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房地产行业重大事项点评：地产周思考（3），地产销售数据的三层观察

房地产 2023-04-10 华创证券十八里街禁

该研究报告主要围绕房地产行业的几个关键事项进行了深度分析：

房地产销售数据的观察：
- 通过日度备案数据、房企月度销售数据以及统计局月度商品房销售数据三个维度来观察市场情况。
- 提出由于基数原因，2023年的数据最终反馈可能不一致，强调了对数据背后市场热度的观察而非仅仅关注数值。
高能级城市市场热度：
- 高频日度备案数据显示市场热度有所回落，特别是高能级城市，由于存在二手房向新房传导的效应以及土地市场回暖对资产价格的支撑，预计新房、二手房成交会有所回调但有底部支撑，部分高能级城市下半年可能出现房价上行压力。
百强房企销售数据：
- 2022年百强房企权益销售金额同比下滑42%，远超统计局销售金额的同比下滑27%，指出仅看房企端销售同比将失真。预计2023年4月份的销售数据将是检验销售韧性的关键。
统计局数据的分析：
- 统计局数据需要去季节性分析，预计全年季调数据将呈现回落趋势，回落速度需4月份数据确认。高能级城市热度小幅回落，低能级城市春节效应后量价齐跌，全国层面季调数据将因此回落。
后续销售回落的关键点：
- 关注二线城市的优质供给瓶颈和低能级城市的跌幅。预计核心一线及良好二线城市全年销售不仅增长且面临价格上行压力；基本面较弱、库存量较高的二线城市，优质供给将成为新房销售量的瓶颈；中西部三四线城市销售下滑幅度存在不确定性。
投资策略：
- 预计2023年房地产市场以震荡为主，建议基于估值左侧布局，追求高胜率收益。推荐关注“两个中心，一个基本点”：高能级城市复苏、国央企估值修复以及逐步建立护城河的公司，具体包括越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
风险提示：
- 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表，对整体市场带来不确定性。