有效库存随着前两年供地而增加，部分新地块出让仍然会对在售新房造成去化压力。这实际反映了城市有效库存并未减少，从而房企拿地的难度增加。这也是新开工下降的原因，房企形成“拿地 补仓难度加大—房企更加谨慎投资—影响新开工”的逻辑链，在2025年房屋新开工面积相较于高点下跌70%的情况下，2026年前三个月新开工面积继续同比下降了20%。2）以上海虹口区北外滩板块为例，2024年“924”新政以来，上海虹口区北外滩出让3宗宅地，房企拿地溢价率普遍较高，金茂璞元项目周边即将出让2宗新宅地，起始楼面价8万/平，相比于璞元11.7万/平楼面价有更大利润空间，售价调整将更加灵活。 资料来源：网上房地产，截至2026年5月中旬，华创证券 投资建议：4月楼市呈现韧性，主要是购房门槛降低（包括前期房价下跌、放松公积金政策等）后需求的自然释放，我们无法交叉验证到其他内需指标的持续性好转，后续购房需求反而可能会在集中释放后呈现不足。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企或更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也有望保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者，希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示：房地产市场超预期下行，广义财政发力不及预期 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席分析师：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 分析师：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 分析师：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所