房地产行业重大事项点评：销售反差，更要看季调数据的回落
证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 行业研究 房地产 2023年04月20日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 销售反差，更要看季调数据的回落 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 国家统计局发布数据显示，1-3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降3.5%，商品房销售额30545亿元，同比增长3.0%，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%。 评论： 3月销售数据与市场前期关注的高频数据有一定差异，但总体符合我们预期。1）前期市场关注城市日度成交数据，以我们追踪的21城数据看，3月成交面积同比增长39%，与3月统计局商品住宅销售面积同比增长0%差异较大，主要因为日度数据主要监测高能级城市，而2023年不同能级城市间的销售分化会导致两个数据口径可能存在较大差距。2）前期市场关注的另一个数据是克尔瑞百强房企权益销售金额3月大幅增长57%，但2022年部分头部民企因违约而销售大幅下滑，被动导致百强销售集中度下滑，而2023年因为样本置换因素，也会自然带来百强房企的销售增速超过全国层面增速的情况。考虑到统计局2022年3月销售数据基数不低的因素，2023年3月单月销售面积同比下滑3%，销售金额同比增长6%符合预期。 图表1 3月商品房销售面积同比下滑3%，销售金额同比增长6% 资料来源：Wind，华创证券 当前更应该关注销售季调数据的回落速度，而非同比是否转正。虽然商品房销售金额同比转正，但是2022年基数的扭曲导致同比数据较难反映销售的实际情况。而以剔除季节性因素的数据来看，3月销售数据出现较为明显的回落，销售面积季调环比下滑11%，-50%-40%-30%-20%-10%0%10%单月销售面积同比单月销售额同比 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 销售金额季调环比下滑5%。预计4月份季调数据仍将继续下滑，其下滑速度将有助于我们评估后续销售情况。但因2022年4月销售基数较低，这种下滑并不会体现在同比数据上。 图表 2 3月销售面积季调环比下滑11% 图表 3 3月销售金额季调环比下滑5% 资料来源：Wind、华创证券 资料来源：Wind、华创证券 新开工继续回落，竣工增长较为明显，但持续性仍待观察。从近期房企披露的年报可以看出，与历年相比，计划开工大幅下滑，预计全年新开工仍将显著回落，本月新开工单月同比下滑27%。竣工端虽然同比增长32%，但因为3-11月各月竣工占比均较低，同比增速波动较大，后续竣工增长持续性仍需观察。 图表 4 保利、万科、招商蛇口新开工计划大幅下滑 图表 5 3月竣工同比增长32% 资料来源：Wind、华创证券 资料来源：Wind、华创证券 竣工的高增并未带来地产投资增速的改善，地产开发投资完成额跌幅扩大至-7%。3月地产投资下滑7.2%，反映地产施工力度仍然偏低，叠加2022年土地成交对2023年土地购置费的后置影响，预计2023年地产投资仍将较为疲弱。 020004000600080001000012000140001600018000销售面积季调数据趋势项销售面积季调数据02000400060008000100001200014000160001800020000销售金额季调数据趋势项销售金额季调数据02000400060008000100001200020132014201520162017201820192020202120222023保利、万科、招蛇计划开工（万方）保利、万科、招蛇计划竣工（万方）0.000.501.001.502.002.503.003.502月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年竣工面积（亿平）2020年竣工面积（亿平）2021年竣工面积（亿平）2022年竣工面积（亿平）2023年竣工面积（亿平） 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表6 3月房地产开发投资完成额下滑7% 资料来源：Wind，华创证券 当前头部国央企估值略低于估值中枢水平，具备布局价值，但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立。2023年相比于2022年地产系统性风险暴露的可能性大幅降低，我们仍以估值的角度考虑2023年地产板块的机会，当前处于偏低估位置，建议投资者积极布局。推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-02开发投资单月同比 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 房地产组团队介绍 房地产组组长、 首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 侯斌 资深销售经理 010-63214682 houbin@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 高级销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 高级销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 高级销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com 邓洁 高级销售经理 0755-82756803 dengjie@hcyjs.com 董姝彤 销售经理 0755-82871425 dongshutong@hcyjs.com 巢莫雯 销售经理 0755-83024576 chaomowen@hcyjs.com 王春丽 销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 曹静婷 上海机构销售副总监 021-20572551 caojingting@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 邵婧 高级销售经理 021-20572560 shaojing@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 施嘉玮 高级销售经理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 朱涨雨 销售助理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 销售助理 likaiyue@hcyjs.com 广州机构销售部 段佳音 广州机构销售总监 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 周玮 销售经理 zhouwei@hcyjs.com 王世韬 销售经理 wangshitao1@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 总监 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 副总监 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 江赛专 资深销售经理 0755-82756805 jiangsaizhuan@hcyjs.com 汪戈 高级销售经理 021-20572559 wangge@hcyjs.com 宋丹玙 销售经理 021-25072549 songdanyu@hcyjs.com 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深300) 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上； 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%； 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间； 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上； 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%； 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报
